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　　 前三季度，廣州市二手住宅房?jì)r(jià)漲幅超過(guò)三成。昨日，記者從滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)報告中了解到，9月的市場(chǎng)繼續呈現高位整理態(tài)勢，9月份廣州總體(不含蘿崗、南沙)二手住宅成交均價(jià)為8996元/平方米，環(huán)比上升5.4%，同比上升30.1%。

　　滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)研究部經(jīng)理周峰預計，由于業(yè)主和購房者對后市“合理價(jià)格”，出現了方向相反的判斷，“凹”型調整有可能延長(cháng)至10月上半月。此外，最近兩個(gè)月，隨著(zhù)短炒客戶(hù)逐批將手中物業(yè)套現，市場(chǎng)上的投資風(fēng)向再次發(fā)生轉變，高租金值的物業(yè)再次成為投資客的選購對象。

　　9月二手樓均價(jià)8996元/平方米

　　今年9月份的廣州二手樓均價(jià)再創(chuàng )新高，對比2008年12月的“低位”，前三季度的累計升幅已達到33.7%。繼8月份中心區的短炒客趁高出貨后，原芳村、黃埔這兩個(gè)次中心區的部分短炒客戶(hù)也在當月出售持有數月的物業(yè)，賬面獲利在10%～17%之間。但另一方面，大部分二手小業(yè)主對后市繼續持樂(lè )觀(guān)態(tài)度，出售房屋的放盤(pán)價(jià)沒(méi)有明顯下調的跡象，令市場(chǎng)交投處于“停滯不前”的境地。

　　滿(mǎn)堂紅研究部經(jīng)理周峰分析，業(yè)界原來(lái)設想經(jīng)過(guò)今年7、8月份的重新儲備客戶(hù)過(guò)程，有效客戶(hù)的數量會(huì )重新回到正常水平，從而促使市場(chǎng)成交量逐步放大。但9月份的實(shí)際交易情況僅是跟8月份大致持平，可見(jiàn)“凹”型調整尚未結束，制約成交量放大的因素包括樓價(jià)、銀行對大額貸款的審批時(shí)限，以及市民在國慶黃金周前因計劃出外旅游而擱置看樓購房計劃等。

　　但最大的原因，是小業(yè)主與準客戶(hù)之間對于所謂的“合理價(jià)格”的認同度存在較大的差異，現在買(mǎi)賣(mài)雙方之間不能簡(jiǎn)單地用“博弈”來(lái)形容，雙方對后市走勢的判斷已有各自的立場(chǎng)，且不在同一方向上，預計這種“高位”市場(chǎng)調整的時(shí)間有可能延長(cháng)至10月上半月，此后成交量在每年最后兩個(gè)月的傳統旺季中才會(huì )有所改觀(guān)。

　　投資對象再次偏向高租值物業(yè)

　　由于今年前三季度廣州樓價(jià)上升急速，吸引了不少投資客入市選購物業(yè)，他們不太關(guān)注物業(yè)的租金水平，只要短期內轉售能產(chǎn)生明顯收益，便會(huì )被列為首選對象。而在最近兩個(gè)月，隨著(zhù)短炒客戶(hù)逐批將手中物業(yè)套現，市場(chǎng)上的投資風(fēng)向再次發(fā)生轉變，高租金值的物業(yè)再次成為投資客的選購對象。天河區的鉑林國際公寓、雙城國際公寓、嘉裕禮頓陽(yáng)光、中怡城市花園、天惠嘉園；越秀區的好世界公寓；海珠區的雙子星城等單位租金超過(guò)65元/平方米·月的物業(yè)紛紛在近幾個(gè)月成交。

　　周峰認為，投資首選對象的轉變符合正常的市場(chǎng)運行規律，前期的短炒物業(yè)經(jīng)過(guò)連續幾輪的“接力”后，操作成本已被大幅提高，大部分投資客必須通過(guò)銀行貸款方可介入操作。近期銀行對“高額度、高成數”的貸款申請“把關(guān)”較嚴，投資客要支付的首期成本也會(huì )相應增多。此外，之前活躍在短炒市場(chǎng)上的物業(yè)多數是樓齡較長(cháng)的老房子，單位租金比較低，一旦無(wú)法順利轉售，靠出租的收益可能仍無(wú)法抵償銀行月供款額、管理費等成本支出。

　　選擇高租金值的物業(yè)作為投資對象，一方面保證持有期內獲取較高的租金收益；另一方面此類(lèi)物業(yè)所屬樓盤(pán)在廣州二手樓市場(chǎng)上受認同度極高，即使在樓市處于“調整期”內，追捧的客戶(hù)仍不在少數，不用過(guò)分擔心“套牢”。 (記者 田桂丹 羅莎琳)