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　　今年12月31日，個(gè)人購買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)普通住宅對外出售免征營(yíng)業(yè)稅的政策將到期，目前尚無(wú)優(yōu)惠政策延期的準確消息。記者走訪(fǎng)沈城房產(chǎn)中介發(fā)現，二手房交易市場(chǎng)平穩，并未因此出現交易井噴態(tài)勢。

　　市場(chǎng)動(dòng)向 沈城二手房房?jì)r(jià)略有下降

　　優(yōu)惠政策即將到期，但二手房交易不但沒(méi)有出現想象中的搶搭末班車(chē)現象，交易量反而略有下降。

　　多家中介負責人告訴記者，由于二手房成交周期拖長(cháng)，部分區域的二手房房?jì)r(jià)低于去年同期，和商品房房?jì)r(jià)上漲走勢明顯不同。

　　官方數據印證了這一說(shuō)法。國家發(fā)改委和統計局發(fā)布最新信息顯示，今年9月沈陽(yáng)二手房房?jì)r(jià)延續上月跌勢，較去年同比下降1.7%，環(huán)比上漲0.8%。

　　原因分析 多重因素影響二手房市場(chǎng)

　　二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策還有兩個(gè)多月到期，二手房交易市場(chǎng)并未出現井噴，綜合經(jīng)營(yíng)人士和專(zhuān)家的分析，大致有以下原因：

　　今年8月前房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速活躍，出現量?jì)r(jià)齊升，自住住房需求已得到大部分滿(mǎn)足。而房?jì)r(jià)的快速上漲，又使一部分需求尤其是非剛性需求受到壓制，轉向觀(guān)望。

　　雖然有營(yíng)業(yè)稅減免優(yōu)惠，但由于賣(mài)方市場(chǎng)條件下，營(yíng)業(yè)稅都轉嫁給了買(mǎi)方并難以扭轉。因而買(mǎi)方享受實(shí)惠的只是取得產(chǎn)權2至5年的房產(chǎn)，買(mǎi)方對營(yíng)業(yè)稅減免優(yōu)惠政策反應較為平淡。

　　成本計算 兩年內賣(mài)房可能不賺錢(qián)

　　如果今年12月31日營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策終止，二手房交易要繳多少稅？房產(chǎn)經(jīng)紀人王藝為記者算了一筆賬。

　　王藝以鐵西區一套120平方米、價(jià)值55萬(wàn)元的房產(chǎn)為例。該房房齡3年，原購房?jì)r(jià)50萬(wàn)元(含稅、入住費等成本)。按當前優(yōu)惠政策轉讓可免營(yíng)業(yè)稅；若優(yōu)惠政策取消，按原營(yíng)業(yè)稅標準(5年內全額征收)計算，賣(mài)方需繳主要稅費有：營(yíng)業(yè)稅30250元、城建稅1512元、教育附加907元、個(gè)人所得稅約3460元、交易手續費360元等。

　　“這樣一算，賣(mài)方所需繳納的費用近4萬(wàn)元，賣(mài)方投資50萬(wàn)元的房產(chǎn)，兩年僅賺1萬(wàn)元，遠不及定期存款2.79萬(wàn)元收益(年利率2.79%)。 ”王藝說(shuō)，“當然這是理論上的，賣(mài)方的稅負轉嫁給買(mǎi)方。 ”

　　趨勢分析 營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠恐難延期

　　二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，對購房人來(lái)說(shuō)是個(gè)大利好，當下政策是否延續下去成為人們議論的話(huà)題。

　　上海明衛不動(dòng)產(chǎn)智庫負責人蔡為民說(shuō)，從實(shí)踐上來(lái)看，營(yíng)業(yè)稅減免并未真正讓買(mǎi)方享受到實(shí)惠。征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)，賣(mài)方收取“凈價(jià)”，一切稅費由買(mǎi)方承擔；而當營(yíng)業(yè)稅減免時(shí)，買(mǎi)方稅收負擔減輕，而賣(mài)方往往因此提高房?jì)r(jià)，買(mǎi)方的實(shí)際置業(yè)成本并沒(méi)有減少。

　　另一位房產(chǎn)專(zhuān)家表示，今年以來(lái)樓市量?jì)r(jià)齊升，房?jì)r(jià)甚至超越了2007年峰值，房?jì)r(jià)與買(mǎi)家承受底線(xiàn)差距擴大，不利于樓市的健康發(fā)展。營(yíng)業(yè)稅政策對活躍二手房市場(chǎng)起到積極作用，但在房?jì)r(jià)高企的現實(shí)下，繼續推行優(yōu)惠政策不利于國家稅收以及維護市場(chǎng)公平。

　　背景解讀 政策提振市場(chǎng)信心明顯

　　去年12月，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議出臺旨在鼓勵住房消費的措施，其中之一便是二手房交易營(yíng)業(yè)稅政策調整。

　　中國指數研究院副院長(cháng)陳晟說(shuō)，當時(shí)的狀況是樓市觀(guān)望情緒嚴重，正常的住房消費需求也被壓制，由于房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)上下游數十個(gè)行業(yè)，緩解樓市觀(guān)望情緒，有利于擴大內需，防止因樓市不振向其他行業(yè)蔓延。

　　“二手房營(yíng)業(yè)稅減免政策，直接導致交易成本降低，對于提振信心、活躍二手房市場(chǎng)起到積極作用。不過(guò)，限期一年表明這是臨時(shí)性政策，有既要活躍市場(chǎng)，又要防止投機、投資性需求過(guò)快擴張的用意。 ”陳晟說(shuō)。

　　記者 胡海林