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　　所有關(guān)于上海豪宅價(jià)格的猜想都不如現實(shí)瘋狂。

　　曾經(jīng)獨領(lǐng)中國房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)騷多年的湯臣一品，如今已不會(huì )覺(jué)得高處不勝寒。在2009年一年之內，上海售價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元一平方米的豪宅項目已經(jīng)超過(guò)10個(gè)。而在仍然不斷刷新的總價(jià)上，紫園新樓王單棟或將超過(guò)1億美元！

　　讓市場(chǎng)覺(jué)得瘋狂的是，在豪宅價(jià)格一路走高之際，追捧者仍眾。

　　敏感的市場(chǎng)人士也發(fā)現，豪宅價(jià)格連續上漲之際，豪宅租金價(jià)格卻一路下跌。第一太平的研究數據顯示，上海豪宅租賃市場(chǎng)平均租金水平在2009年第2季度間下滑了2.4%，與去年同期相比下降了6.6%，租金打折已經(jīng)是公開(kāi)的秘密。

　　房?jì)r(jià)與租金價(jià)格剪刀差的擴大，意味著(zhù)什么？樓市或許處在逆轉的前夜？

　　通脹預期再推豪宅價(jià)格新高

　　童先生正在為買(mǎi)湯臣一品還是佘山的別墅猶豫。他是將實(shí)業(yè)該賣(mài)的都賣(mài)了，手握大量現金，即使在富豪云集的上海灘，也堪稱(chēng)超級富豪�！皩ξ磥�(lái)經(jīng)濟還是看不準，對實(shí)業(yè)總覺(jué)得沒(méi)信心，還不如拿去投資，做點(diǎn)股票，投資點(diǎn)房地產(chǎn)�！蓖�先生說(shuō)他在選豪宅時(shí)，總是希望能選到獨一無(wú)二，這樣才能保值。

　　童先生說(shuō)，身邊不少手握大量現金的朋友都有這樣的想法，他也是眼看著(zhù)不少豪宅價(jià)格節節攀升�！斑@么大的購買(mǎi)需求，肯定會(huì )推動(dòng)價(jià)格的上漲，所以還會(huì )擔心，是不是再不買(mǎi)就更貴了，畢竟豪宅是稀缺資源，保值增值能力讓人放心一點(diǎn)�！蓖�先生說(shuō)。

　　而據記者了解，正是如童先生這樣的投資者構成了今年上海豪宅購買(mǎi)的主體人群，而以往，上海的高檔住宅大部分由港臺等境外人士購買(mǎi)。豪宅價(jià)格也在這些富豪的推動(dòng)中，屢屢證實(shí)了一點(diǎn)：中國的豪宅，沒(méi)有最貴，只有更貴。

　　2003年，紫園曾以1.3億元一棟的別墅成為中國的樓王。2009年，紫園開(kāi)發(fā)商嘉城兆業(yè)副總裁周?chē)�平對記者不無(wú)惋惜的連連說(shuō)，當時(shí)賣(mài)便宜了�！艾F在怎么說(shuō)也要四五個(gè)億。紫園現在的99號樓王，建筑是參照外灘老建筑建的，占地30畝，地價(jià)都要兩三億元，價(jià)格還沒(méi)定，我們覺(jué)得起碼值一億美元�！敝�?chē)�平說(shuō)，他們在佘山腳下的這個(gè)樓王，“沒(méi)有一樣不登峰造極”。

　　曾經(jīng)因為價(jià)格飽受“關(guān)注”的湯臣一品在今天的豪宅市場(chǎng)已經(jīng)不算離譜——擁有最好上海黃浦江景以及極高標準的裝修，湯臣一品的性?xún)r(jià)比已經(jīng)備受富豪追捧。

　　而更有業(yè)界人士預計，在2009年這輪房?jì)r(jià)大漲之后，明年2季度獨棟別墅的平均成交價(jià)格將會(huì )再上一個(gè)臺階，達到5萬(wàn)元/平方米。

　　在9月25日開(kāi)展的中國高端物業(yè)展上，澳洲價(jià)值10億元人民幣的豪宅、在英國擁有100多年歷史的城堡也嗅到了中國市場(chǎng)的豪宅機會(huì )，它們和來(lái)自幾十個(gè)國家和地區的豪宅一起展現在中國投資者面前�！斑^(guò)去三年，也有不少海外展商參展，他們在實(shí)際中感受到中國巨大的市場(chǎng)潛力，收獲較多。中國已經(jīng)成為全球第二大奢侈品消費國，國際品質(zhì)的豪宅當然不例外�！闭箷�(huì )主辦方優(yōu)博展覽(上海)公司上�？偨�(jīng)理古適齊如是說(shuō)。

　　專(zhuān)家分析，豪宅市場(chǎng)火熱背后，依然是通脹預期。

　　“在2008年全市房?jì)r(jià)出現一波下探時(shí)，豪宅價(jià)格當時(shí)表現堅挺。2009年二季度開(kāi)始，全市房?jì)r(jià)普遍上揚，并迅速恢復到2008年降價(jià)前的價(jià)格水平，這樣大大的推高了各方對未來(lái)房?jì)r(jià)上漲的預期，鼓勵著(zhù)高端消費的買(mǎi)房投資需求�！笨硕�瑞(中國)信息技術(shù)有限公司高級分析師付琦認為，強烈的通脹預期加速了高檔住宅的消費�！坝捎趶娭平Y匯的外匯制度以及過(guò)度依賴(lài)出口的外向型經(jīng)濟，在以往3年中，我國的外匯儲備增加迅猛，由此也拉動(dòng)著(zhù)M2快速上升，流動(dòng)性過(guò)剩成為國內經(jīng)濟所面臨的一大難題。在寬松的貨幣政策之下，通脹預期越發(fā)強烈。這在很大程度上引發(fā)了高端收入人群通過(guò)購買(mǎi)房產(chǎn)來(lái)抵御通脹風(fēng)險�！备剁�說(shuō)。

　　外資拋售引發(fā)租金價(jià)格持續下跌

　　豪宅市場(chǎng)的紅火，讓不少此前收租的豪宅，紛紛轉租為售，其中不少是外資機構旗下樓盤(pán)。

　　分析人士認為，這是外資在內地富豪大舉投資豪宅之時(shí)，趁機獲利出逃。

　　2007年初，摩根士丹利收購徐匯區永新城219套公寓，后更名為高檔酒店式公寓“莎瑪徐家匯”，如今，這個(gè)項目開(kāi)始打散零賣(mài)；而位于衡山路41號的老牌服務(wù)式公寓“芝大廈”也已經(jīng)開(kāi)始散賣(mài)；2008年市場(chǎng)中的明星樓盤(pán)濟南路八號，其中一棟酒店式公寓屬于凱雷旗下，如今也出現在銷(xiāo)售市場(chǎng)，預計總價(jià)值約30億元。

　　而李嘉誠旗下和黃，更是將旗下收租10多年的別墅四季雅苑入市銷(xiāo)售，售價(jià)達到每平方米10萬(wàn)元；而位于浦東小陸家嘴，面臨黃浦江的中糧旗下鵬利海景公寓，在2008年市場(chǎng)差時(shí)，曾準備將住宅改為酒店式公寓，如今再次入市出售，定價(jià)已經(jīng)高達每平方米7~10萬(wàn)元。

　　然而，業(yè)界人士觀(guān)察到的數據令人吃驚：在豪宅紛紛轉租為售時(shí)，租金卻并沒(méi)有因供應的減少上漲，租金反而連續下跌�！昂勒�租金更能體現經(jīng)濟回暖的征兆，因為這些租客大多是跨國公司的高管�！狈治鋈耸空f(shuō)。

　　據第一太平的數據顯示，上海豪宅租賃市場(chǎng)的平均租金，在2009年第二季度間下滑了2.4%，與去年同期相比，下降了6.6%。目前形勢并沒(méi)有好轉。

　　租金的持續下跌已經(jīng)使得豪宅投資的收益率大大降低。

　　以李嘉誠旗下的上海四季雅苑為例，該樓盤(pán)占地共27萬(wàn)平方米，綠化面積占55%。其中，聯(lián)體別墅面積在171平方米，獨體別墅在247~541平方米之間。而租金價(jià)格方面，獨棟租金約5~6萬(wàn)元每月，年租金約60~70萬(wàn)元。而以售價(jià)每平方米10萬(wàn)元，每棟別墅400平方米計算，每棟售價(jià)為4000萬(wàn)元。此次上海四季雅苑整個(gè)項目出售，預計總售價(jià)為100億元。而按照目前四季雅苑的租金水平，年租金收入約為1.5億元，算下來(lái)投資收益率只有1.5%左右，而目前一年期定期存款年利率就為2.25%，投資收益不如存款利息。

　　而一般來(lái)說(shuō)，投資收益率起碼要達到3%~5%才有利可圖，也正是這個(gè)原因，上海豪宅紛紛在市場(chǎng)高點(diǎn)出手，轉租為售。

　　有不愿具名的分析人士認為，這可能是市場(chǎng)即將逆轉的一個(gè)征兆。

　　事實(shí)上，從9月份市場(chǎng)看，8月份很可能成為一個(gè)階段高點(diǎn)。8月之后，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始出現回落。易居中國·CRIC系統顯示，上海8月的豪宅成交熱已經(jīng)告一段落，9月第一周，成交前10名樓盤(pán)的均價(jià)都在3萬(wàn)元/平方米以下。除了價(jià)格之外，市場(chǎng)成交量也在萎縮。9月14日~9月20日的一周，與上一周(9月7日~9月13日)成交套數相比，下挫5.4%，成交面積則環(huán)比萎縮17.4%。

　　盡管市場(chǎng)上價(jià)格依然堅挺，但降價(jià)之聲已經(jīng)時(shí)有耳聞。 （中國經(jīng)營(yíng)報）