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　　“金九銀十”成色消褪，但京城豪宅投資依然保持熱度。9月下旬，龍湖旗下的高端別墅“頤和原著(zhù)”正式開(kāi)放；公司內部人士介紹，首批供應的35套別墅已認購20余套，平均總價(jià)在6000萬(wàn)元以上。北京另一高端公寓項目“唐寧ONE”，在9月底推出的400平米精裝大宅，均價(jià)已漲至40000元/平米，開(kāi)盤(pán)便告售罄。

　　易居房地產(chǎn)研究院10月13日公布的數據顯示，9月份，北京新盤(pán)豪宅項目成交金額逾60億元。而據業(yè)內權威報告估算，今年3月以來(lái)，北京總價(jià)400萬(wàn)元以上的新建和存量豪宅成交金額超過(guò)1100億元。

　　市場(chǎng)權重增大

　　8月以來(lái)，京城樓市開(kāi)始整體降溫，但豪宅市場(chǎng)成交隨著(zhù)供應放量而持續井噴�！巴�年，別墅項目的年銷(xiāo)售量一般在50-60套，但今年，很多項目?jì)扇齻�(gè)月就能達到這一水平。9月份，御墅二期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售近兩億，較前期明顯放大�！� 御墅項目銷(xiāo)售負責人牛霆告訴中國證券報記者。

　　9月份，包括太陽(yáng)公元、遠洋萬(wàn)和城、億城西山華府在內的北京十大高端住宅項目累計銷(xiāo)售38.3億元；十大別墅項目累計銷(xiāo)售13.89億元；加上北京財富中心、釣魚(yú)臺七號院、西絨線(xiàn)26號等單價(jià)排前十位樓盤(pán)的銷(xiāo)售金額，北京新盤(pán)豪宅項目成交金額逾60億元。同期，北京新建商品住宅的成交量為232.59億元。豪宅的市場(chǎng)權重超過(guò)25%。

　　普通住宅的縮量和高端住宅的放量，導致京城豪宅的月度成交占比節節攀升，市場(chǎng)份額逐漸擴大。中原地產(chǎn)提供的2009年北京市豪宅月成交占比數據顯示，今年春節過(guò)后，以高端公寓和別墅為主的豪宅成交占比逐月上升，其中，3月份占比為9.4%，而到8月份成交占比已升至20.6%，9月份進(jìn)一步攀升至25.7%。

　　亞豪機構統計數據顯示，9月北京開(kāi)盤(pán)項目為48個(gè)，其中，別墅、公寓、花園洋房等項目達28個(gè)，占總開(kāi)盤(pán)項目的比重達到了58.3%。這表明，在地價(jià)不斷上漲的背景下，京城樓市高端化趨勢日益顯現。未來(lái)樓市將出現高檔商品房與低價(jià)位遠郊商品房?jì)蓸O分化的現象。

　　監測數據顯示，9月開(kāi)盤(pán)的48個(gè)項目整體銷(xiāo)售率為35.5%，環(huán)比下降14.9個(gè)百分點(diǎn)。9月銷(xiāo)售率高于50%的項目有14個(gè)。銷(xiāo)售情況較好的項目有兩類(lèi)，一類(lèi)是套均總價(jià)超過(guò)300萬(wàn)的高端項目，包括中心城區的高端公寓和遠郊別墅；另一類(lèi)則是套總價(jià)在60-80萬(wàn)間的遠郊項目。

　　投資需求主導

　　“購買(mǎi)我們別墅的人士，基本是二次或三次置業(yè)，他們往往已經(jīng)擁有別墅或其他高端房產(chǎn)；再次購買(mǎi)別墅，一方面是為了體驗新的產(chǎn)品和環(huán)境，但更重要的目的是保值投資�！碧K園項目銷(xiāo)售經(jīng)理坦言。

　　業(yè)內專(zhuān)家分析，5月以來(lái)，北京豪宅市場(chǎng)趨熱，有多方面的原因：限外令的解除，釋放了一大部分境外高端人士的購房需求；而信貸政策放松和通脹預期，也推動(dòng)國內的富人紛紛入市購買(mǎi)房產(chǎn)。投資主導的需求大量釋放，促進(jìn)了京城豪宅市場(chǎng)的活躍。

　　世邦魏理仕報告指出，目前投資高端物業(yè)的人群，普遍存在“對通脹預期的擔心”。而相比經(jīng)濟型別墅，高檔別墅因具備多重稀缺資源，產(chǎn)品附加價(jià)值往往較高，因而更具投資價(jià)值。市場(chǎng)人士指出，別墅等高端項目熱銷(xiāo)的主要原因是這些項目具備多重稀缺資源。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇則分析，別墅開(kāi)發(fā)用地早已禁批，其占有的自然資源本身稀缺；其他低密度物業(yè)形態(tài)由于土地供應的約束，價(jià)值也日益凸顯。另外，定位明確、設計獨特、配套完善的產(chǎn)品，因具備良好的人文環(huán)境，因此具有更高的附加值。而部分頂級項目所具備的人文象征、歷史底蘊和身份認同，其價(jià)值并非“稀缺”所能涵蓋。

　　專(zhuān)家指出，1997年亞洲金融危機中，香港半山的豪宅雖然也受到影響，但相比于其他形態(tài)的物業(yè)，豪宅更具抗跌性；而當經(jīng)濟復蘇時(shí)，豪宅市場(chǎng)回升的幅度也相對較大。別墅等豪宅項目因具備較好的保值功能，現在正日益成為高端人士進(jìn)行資產(chǎn)沉淀和儲蓄轉移的手段。

　　從購買(mǎi)客群看，豪宅投資的主力主要有兩類(lèi)：一是國內新貴階層，包括企業(yè)家、金融高管、演藝明星、山西、內蒙古等資源型地區的企業(yè)主等。潤澤莊園營(yíng)銷(xiāo)總監張昊表示,“年初到現在，購買(mǎi)千萬(wàn)級別墅的投資型買(mǎi)家明顯增長(cháng)，他們購買(mǎi)豪宅類(lèi)似于儲蓄�！绷硪活�(lèi)則是“海歸”及港澳人士。他們因工作需要在北京購買(mǎi)豪宅多側重居住享受。

　　“泛豪宅化”競爭加劇

　　不過(guò)，普通住宅市場(chǎng)調整，也開(kāi)始帶動(dòng)豪宅市場(chǎng)下行�！敖鹑谖�機逐漸平息后，富人的投資手段又將日益多元化。目前，豪宅投資已有所降溫�！比f(wàn)通地產(chǎn)董事長(cháng)馮侖昨日在接受中國證券報記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

　　據亞豪機構統計顯示，目前，北京實(shí)際成交單價(jià)超25000元的項目共有64個(gè)，占到了在售項目總量的20%左右。在供應量增大的背景下，豪宅市場(chǎng)也開(kāi)始出現分化，產(chǎn)品競爭逐漸加劇。業(yè)內資深人士透露，位于北京燕莎商圈的合生霄云路8號，近期銷(xiāo)售不太理想，客戶(hù)退房現象較為嚴重，其中一大原因是項目?jì)榷鄶捣吭吹能?chē)庫配比僅為1：1，遠不能滿(mǎn)足2000萬(wàn)元房產(chǎn)購買(mǎi)力人群的需求。

　　9月以來(lái)，豪宅項目的實(shí)際成交價(jià)格平均為開(kāi)發(fā)商報價(jià)的85%。說(shuō)明豪宅項目存在著(zhù)比普通住宅項目更高的議價(jià)空間。

　　東方夏威夷銷(xiāo)售總監李小龍認為，目前，京城千萬(wàn)級豪宅供應放量，這些項目要吸引高端置業(yè)人群的關(guān)注，必須通過(guò)品質(zhì)升級來(lái)符合市場(chǎng)和客戶(hù)的需求。

　　最新數據顯示，三季度，北京住宅期房最高均價(jià)為76758元/平米，高檔樓盤(pán)整體銷(xiāo)售不錯，但部分性?xún)r(jià)比低的樓盤(pán)開(kāi)始滯銷(xiāo)。9月份多個(gè)高端樓盤(pán)開(kāi)始打折促銷(xiāo)，預計四季度高端樓盤(pán)供應集中釋放后銷(xiāo)售將出現明顯分化。

　　亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析，目前，土地交易價(jià)格居高不下，“天價(jià)地王”屢被刷新，開(kāi)發(fā)企業(yè)為追逐較高的利潤回報，必然會(huì )更多選擇開(kāi)發(fā)高端住宅產(chǎn)品，樓市商品房供給可能出現“泛豪宅化”傾向，預計2010年后，北京豪宅市場(chǎng)競爭將愈加激烈。