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　　“金九”不見(jiàn)昔日景象，“銀十”開(kāi)局略顯秋涼，樓市第四季度究竟何去何從？

　　十月本市新開(kāi)盤(pán)項目超過(guò)61個(gè)，環(huán)比上月增長(cháng)兩成，專(zhuān)家認為成交放緩在所難免。

　　□本報地產(chǎn)評論員 房蓉

　　困擾業(yè)界多時(shí)的“房荒”，出現戲劇性的逆轉。

　　根據本報綜合多家房產(chǎn)研究機構信息統計顯示：截至9月30日，10月本市新開(kāi)盤(pán)項目超過(guò)61個(gè)，環(huán)比上月增長(cháng)兩成。

　　值得一提的是，純新盤(pán)的上市量超過(guò)總數的四分之一，這為近期少有現象。諸如錦繡華都、恒盛湖畔豪庭、新弘國際城、日月光水岸花園等均為首次亮相。但業(yè)內人士卻一片看空，許多專(zhuān)家表示：“量漲價(jià)不跌會(huì )繼續抑制不少剛性需求的釋放，成交放緩在所難免�！�

　　新推小戶(hù)型超六成

　　“由于上半年集中施工帶來(lái)的供應潮，使得上海第四季度的新房供應都保持在相對充足水平，其中小戶(hù)型產(chǎn)品尤為突出�！辟Y深分析師薛建雄感嘆：上海樓市終于在本年度最后三個(gè)月回歸平民，給廣大的剛需購房者止渴。

　　根據研究機構提供的開(kāi)盤(pán)資料，在55個(gè)新推公寓項目中，有著(zhù)90平方米以下房源的樓盤(pán)達30個(gè)之多，其中不乏純小戶(hù)型社區。保利家園二期近期推出400多戶(hù)建筑面積68-88平方米的一房、二房。藝泰安邦新一期房源已于10月2日開(kāi)盤(pán)，主力面積在59平方米到90平方米之間。同一天，中銳龍灣1號最新一期房源新推均為88平方米的小三房。鑫苑國際城市花園將于10月中下旬推出300余套兩房為主的前期熱銷(xiāo)小戶(hù)型，現已開(kāi)始會(huì )員卡辦理當中。榮域二期房源預計將于10月中下旬推出，房源仍舊以90平方米左右的兩房為主。此外，中大九里德三期、萬(wàn)科花園小城、保利葉上海、新弘國際城、東方帕堤歐、佳兆業(yè)·珊瑚灣等也扎堆去趕這波“剛需”潮。

　　事實(shí)上，中低價(jià)位、常規戶(hù)型受買(mǎi)方青睞已在假日樓市中得以體現。上海臺慶房產(chǎn)研展部統計數據顯示，10月黃金周期間，120萬(wàn)元以下一手住宅成交660套，占總成交量的60%，從面積來(lái)看，黃金周期間購買(mǎi)70-90平方米住宅占最大比例，為36%，其次為90-110平方米住宅，占31%。

　　房?jì)r(jià)過(guò)高，供求矛盾交惡

　　來(lái)自漢宇地產(chǎn)的數據顯示，“十一”期間，全市商品住宅成交量?jì)H為1977套，供求比為1.59：1。而今年“五一”供求比為1.29：1。對此，漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏睿評價(jià)到：“供求雙方的矛盾越來(lái)越明顯。這種矛盾不僅體現在供應量和成交量的萎縮，還體現在供求比的不平衡上�！�

　　供求比是評價(jià)市場(chǎng)走勢的重要數據，樓市的成交萎縮不是由于供應量的不足造成的，價(jià)格的上漲是造成成交萎縮的重要因素。施宏睿表示：“年初至今成交均價(jià)整體漲幅達到48%。這對于一直以剛性需求為基本支撐點(diǎn)的上海樓市來(lái)說(shuō)確實(shí)需要一段時(shí)間來(lái)消化價(jià)格的漲幅�！�

　　不吝營(yíng)銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商慎言降價(jià)

　　盡管專(zhuān)家指出房?jì)r(jià)居高不下是影響買(mǎi)房人出手的重要因素。但“慎言降價(jià)”依然是開(kāi)發(fā)商的主基調。

　　以房展會(huì )上的表現為例，外環(huán)以?xún)鹊臉潜P(pán)幾乎沒(méi)有任何優(yōu)惠方面，外郊環(huán)、郊環(huán)外的樓盤(pán)優(yōu)惠幅度也僅僅是1萬(wàn)元或者是房?jì)r(jià)1%左右。一些出現“地王”的區域，周邊房?jì)r(jià)還會(huì )有所上漲，不過(guò)新盤(pán)較為集中的區域打折促銷(xiāo)的力度可能會(huì )有所加強。

　　在房展會(huì )期間也看到一些促銷(xiāo)力度相對較強的優(yōu)惠活動(dòng)出現，如佳兆業(yè)集團開(kāi)展了主題為“佳兆業(yè)幸福置業(yè)歡樂(lè )行”的活動(dòng)，旗下佳兆業(yè)·珊瑚灣有近8萬(wàn)元/套的優(yōu)惠措施；富力灣獨棟別墅最高優(yōu)惠額度超過(guò)5萬(wàn)元；富力桃園聯(lián)排別墅最高優(yōu)惠額度更達15萬(wàn)元。新港美麗園大酒店還通過(guò)總價(jià)值40萬(wàn)元的獎品為項目造勢。根據搜狐焦點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)的統計：10月上海首次開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)約19個(gè)，其中15個(gè)樓盤(pán)推出了不同程度的優(yōu)惠政策。

　　上海弘基企業(yè)(集團)股份有限公司副總裁宋捷坦言：“真正的有效供應還是不足，有特色的營(yíng)銷(xiāo)策劃就顯得更為重要�！�

　　對于宋捷的說(shuō)法，上海凱弈投資咨詢(xún)管理有限公司副總經(jīng)理趙煒也表示贊同：“未來(lái)兩個(gè)月的樓市交易量仍將維持一定的水平，因為自住客的需求仍然存在�！迸_慶房產(chǎn)副總經(jīng)理陳史翎建議：對于購房者來(lái)說(shuō)，第四季度一般為相對適宜的購買(mǎi)時(shí)機。