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　　原寄望2009年樓價(jià)一路下跌準備在下半年抄底的市民，現在只能在天花板上操作了。

　　日前，廣州市國土房管局公布了9月廣州樓市的數據，至9月份，廣州樓價(jià)已經(jīng)連續四個(gè)月攻占“9字頭”或以上的高地。而國家發(fā)展改革委、國家統計局的數據也來(lái)湊熱鬧，它們統計的9月份全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格中，廣州新建住房銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅位居第一。讓人吃驚的是，9月份的成交面積依然有90.94萬(wàn)平方米，而近四個(gè)月的月均成交量，更達到了令人咋舌的113.49萬(wàn)平方米。高樓價(jià)并沒(méi)有逼出“潮退裸泳”。

　　樓價(jià)高而成交旺，成了廣州樓市近四個(gè)月來(lái)的常態(tài)，如果沒(méi)有強大外力的干擾，廣州第四季度的樓價(jià)極可能仍處于這高位水平線(xiàn)上。今年樓價(jià)繼2008年后再次“破九”，并無(wú)太多懸念。

　　數據剖析 價(jià)量齊升，改善投資型比例飆升

　　價(jià)升量跌的法則，很多時(shí)候往往會(huì )失效。至少在今年的廣州樓市中就表現得如此明顯。

　　市民的感覺(jué)是，今年廣州樓價(jià)漲了很多。房管局的數據也完全支撐市民的這種感覺(jué)。整個(gè)第三季度，廣州一手住宅成交均價(jià)達到9605元/平方米，比起第二季度8786元/平方米的價(jià)格，上漲了約10%。不要忘記，在今年第一季度，廣州樓價(jià)才剛剛站上“8字頭”達到8095元/平方米。第三季度與之相比，增幅達到了19%。

　　如果以今年兩個(gè)黃金銷(xiāo)售節點(diǎn)“五一”、“十一”來(lái)計算，其價(jià)格的升幅更有過(guò)之而無(wú)不及。合富輝煌集團市場(chǎng)研究部的監測數據顯示，今年“十一”黃金月與“五一”相比，各區房?jì)r(jià)上漲幅度均在15%以上。其中，花都、南沙、天河升幅普遍在20%-30%之間，番禺、白云的增幅都在10%以上。這些樓市重鎮成交價(jià)格大幅上升，全市樓價(jià)焉有不飆升之理？

　　如果價(jià)格飆升成交量劇減，量?jì)r(jià)呈反比狀態(tài)，這也屬正�，F象。但如果價(jià)格持續攀升而成交量始終處于高位，量?jì)r(jià)呈正比狀態(tài)，那么說(shuō)明這個(gè)市場(chǎng)有些不正常了。而當下的廣州樓市就處于這種狀態(tài)：第二季度樓價(jià)比第一季度上升了8%，成交量同時(shí)漲了7%，第三季度樓價(jià)環(huán)比上升了10%，成交量繼續攀升3%。

　　“當一個(gè)市場(chǎng)的改善型、投資型買(mǎi)家所占比例達到約70%時(shí)，才會(huì )出現成交量微退甚至增長(cháng)的情況�！睒I(yè)內人士吳定金分析指出。而從近期的表現來(lái)看，廣州樓市改善型、投資型買(mǎi)家比例已達到了這一水平，“如果這一比例繼續上升，市場(chǎng)就會(huì )越來(lái)越不安全”。這些投資型、改善型資金來(lái)得快也去得快，一旦出現逆轉，現在看似空谷幽蘭的樓市就可能迅速變?yōu)闅堅珨嗤�。對政府和買(mǎi)家而言，這都是要時(shí)時(shí)警惕和提防的。

　　前景預測 忘記裸泳，今年樓價(jià)站穩“9字頭”

　　對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，成交潮漲是最重要的，至于誰(shuí)買(mǎi)走了房子，那無(wú)關(guān)痛癢。當成交量始終處于高水位時(shí)，開(kāi)發(fā)商帶不帶褲衩都沒(méi)有“露羞”的擔憂(yōu)，更不會(huì )想到用價(jià)格來(lái)遮羞�！暗谌�季度的成交這么好，第四季度剛開(kāi)頭，誰(shuí)會(huì )降價(jià)呀？”合景泰富地產(chǎn)有關(guān)營(yíng)銷(xiāo)負責人的話(huà)是當下開(kāi)發(fā)商心態(tài)的集中反映。而在更為樂(lè )觀(guān)的廣州方圓地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司市場(chǎng)調研總監朱艷麗看來(lái)，“第四季度廣州樓價(jià)可能還會(huì )略有上升”。

　　如果第四季度的樓價(jià)和第三季度相比不變或者略有上升，結果會(huì )怎樣？我們先假設第四季度的月均成交只有70萬(wàn)平方米，按照第三季度的樓價(jià)計算，市場(chǎng)成交金額就會(huì )達到201.71億元，開(kāi)發(fā)商全年就會(huì )收金897.51億元，而全年的平均樓價(jià)就會(huì )達到9140元/平方米，是2008年后廣州樓價(jià)第二次登上“9字頭”，在全國經(jīng)濟“保八”的情況下，廣州樓價(jià)已“破九”了。如果假設第四季度成交面積不變，廣州全年樓價(jià)要“穿九”，第四季度的樓價(jià)要下滑至8952元/平方米；如果要“破萬(wàn)”，第四季度的成交均價(jià)則要上升至1.37萬(wàn)元/平方米�！斑@兩種可能性都不大”，吳定金判斷說(shuō)。

　　錯過(guò)了今年上半年置業(yè)機會(huì )的首次置業(yè)者，在下半年樓價(jià)的快速上升中只能望樓興嘆，并且只能再次寄望于明年樓價(jià)會(huì )下降。但明年的樓市，又有誰(shuí)能準確預言？首次置業(yè)者可能就在這一再的寄望中蹉跎歲月，在等待中華發(fā)叢生。（張秀欽）