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　　入秋的上海樓市，在豪宅項目上尚無(wú)調整跡象，相反，在中國證券報記者探訪(fǎng)的多個(gè)項目處，“售罄”或“尾盤(pán)”兩個(gè)詞語(yǔ)頻頻出現。

　　9月25日，由李嘉誠旗下企業(yè)開(kāi)發(fā)的單價(jià)10萬(wàn)元以上的“四季雅苑”項目，67棟獨立別墅在開(kāi)盤(pán)當天早上就被搶購一空，這個(gè)毗鄰8月剛剛創(chuàng )出上海豪宅銷(xiāo)售紀錄——星河灣項目的別墅群，以單價(jià)高出前者一倍的價(jià)格，推動(dòng)了沉寂近一月的上海豪宅市場(chǎng)重新白熱化。

　　四季雅苑項目每套別墅總價(jià)均為2千萬(wàn)元以上，以此計算，大約有13.4億元左右的購房資金沉淀其中，相當于一個(gè)一次推盤(pán)量高達3萬(wàn)平方米(此前市場(chǎng)上許多樓盤(pán)一次推盤(pán)量不過(guò)100-200套，總面積不超過(guò)2萬(wàn)平方米)、每平方米單價(jià)達4萬(wàn)元的高檔住宅項目的銷(xiāo)售額總和。高端住宅的吸金能力可見(jiàn)一斑。

　　資深市場(chǎng)人士昨天透露，此次四季雅苑項目的主要業(yè)主均為內地企業(yè)家，其中又以長(cháng)三角民營(yíng)企業(yè)家居多，預計占買(mǎi)家總量近七成。

　　短暫的沉寂

　　今年以來(lái)漸熱的上海高端物業(yè)市場(chǎng)，在8月曾經(jīng)達到一個(gè)小高峰。8月上市的豪宅中，單位報價(jià)5萬(wàn)元左右的星河灣和黃浦灣上市不久就被搶購一空，星河灣成交了255套房源，平均每套1438萬(wàn)元；黃浦灣成交了59套，平均每套1608萬(wàn)元。受其推動(dòng)，上海房?jì)r(jià)在金融危機造成的經(jīng)濟逆勢中終于創(chuàng )出了19603元/平方米的歷史最高水平，比上一個(gè)高峰——2008年6月創(chuàng )下的17483元/平方米高出12%。

　　不過(guò)，經(jīng)歷了8月的豪宅熱之后，9月初的上海豪宅市場(chǎng)有所降溫。9月前24天，單價(jià)4萬(wàn)元以上的豪宅僅成交了118套，只相當于8月同期480套的三成。直至四季雅苑的上市熱銷(xiāo)，再次掀起豪宅入市高潮。而且此輪新上市的豪宅單價(jià)多在10萬(wàn)元左右、總價(jià)多在2千萬(wàn)元以上，價(jià)格又比“兩灣”再上一個(gè)臺階。

　　9月25日下午，從四季雅苑售樓處出來(lái)的買(mǎi)家中多有悶悶不樂(lè )者。原來(lái)，由于該項目全部67棟獨立別墅開(kāi)盤(pán)當天早上就被搶購一空，隨后趕來(lái)的購買(mǎi)者均撲了一個(gè)空。一位浙江籍企業(yè)家表示，自己只好先預定后續項目中即將推出的聯(lián)排別墅。這一銷(xiāo)售速度，幾乎是一個(gè)月前創(chuàng )下開(kāi)盤(pán)當日銷(xiāo)售40億元紀錄的星河灣項目的歷史重演。那天，許多來(lái)自南方的企業(yè)家由于臺風(fēng)耽擱而晚到，結果只好面對“售罄”的售樓處。

　　值得關(guān)注的是，與去年房地產(chǎn)低谷時(shí)期李嘉誠將部分上海項目改租為售的做法一致，四季雅苑也是從原先租金高達3-8萬(wàn)元/月的出租項目翻新改造而來(lái)。與此同時(shí)，包括綠寶園、中房森園別墅、嘉里華庭等大量樓盤(pán)也均不約而同采取了“改租為售”的策略。

　　井噴的新豪宅

　　四季雅苑的熱銷(xiāo)，是上海秋季豪宅市場(chǎng)的縮影和引子。在快速出售和大量保值資金需求的推動(dòng)下，上海豪宅市場(chǎng)還在風(fēng)起云涌，更多的項目正在積極上市亮相。

　　記者昨日從房地產(chǎn)研究機構“易居中國”獲得的資料顯示，9月下旬，東郊花園推出二期28棟獨立別墅，總價(jià)3000-6000萬(wàn)元，單價(jià)高達9-11萬(wàn)元/平方米。在其前一周，張江紫園推出了58棟總價(jià)1000-2000萬(wàn)元的獨立別墅。另外，上海紫園近期也推出一批新房源，報價(jià)最高的一棟超過(guò)1億美元。在上海馬橋別墅社區，綠城玫瑰園正在推其最后十多棟“尾盤(pán)”獨立別墅，其中有4棟價(jià)位在6000-9000萬(wàn)元的頂級別墅。一些在售的豪宅“老盤(pán)”如白金灣府邸、尚海灣豪庭也都開(kāi)始向10萬(wàn)元/平方米沖刺。而早就以“中國第一豪宅”自居的湯臣一品也是水漲船高，其新一批C棟高區房源的售價(jià)開(kāi)始向12萬(wàn)元/平方米以上邁進(jìn)。

　　據該機構人士統計，今年國慶節前后，上海累計將有13個(gè)樓盤(pán)或別墅的報價(jià)達到或超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的單價(jià)，標志著(zhù)上海豪宅市場(chǎng)“十萬(wàn)元”標桿時(shí)代的到來(lái)。

　　房地產(chǎn)分析師薛建雄表示，上海高端物業(yè)的提價(jià)已經(jīng)形成比肩效應，即新老樓盤(pán)之間價(jià)格的互相推動(dòng)。2008年5月開(kāi)盤(pán)的“白金灣府邸”在過(guò)去一年多時(shí)間里的每平方米實(shí)際成交均價(jià)在2.4-7.2萬(wàn)元之間，然而進(jìn)入8月后，其均價(jià)已經(jīng)提高到11萬(wàn)元/平方米，最貴的達到16萬(wàn)元/平方米。在老樓盤(pán)“煥發(fā)青春”的影響下，許多新建高檔物業(yè)正在采取“別墅定制”等銷(xiāo)售方式尋求更高的總價(jià)和單價(jià)突破。

　　忐忑的資金

　　即使豪宅市場(chǎng)如此熱鬧，業(yè)內人士依然在強調豪宅的“稀缺性”和優(yōu)良項目的不足。而其背后，則隱藏著(zhù)大量產(chǎn)業(yè)資金對于“稀缺性”帶來(lái)的保值增值效果的需求。

　　在上海購置高端物業(yè)的一位江蘇企業(yè)家表示，資金在手中如燙手山芋，投資房產(chǎn)則一石多鳥(niǎo)。目前企業(yè)下游需求剛剛回暖，前期企業(yè)滾存以及從銀行新貸的大量資金進(jìn)退兩難，如果此刻投資擴產(chǎn)風(fēng)險太大。而購買(mǎi)房產(chǎn)后，如果今后信貸再次緊縮，可以用房產(chǎn)來(lái)抵押獲得貸款，回救實(shí)體企業(yè)；同時(shí)，由于目前利率優(yōu)惠，企業(yè)的收益可以輕松付息，不必過(guò)多擔憂(yōu)資金成本。此外，身份象征、家庭落滬等原因則是長(cháng)三角企業(yè)家青睞上海豪宅的心理因素。

　　薛建雄表示，多數購房的企業(yè)家手中的現金應該在近億元左右，才會(huì )出手總價(jià)動(dòng)輒兩三千萬(wàn)元的房產(chǎn)項目。這部分人群對于信貸資金的依賴(lài)并不大，因此也不容易受最近正在收緊的房屋信貸政策的影響，這是豪宅市場(chǎng)不受中低端市場(chǎng)目前量?jì)r(jià)齊縮影響的原因之一。

　　合富置業(yè)總經(jīng)理袁敏杰表示，豪宅的保值能力比普通住宅高10%-20%，其投資者一般均為長(cháng)期投資客。因此，投資豪宅成為一種“類(lèi)金融”產(chǎn)品，比投資股票風(fēng)險小，但收益則非常大。而且投資豪宅的客戶(hù)多為多次購買(mǎi)，如果市場(chǎng)調整，也不會(huì )急于出售，這也保證了豪宅價(jià)格的平穩。

　　袁敏杰表示，高端住宅后期價(jià)格還有上升的空間，因其總的供應量依舊比較少。中國證券報記者調查發(fā)現，目前上海別墅用地受到嚴格限制，目前上海容積率0.35以下的可建別墅用地總共為18塊，總面積218.7萬(wàn)平方米，可建面積為40.19萬(wàn)平方米，預期可建別墅總量?jì)H為1000棟左右。不過(guò)薛建雄認為，由于今年上海動(dòng)遷改造力度正在加大，此外新近拍得的“地王”項目也將進(jìn)入開(kāi)發(fā)期，明年上海市中心的高檔物業(yè)項目將大量出現，因此明年的上海高端物業(yè)市場(chǎng)將依舊風(fēng)起云涌。