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　　上海樓市在經(jīng)歷了半年多的高速“去庫存化”后，開(kāi)始出現調整跡象。不僅剛剛過(guò)去的9月成為今年以來(lái)首次供大于求的月份，而且10月第一個(gè)交易周只成交了29.49萬(wàn)平方米的商品住宅，僅比去年同期因金融風(fēng)暴造成的歷史低迷水平略高。

　　業(yè)內專(zhuān)家對記者表示，今年上海二、三兩個(gè)季度商品住宅就成交了1129萬(wàn)平方米，比去年全年907萬(wàn)平方米的成交量還高出24.5%。這一快速“去庫存化”提前透支了剛性需求，使得購買(mǎi)力出現不支跡象。據統計，上海樓市成交量在6月達到219萬(wàn)平方米的月成交高鋒后，就逐月下滑。9月147萬(wàn)平方米的成交量已跌至今年3月樓市回暖以來(lái)的最低月成交水平。2009年三季度共成交商品住宅509.8萬(wàn)平方米，環(huán)比二季度下滑了17.6%。10月第一周樓市的低迷開(kāi)局，表明成交量下滑之勢還在延續。

　　住宅均價(jià)滑到15000元/平米以下

　　根據易居中國的統計數據，上周(10月5-11日)上海共成交29.49萬(wàn)平方米，均價(jià)14145元/平方米。這一情況延續了9月下旬以來(lái)的成交萎縮局面。9月下半月至今，商品住宅的供應量為134.91萬(wàn)平方米，成交量?jì)H113.74萬(wàn)平方米，供過(guò)于求十分明顯。而上周成交面積前10名的樓盤(pán)以萬(wàn)元盤(pán)為主，最高的均價(jià)僅20616元/平方米，導致商品住宅均價(jià)重新滑落到15000元/平方米以下。

　　事實(shí)上，隨著(zhù)豪宅井噴行情的結束，9月上海房?jì)r(jià)已經(jīng)出現8.7%的環(huán)比跌幅，均價(jià)為16890元/平方米。房地產(chǎn)分析師薛建雄認為，除了房?jì)r(jià)上漲和購買(mǎi)力透支外，銀行房貸風(fēng)向的轉變也值得重視。

　　目前購房貸款已經(jīng)由上半年銀行主動(dòng)放貸，轉為申請難度和審批層數逐月增加，成為影響成交量的重要原因。因此，房貸支持力度將是制約四季度樓市成交的重要因素。高力國際華東區研究與咨詢(xún)部董事李慶賢認為，預計年底前，隨著(zhù)二套房貸收緊政策效用顯現，上海整體住宅市場(chǎng)將由年初的“急升”轉為“調整”。尤其在上海樓市的中、低端板塊和區域，房?jì)r(jià)經(jīng)歷前幾個(gè)月急速上漲已處于較高水平，一定程度上抑制了自住需求，從而導致目前成交量下滑。

　　“量?jì)r(jià)齊升”轉入“有價(jià)無(wú)市”

　　不過(guò)，薛建雄認為，在上海不久前頻頻出現的高價(jià)地王等因素的支撐下，四季度上海樓市將出現“有價(jià)無(wú)市”局面，不會(huì )由前期的量?jì)r(jià)齊升轉為量?jì)r(jià)齊跌。

　　事實(shí)上，上海樓市的價(jià)格堅挺特色，在剛剛結束的“十一房展會(huì )”上顯露無(wú)遺。該展會(huì )主辦方提供的數據顯示，4天的房展會(huì )共意向預訂1379套房源，意向金額達到22.3億元，均價(jià)達到2萬(wàn)元/平方米，遠高于去年“十一”長(cháng)假期間11.7億元的意向金額和1.2萬(wàn)元/平方米的意向均價(jià)，也高于今年5月的上海春季房展會(huì )簽約1103套和19.2億元的簽約總金額。

　　不過(guò)，由于10月開(kāi)發(fā)商預期新推房源的樓盤(pán)將超過(guò)50個(gè)，遠高于之前每月30多個(gè)預推房源的數量，再加上去年下半年停工緩建項目今年以來(lái)加速施工后帶來(lái)的供應高潮，將使整個(gè)四季度的新房供應都保持在相對充足水平，過(guò)去因供不應求導致的價(jià)格上漲態(tài)勢將不再重現。目前購買(mǎi)力的不支已經(jīng)愈發(fā)明顯，中國證券報記者獲悉，“十一”房展會(huì )之后，上海就有協(xié)和G品、泰欣嘉園等多個(gè)樓盤(pán)延緩推盤(pán)。因此，9月的供求量同時(shí)下降且首現供大于求的現象，可能會(huì )在四季度延續。但薛建雄認為，受到“地王”頻現的刺激，房?jì)r(jià)不太可能下跌。甚至一些出現“地王”的區域，周邊房?jì)r(jià)還會(huì )有所上漲，如前期售價(jià)僅4.5萬(wàn)元/平方米的白金灣府邸，現在均價(jià)漲到11萬(wàn)/平方米，這些高價(jià)樓盤(pán)賣(mài)不動(dòng)還是要繼續報高價(jià)。上海證券分析師也認為，四季度豪宅成交量下滑已成定局，但是一些上市新盤(pán)的價(jià)格會(huì )比周邊房?jì)r(jià)高。因此，四季度的平均房?jì)r(jià)會(huì )有所下滑，但幅度不會(huì )太大；形成所謂的“有價(jià)無(wú)市”行情。