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　　猜想一

　　最可能發(fā)力的公司

　　華人置業(yè)

　　2006年10月27日，愛(ài)美高房地產(chǎn)(成都)以7.32億人民幣拿下兩宗總面積近140畝的土地。一塊位于城西迎賓大道，一塊位于東大街。此后，其又以單價(jià)1904萬(wàn)元/畝、總價(jià)10.7億元的高價(jià)拍下文化宮地塊。

　　當時(shí)業(yè)內很多人還不清楚這個(gè)公司的背景。時(shí)隔3年，2009年9月6日，在香格里拉舉行的“香港華人置業(yè)集團產(chǎn)品品鑒會(huì )”上，上述地塊作為華置廣場(chǎng)、華置·都匯華庭及華置·西錦城三個(gè)項目高調亮相， 而“愛(ài)美高房地產(chǎn)(成都)公司”正是華人置業(yè)在成都注冊的全資子公司。

　　據公開(kāi)媒體報道，2009年被華人置業(yè)定為集團的“成都戰略年”，其在成都的三大項目總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，都已全面開(kāi)工建設，涵蓋住宅、商場(chǎng)、酒店、寫(xiě)字樓等多種物業(yè)形態(tài)，總投資額將達到90億港元，將從今年起相繼上市。以華人置業(yè)集團主席劉鑾雄的投資眼光來(lái)看，肯定會(huì )盡快地踏上這輪樓市行情實(shí)現“開(kāi)門(mén)紅”的業(yè)績(jì)�？磥�(lái)，華人置業(yè)在成都想不發(fā)力都難了。

　　猜想二

　　最值得期待的產(chǎn)品

　　電梯豪宅

　　2009年，是成都電梯豪宅奠定市場(chǎng)地位的關(guān)鍵時(shí)刻。

　　據本報數據庫顯示，目前成都市電梯豪宅均價(jià)都在萬(wàn)元以上。紫檀在去年說(shuō)“不是別墅，但我們賣(mài)300萬(wàn)一套”曾經(jīng)讓成都人納悶：“賣(mài)給哪個(gè)？”此外，華敏·世家花園、四海逸家、新鴻基·悅城紛紛推出了一個(gè)新名詞——“城市豪宅”，著(zhù)實(shí)給成都人上了一課，“原來(lái)電梯公寓，還可以叫城市豪宅�！�

　　城市豪宅“豪”在哪里？來(lái)自星彥地產(chǎn)的《大戶(hù)型研究報告》中寫(xiě)道：“首先是項目區位條件較好，交通便捷，周邊擁有良好的景觀(guān)資源、人文資源；其次是戶(hù)型面積一般都在200平方米以上，豪居成為這類(lèi)住宅物業(yè)追求者的目標；第三就是強調私密性和戶(hù)型舒適性，電梯配比較高，戶(hù)型功能分區更加細化；同時(shí)為了打造高品質(zhì)社區生活，開(kāi)發(fā)商著(zhù)力在產(chǎn)品配置、園林景觀(guān)、入戶(hù)大堂、物業(yè)管理等方面花大力氣，以體現小區的高端品質(zhì)�！备鶕�本報對高端物業(yè)持有人群的采訪(fǎng)分析，可以這樣寫(xiě)真：“多次置業(yè)者，對生活品質(zhì)要求極高，追求生活的舒適性和尊貴感；經(jīng)濟上有購買(mǎi)別墅的實(shí)力，但他們喜歡城市的繁華和便捷，因而他們在購買(mǎi)這類(lèi)物業(yè)時(shí)較為關(guān)心物業(yè)品質(zhì)、地段、配套和服務(wù)等要件�！�

　　目前，備受關(guān)注的城市豪宅主要有龍湖·世紀峰景、合景泰富譽(yù)峰、置信麗都花園·麗府。擺在市場(chǎng)面前的是無(wú)數的懸念。對于麗府來(lái)說(shuō)，以何種姿態(tài)和策略來(lái)給自己“城市大作”的地位定價(jià)？而龍湖地產(chǎn)所擅長(cháng)打造高端物業(yè)的企業(yè)優(yōu)勢，在市場(chǎng)傳聞?wù){規劃、改產(chǎn)品(原最小戶(hù)型面積280平米，現最小面積100平米)的世紀峰景身上能否續演傳奇？至于合景泰富譽(yù)峰，擁有實(shí)力港資地產(chǎn)背景和高端物業(yè)打造經(jīng)驗，但有多少人愿意出手均價(jià)1.5萬(wàn)元以上的電梯豪宅仍然是個(gè)未知數。就算有，如何找到他們并讓他們解囊依然是個(gè)不小的挑戰。

　　猜想三

　　最具成長(cháng)空間的商圈

　　建設路

　　目前，建設路區域分布著(zhù)龍湖·三千里、萬(wàn)科·金域藍灣、首創(chuàng )A-Z Town愛(ài)這城、頤和家園、高地等近10家樓盤(pán)，總開(kāi)發(fā)體量超過(guò)100萬(wàn)平方米。這些樓盤(pán)大多在明年到后年全部交房，預計將新增8萬(wàn)以上中高端客戶(hù)入住建設路片區，將對區域商業(yè)產(chǎn)生巨大需求。

　　在上周二本報舉行的秋交會(huì )論壇上，四川中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部副主任高立指出，未來(lái)5年，房地產(chǎn)持續開(kāi)發(fā)帶來(lái)區域內每年新增人口會(huì )在5萬(wàn)以上。他建議投資者可以考慮這個(gè)高增長(cháng)的區域。

　　建設路商圈地域包括建設路口、建設路中、建設路東、建設路巷、建設南新路等地帶，臨建設路口-建設路中(第五大道周?chē)?，主要業(yè)態(tài)為百貨、餐飲、娛樂(lè )、小吃、美發(fā)店等。從高地周邊到首創(chuàng )路段，沿街商業(yè)主要有零散商業(yè)、便利店、中介、家居、干雜店等，而建設路巷(第五大道背后)、建設路南新路主要經(jīng)營(yíng)平價(jià)服飾、小吃等，以家帶店形式為主。

　　事實(shí)上，建設路改造后已形成一個(gè)高檔住宅區，龍湖、萬(wàn)科、首創(chuàng )等實(shí)力開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了居住品質(zhì)的提升，6000元以上的房?jì)r(jià)區隔了低端人群。由此看來(lái)，這個(gè)區域在一兩年內的高端商業(yè)需求將會(huì )非常強勁。據悉，包括沃爾瑪、來(lái)雅百貨、國美電器、星巴克等200個(gè)大小商家已入駐。區域內原有的SM廣場(chǎng)和成都華聯(lián)兩大綜合賣(mài)場(chǎng)，以及華聯(lián)近期內推出的30多層高的“華聯(lián)時(shí)尚廣場(chǎng)”，是被廣泛提及的商業(yè)中心。

　　有媒體預言，未來(lái)這里將是成都第二個(gè)春熙路。

　　猜想四

　　最可能火爆的區域

　　大源組團

　　要問(wèn)大源組團有多大，那要看你對空間是否有概念。以國際標準足球場(chǎng)最大標準(長(cháng)110米，寬75米)計算的話(huà)，一個(gè)大源組團約等于1479個(gè)最高標準的國際足球場(chǎng)。

　　大源組團是成都天府新城的核心區域，四界為繞城高速以南、錦江以西、成昆鐵路以東、高新區界以北，由會(huì )展片區、大源商務(wù)科技片區和大源生活片區組成。

　　目前，入駐大源組團的開(kāi)發(fā)商超過(guò)10家，最具代表性的則是中海和華潤。目前，中海蘭庭、中海城南1號、華潤鳳凰城都已呈現�！斑@還只是冰山一角，現在很多地看起來(lái)雜草叢生，其實(shí)都是有主的了�！笔兰覚C構市場(chǎng)研究部首席分析師樊邦勇說(shuō)�！皟H復地、嘉里、廈門(mén)建發(fā)、高新置業(yè)、瑞泰華等幾家開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地儲備，可供應住宅面積就超過(guò)150萬(wàn)平方米，算上現有大源組團在售項目148萬(wàn)平方米的存量，共計將有約300萬(wàn)平方米的住宅推向市場(chǎng)。巨大的規模、品牌開(kāi)發(fā)上的聚集注定將使得這個(gè)片區的競爭激烈而精彩。

　　另外，未來(lái)區域的商務(wù)和商業(yè)配套都將是城市級的�，F有的上海復地和瑞泰華項目都將著(zhù)力打造商業(yè)物業(yè)，僅二者就有超過(guò)30萬(wàn)平方米的商業(yè)體量，復地實(shí)力毋庸贅言，瑞泰華整合了伊藤洋華堂強勢進(jìn)駐，將極大地提升消費者對本區域的認知與預期。值得一提的是，區域內將要修建300米高的地標建筑。這里，將是成都市未來(lái)的CBD�！�

　　猜想五

　　單盤(pán)銷(xiāo)售金額最大項目

　　保利公園198

　　今年截至5月31日，成都龍湖實(shí)現了13億的銷(xiāo)售額。其中，成都龍湖首個(gè)城市綜合體項目龍湖三千城，同時(shí)銷(xiāo)售高層精裝房和多層洋房，以5個(gè)月8.2億的銷(xiāo)售金額高居成都單盤(pán)銷(xiāo)售冠軍。而華潤置地成都公司表現搶眼，以21.6億元的銷(xiāo)售金額及銷(xiāo)售面積34.9萬(wàn)平米勇奪冠軍。其中，整個(gè)華潤二十四城上半年累計銷(xiāo)售了1500多套，銷(xiāo)售額突破10億元。

　　而在下半年，華潤是否能夠蟬聯(lián)這一桂冠要面對幾個(gè)高端項目的挑戰。占地面積6000畝的保利公園198，是最大的挑戰對手。與華潤不同的是，保利同時(shí)銷(xiāo)售高層和別墅物業(yè)。據公開(kāi)報道，公園198項目去年10月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售4.5億元，今年3月保利公園198新推“百合中央”組團，創(chuàng )下兩小時(shí)銷(xiāo)售突破5000萬(wàn)的佳績(jì)。而8月下旬推出的保利·蝴蝶谷東區118棟純英倫高爾夫別墅開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，當日銷(xiāo)售額突破6億元；9月12日，蝴蝶谷西區推出157棟別墅，70套房源當即售罄，當日銷(xiāo)售金額突破4億元。短短20天時(shí)間，保利·蝴蝶谷斬獲10億元銷(xiāo)售額。

　　除了保利公園198，華潤要想成功衛冕還要越過(guò)麓山國際這道坎。在麓山，2000萬(wàn)元級的黑鉆山莊別墅，開(kāi)盤(pán)當天銷(xiāo)售40多套，單月攬金逾10億元。截至8月份，麓山共實(shí)現產(chǎn)值18億元。如果千萬(wàn)級別墅持續熱銷(xiāo)的話(huà)，那麓山國際即將推出的109套碧湖岸別墅組團又會(huì )是一部“吸金機器”。這樣一來(lái)，華潤要想拿下全年銷(xiāo)冠的壓力還真不小。

　　以上任一個(gè)項目銷(xiāo)售額在今年全年能突破30億的話(huà)，那完全有可能摘取2009年全年銷(xiāo)售冠軍。

　　猜想六

　　最具創(chuàng )新的營(yíng)銷(xiāo)模式

　　“定制營(yíng)銷(xiāo)”

　　要說(shuō)定制營(yíng)銷(xiāo)，代表作是今年的“先生”。說(shuō)起這個(gè)樓盤(pán)，大家的第一印象是“看不懂”。廣告上看不懂的字體、讀不懂的畫(huà)面，這個(gè)位于溫江金馬大道的別墅項目自打亮相開(kāi)始，就引起了市場(chǎng)的關(guān)注�！盀槭裁床蛔邩翘荨�、“如果你是膽敢玩物到極致的先生”、“上班時(shí)間是CEO，下班就是個(gè)攝影家”等系列畫(huà)面一出街就是雞蛋與鮮花齊飛，褒貶不一。據“先生”項目負責人李敏介紹，有創(chuàng )意的廣告僅是開(kāi)局，在全國首創(chuàng )具規模的“真正定制別墅”，為“膽敢玩物到極致的先生”搭建平臺，才是“先生”的最終目的。

　　事實(shí)上，2007年也出現過(guò)類(lèi)似廣告風(fēng)潮，“非主流”就是當年的熱點(diǎn)話(huà)題�！耙驗楣珗@才建房，開(kāi)寶馬的請別來(lái)，不說(shuō)自己比較貴，人人都是運動(dòng)員……”，不少人被切·格瓦拉、瑪麗蓮·夢(mèng)露頭像和這句廣告語(yǔ)所吸引。但“先生”的產(chǎn)品定位和營(yíng)銷(xiāo)模式都與“非主流”截然不同。據介紹，“先生”案名的由來(lái)是想創(chuàng )造一個(gè)“166位先生的先生場(chǎng)”。作為定制別墅，開(kāi)發(fā)商可以根據客戶(hù)的愛(ài)好，在建造房屋時(shí)為喜歡玩紅酒的客戶(hù)量身打造酒窖，為喜歡玩攝影的人定制暗室……只要客戶(hù)趕在工程進(jìn)度之前提出需求，室內空間就可以按照客戶(hù)的個(gè)性化需求定制。

　　目前看來(lái)，市場(chǎng)對“定制別墅”的接受度還有待提高，對開(kāi)發(fā)公司的運作水平要求也很高。星彥地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理張猛認為：“個(gè)性化需求的市場(chǎng)比例還很小。166套全部投入市場(chǎng)規模過(guò)大，我個(gè)人不太看好。如果搞個(gè)小組團，拿出十幾二十套試試水還是值得探討的�！笔兰覚C構助理總經(jīng)理彭致遠也曾質(zhì)疑，這么大規模的定制別墅在發(fā)達城市也幾乎沒(méi)有出現過(guò)，這對開(kāi)發(fā)公司的運營(yíng)能力要求太高。

　　當然，也有業(yè)內人士認為，這是一種具有創(chuàng )新性的營(yíng)銷(xiāo)模式，實(shí)現了供應與需求的無(wú)縫對接。毫無(wú)疑問(wèn)，如何在盡快的時(shí)間內找到客戶(hù)是實(shí)現無(wú)縫對接的前提。否則，“定制”就會(huì )成為空殼，更加嚴重的是可能引發(fā)“定制并發(fā)癥”，如施工進(jìn)度、交房時(shí)間、裝修標準等等，都需要有生意做保障。

　　猜想七

　　“城北是價(jià)值洼地”已是當前業(yè)內共識�！熬退阍诮衲攴�?jì)r(jià)上漲之后，二三環(huán)之間的樓盤(pán)價(jià)格才5000多，你說(shuō)成都主城區還有哪兒能找得到這么高的性?xún)r(jià)比�！狈�邦勇用反問(wèn)語(yǔ)氣強調了城北的投資價(jià)值。

　　據成都市城市總體規劃(2003-2020)，成都市確定向東南北三個(gè)方向發(fā)展，但是要控制向西發(fā)展。然而，城北的價(jià)值一直被市場(chǎng)低估。2008年以來(lái)，一個(gè)集商貿物流、會(huì )展酒店、醫藥機械等相關(guān)產(chǎn)業(yè)為一體的北部新城初現輪廓，交通基礎設施的改善也為區域的發(fā)展做好了準備，財富城北終于成為人們持續關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　隨著(zhù)保利、萬(wàn)科、金科、華宇、藍光、東駿等知名開(kāi)發(fā)商揮師北上，北部新城的價(jià)值正在逐步提升。根據成都市城市綠地規劃，北部新城內有800畝的植物園、15萬(wàn)平米北郊森林公園、3000畝的熊貓基地……。新都區房管局局長(cháng)何仁貴在記者之前的采訪(fǎng)中表示：“越來(lái)越多的二級城市以及外省人群選擇置業(yè)城北，說(shuō)明城北的宜居價(jià)值開(kāi)始顯現�！�