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　　廣州樓市自今年春季復蘇以來(lái)，樓價(jià)節節攀升。今年“黃金周”盡管交投清淡，但中心區單價(jià)已突破歷史高位。

　　黃金周廣州一些發(fā)展商自報的成交額少則數千萬(wàn)，多則數十億，紛紛聲稱(chēng)“跑贏(yíng)大市”。據中原地產(chǎn)統計分析，國慶黃金周期間全市成交均價(jià)約在11500元/平方米左右，中心六區的成交均價(jià)可能會(huì )超過(guò)14000元/平方米，已經(jīng)將樓市最瘋狂的2007年10月成交均價(jià)每平方米12566元的數據拋諸身后。

　　量減價(jià)升，廣州今年黃金周樓市的表現令四季度走勢更加撲朔迷離。一些業(yè)內人士認為，廣州樓市10月份的表現比較關(guān)鍵，如果10月份呈量?jì)r(jià)齊跌的局面，意味著(zhù)樓市拐點(diǎn)如期來(lái)臨，樓市的羊群效應可能導致一家開(kāi)發(fā)商率先祭起降價(jià)的大旗，接著(zhù)大家競相降價(jià)。如果10月份仍然是有價(jià)無(wú)量，那意味博弈的雙方仍呈膠著(zhù)狀態(tài)�！�

　　四季度供應仍然充足

　　據中原地產(chǎn)統計，一批貨量較大的項目均延遲至10月中旬或11月開(kāi)盤(pán)，再加上部分在售項目新貨的押后，估計今年后兩個(gè)月廣州全市的新增供應將約有6000套。同時(shí)，合富輝煌的統計數據顯示，國慶黃金周期間，全市2.5萬(wàn)套在售貨量中，約8700套具備銷(xiāo)售條件的新貨未在黃金周期間公開(kāi)發(fā)售，這部分貨量也將留待年底。

　　新盤(pán)分布不均是年底樓市供應的一個(gè)主要特點(diǎn)，在各區中，海珠區、白云區(金沙洲除外)幾乎沒(méi)有新盤(pán)能在國慶后再推出，番禺區、天河區的新供貨量也偏少，但荔灣區、越秀區的新盤(pán)新貨則明顯增加。同時(shí)，市中心樓盤(pán)戶(hù)型有向大發(fā)展的趨勢，200萬(wàn)元以上豪宅比例的增加也是年底樓市的一個(gè)特點(diǎn)。據了解，在9月份，總價(jià)200萬(wàn)元以上的單位成交面積達到21.2平方米，占整體成交量的24%，而今年的5-8月，該比例只為17%。

　　樓價(jià)易漲難跌

　　廣州合富輝煌首席分析師黎文江表示，目前廣州的樓市呈易漲難跌的態(tài)勢，在沒(méi)有明顯利空政策出臺的情況下，博弈的天平暫時(shí)傾向開(kāi)發(fā)商。從政策上看，前期聲勢頗大的二套房貸收緊，看來(lái)對市場(chǎng)影響甚微。廣州市常務(wù)副市長(cháng)蘇澤群明確表示政府不會(huì )出政策打壓樓市。從市場(chǎng)上看，這個(gè)黃金周其實(shí)是由改善型買(mǎi)家主導，而非投資型買(mǎi)家，這說(shuō)明廣州樓市的泡沫尚在可接受的范圍內。而開(kāi)發(fā)商方面，正所謂不缺錢(qián)不降價(jià)，甚至可以“以?xún)r(jià)補量”。而且，樓價(jià)從年初漲到現在，盼降價(jià)的買(mǎi)家只等到越來(lái)越高的價(jià)格，自住型買(mǎi)家看著(zhù)等不到頭也得出手了。

　　國金證券行業(yè)分析師曹旭特認為，目前廣州樓市呈價(jià)漲量縮的格局乃正�，F象，經(jīng)歷了半年左右的量?jì)r(jià)齊升，成交量下降是必然，畢竟市場(chǎng)的剛性需求和購買(mǎi)力有限度。在價(jià)格漲到一定程度后，無(wú)論是自住還是投資，購房者都會(huì )有所期待，從而出現新一輪觀(guān)望周期，但拐點(diǎn)不會(huì )很快出現。至少年內不會(huì )有太大的調整。

　　國信證券行業(yè)分析師方焱表示，成交量暫時(shí)萎縮不可怕，等相關(guān)政策明朗，觀(guān)望情緒結束，量能就會(huì )再次釋放，目前中國正處于城市化的推進(jìn)過(guò)程中，伴隨中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，中心城市的樓價(jià)出現暴跌可能性不大。政策面到年底也不會(huì )有大的改變。最近決策層不斷強調國家經(jīng)濟政策、貨幣政策等不會(huì )改變，央行表態(tài)可以忍受2%的通脹水平，多少都是在給經(jīng)濟打氣，穩定大家的預期。房地產(chǎn)作為本輪拉動(dòng)經(jīng)濟的重要引擎，如果即刻改變相關(guān)政策，效應不單單是調整房?jì)r(jià)，經(jīng)濟也可能要付出較大的代價(jià)。目前經(jīng)濟并沒(méi)有完全企穩，調整房地產(chǎn)政策不是最好時(shí)機。

　　誰(shuí)先降價(jià)誰(shuí)受益

　　也有業(yè)內人士對下一步樓市走勢持異議。廣州資深地產(chǎn)專(zhuān)家學(xué)者韓世同認為，眼下廣州樓市主要由投資型買(mǎi)家主導，改善型買(mǎi)家為輔，前者見(jiàn)利而動(dòng)，價(jià)高利少自然收手，后者則買(mǎi)少見(jiàn)少。

　　“投資型買(mǎi)家一旦收手，樓市將嚴重萎縮�！表n世同稱(chēng)，現在廣州樓市隱藏著(zhù)很多危險，已形成一個(gè)較大的“堰塞湖”。而這個(gè)樓市“堰塞湖”在成交量跌至低谷的時(shí)候，必須通過(guò)降價(jià)來(lái)疏導、排除。后黃金周時(shí)代一旦出現價(jià)量齊跌，意味拐點(diǎn)到來(lái)。拐點(diǎn)何時(shí)出現將取決于政策的變化，等到出口形勢完全好轉，經(jīng)濟基本面獲得平滑過(guò)渡，樓市累積泡沫招致百姓怨言，政府可能再度出手調控樓市，2007年底急轉直下的狀況完全可能重演，而且與2007年一樣，開(kāi)發(fā)商誰(shuí)先降價(jià)誰(shuí)先得益，大開(kāi)發(fā)商會(huì )否像以前一樣率先發(fā)起價(jià)格戰值得關(guān)注。

　　廣州的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家陳真誠談到，廣州樓市盡管成交量拐點(diǎn)已經(jīng)形成，但房?jì)r(jià)一時(shí)半會(huì )不會(huì )步入下降通道，目前來(lái)看，還沒(méi)有形成真正市場(chǎng)意義上的拐點(diǎn)。對于后黃金周廣州樓市，至少在第四季度，房?jì)r(jià)或將小幅上漲，但成交量將繼續萎縮，形成“有價(jià)無(wú)市”局面。如果政府短期內不出臺有效調控房?jì)r(jià)的調控政策，比如開(kāi)征物業(yè)稅，那么就可能要等政府加息或加息預期形成之后，房?jì)r(jià)才會(huì )真正下降，從而形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)�？梢灶A期的是，一旦真實(shí)形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)，房地產(chǎn)就可能重回調整通道。這個(gè)時(shí)間節點(diǎn)，可能在年底或明年一季度，即便政府不在年底或明年一季度加息，而是推至明年中加息，也很可能會(huì )形成對市場(chǎng)具有影響力的加息預期。從這個(gè)意義上說(shuō)，市場(chǎng)的先知先覺(jué)者將會(huì )率先降價(jià)求售堅持現金為王的策略平穩度過(guò)難關(guān)。