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    外資拋售引發(fā)租金價(jià)格持續下跌

　　豪宅市場(chǎng)的紅火，讓不少此前收租的豪宅，紛紛轉租為售，其中不少是外資機構旗下樓盤(pán)。

　　分析人士認為，這是外資在內地富豪大舉投資豪宅之時(shí)，趁機獲利出逃。

　　2007年初，摩根士丹利收購徐匯區永新城219套公寓，后更名為高檔酒店式公寓“莎瑪徐家匯”，如今，這個(gè)項目開(kāi)始打散零賣(mài)；而位于衡山路41號的老牌服務(wù)式公寓“芝大廈”也已經(jīng)開(kāi)始散賣(mài)；2008年市場(chǎng)中的明星樓盤(pán)濟南路八號，其中一棟酒店式公寓屬于凱雷旗下，如今也出現在銷(xiāo)售市場(chǎng)，預計總價(jià)值約30億元。

　　而李嘉誠旗下和黃，更是將旗下收租10多年的別墅四季雅苑入市銷(xiāo)售，售價(jià)達到每平方米10萬(wàn)元；而位于浦東小陸家嘴(23.60,-0.41,-1.71%)，面臨黃浦江的中糧旗下鵬利海景公寓，在2008年市場(chǎng)差時(shí)，曾準備將住宅改為酒店式公寓，如今再次入市出售，定價(jià)已經(jīng)高達每平方米7~10萬(wàn)元。

　　然而，業(yè)界人士觀(guān)察到的數據令人吃驚：在豪宅紛紛轉租為售時(shí)，租金卻并沒(méi)有因供應的減少上漲，租金反而連續下跌�！昂勒�租金更能體現經(jīng)濟回暖的征兆，因為這些租客大多是跨國公司的高管�！狈治鋈耸空f(shuō)。

　　據第一太平的數據顯示，上海豪宅租賃市場(chǎng)的平均租金，在2009年第二季度間下滑了2.4%，與去年同期相比，下降了6.6%。目前形勢并沒(méi)有好轉。

　　租金的持續下跌已經(jīng)使得豪宅投資的收益率大大降低。

　　以李嘉誠旗下的上海四季雅苑為例，該樓盤(pán)占地共27萬(wàn)平方米，綠化面積占55%。其中，聯(lián)體別墅面積在171平方米，獨體別墅在247~541平方米之間。而租金價(jià)格方面，獨棟租金約5~6萬(wàn)元每月，年租金約60~70萬(wàn)元。而以售價(jià)每平方米10萬(wàn)元，每棟別墅400平方米計算，每棟售價(jià)為4000萬(wàn)元。此次上海四季雅苑整個(gè)項目出售，預計總售價(jià)為100億元。而按照目前四季雅苑的租金水平，年租金收入約為1.5億元，算下來(lái)投資收益率只有1.5%左右，而目前一年期定期存款年利率就為2.25%，投資收益不如存款利息。

　　而一般來(lái)說(shuō)，投資收益率起碼要達到3%~5%才有利可圖，也正是這個(gè)原因，上海豪宅紛紛在市場(chǎng)高點(diǎn)出手，轉租為售。

　　有不愿具名的分析人士認為，這可能是市場(chǎng)即將逆轉的一個(gè)征兆。

　　事實(shí)上，從9月份市場(chǎng)看，8月份很可能成為一個(gè)階段高點(diǎn)。8月之后，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始出現回落。數據顯示，上海8月的豪宅成交熱已經(jīng)告一段落，9月第一周，成交前10名樓盤(pán)的均價(jià)都在3萬(wàn)元/平方米以下。除了價(jià)格之外，市場(chǎng)成交量也在萎縮。9月14日~9月20日的一周，與上一周(9月7日~9月13日)成交套數相比，下挫5.4%，成交面積則環(huán)比萎縮17.4%。

　　盡管市場(chǎng)上價(jià)格依然堅挺，但降價(jià)之聲已經(jīng)時(shí)有耳聞。(王其明)