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　　10月北京樓市開(kāi)局不利，截至10月20日，除去政策房，實(shí)際成交的期房商品住宅為4415套，同期成交的現房商品住宅為1032套。環(huán)比9月同期，實(shí)際成交的期房商品住宅成交套數下降了29.2%，現房成交環(huán)比也下降了42%，降幅明顯。11月的市場(chǎng)供應在一定程度上受到9月和10月的市場(chǎng)表現影響，雖然新開(kāi)盤(pán)量有所下降，但多達41個(gè)樓盤(pán)中仍有一些值得關(guān)注的熱點(diǎn)項目，8000個(gè)排號的美立方仍會(huì )開(kāi)盤(pán)，華貿城新一期也會(huì )入市開(kāi)盤(pán)；此外，還有如萬(wàn)科藍山、天潤福熙大道等純新盤(pán)進(jìn)入市場(chǎng)，因此，樓市11月仍然值得期待。

　　后勢預測

　　預測一：更多純新盤(pán)將選擇低開(kāi)

　　亞豪機構的數據顯示，今年11月有41個(gè)樓盤(pán)計劃開(kāi)盤(pán)。雖然媒體報道指出11月開(kāi)盤(pán)量出現下降趨勢，但整體來(lái)看，今年11月的開(kāi)盤(pán)量比2006年和2008年同期都有所增加，其中比2006年多了一個(gè)項目，比2008年多了5個(gè)項目，但相比火熱的2007年56個(gè)項目來(lái)看，還是減少了一些。不過(guò)多位業(yè)內人士表示，從今年北京樓市的走勢來(lái)看，今年和2007年的市場(chǎng)有些相近，而且11月樓盤(pán)的走勢也和2007年會(huì )有所相似。

　　11月預計入市的純新盤(pán)大約有13個(gè)，從這些純新盤(pán)的價(jià)格制定來(lái)看，多數采取的是低開(kāi)策略�！斑@一點(diǎn)和10月份有些相似�！痹铝梁庸珗@營(yíng)銷(xiāo)總監張奕奕認為，11月份的新盤(pán)采取低開(kāi)策略，對樓市的影響還是很大的。今年4-9月樓市銷(xiāo)售火熱，不論是純新盤(pán)還是老項目后期，多數采取高開(kāi)策略。一方面是當時(shí)樓市火熱，開(kāi)發(fā)商看到排號的人多立馬坐地漲價(jià)，另一方面就是購買(mǎi)者追漲的心態(tài)明顯，給開(kāi)發(fā)商漲價(jià)提供了堅實(shí)的基礎。從10月份開(kāi)始，純新盤(pán)采取低開(kāi)策略，說(shuō)明其對后勢的看法存在不明朗或分歧�！敖衲甑�11月和2007年的11月的市場(chǎng)表現類(lèi)似�！睆堔绒日J為，純新盤(pán)低開(kāi)的現象越來(lái)越明顯，這樣對其他開(kāi)發(fā)商和購買(mǎi)者的心態(tài)影響將很大。

　　多個(gè)業(yè)內人士均持有上述觀(guān)點(diǎn)。北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒認為，2007年北京樓市價(jià)格飆漲，到11月份一路飆飛的房?jì)r(jià)走勢放緩，開(kāi)盤(pán)價(jià)格和成交數量均出現疲態(tài)�！敖衲暌彩乔�9個(gè)月價(jià)格瘋漲，10月開(kāi)始放緩，11月份可能出現價(jià)格和交易量均放緩的局面�！睏钌黉h表示，如果按照2007年的走勢來(lái)看，今年11月的樓市走勢應該屬于下降趨勢。

　　預測二：開(kāi)發(fā)商多會(huì )“保價(jià)舍量”

　　記者在采訪(fǎng)幾位準備低開(kāi)的開(kāi)發(fā)商時(shí)發(fā)現，其實(shí)公司內部對是否低開(kāi)都有一定的分歧和爭議�！霸陂_(kāi)盤(pán)前一天我們最終價(jià)格還沒(méi)確定�！�10月份某低開(kāi)純新盤(pán)的負責人告訴記者，他們在確定開(kāi)盤(pán)價(jià)格時(shí)內部分歧很大，有的認為低開(kāi)能快速實(shí)現樓盤(pán)銷(xiāo)售，有的則認為，高開(kāi)的風(fēng)險也不大，樓市的余熱還能持續。不過(guò)，最后該項目采取的是低開(kāi)，因為他們更希望在淡季中有所表現，同時(shí)，11月還計劃持續推盤(pán)。

　　另外，多個(gè)準備11月份開(kāi)盤(pán)的開(kāi)發(fā)商接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，價(jià)格目前還暫未確定，這在一定程度上也表現了開(kāi)發(fā)商對后期走勢預期的不明朗。尤其是純新盤(pán)低開(kāi)策略的影響，使得部分價(jià)位高的老項目不敢輕易開(kāi)盤(pán)，不敢輕易制定開(kāi)盤(pán)價(jià)格�！半m然開(kāi)發(fā)商多數完成年度銷(xiāo)售任務(wù)，今年短期內不會(huì )有資金壓力。但對于今年后2個(gè)月到明年3月份，多達5個(gè)月的銷(xiāo)售‘垃圾時(shí)間’比較擔憂(yōu)�！敝�(zhù)名投資專(zhuān)家杜春飆指出，多數房企對今年后2個(gè)月的走勢并不是很擔心，他們更擔心的是今年后2個(gè)月的淡季，對明年一季度產(chǎn)生影響。這樣影響如果傳遞到明年，市場(chǎng)就會(huì )再次發(fā)生變化。

　　“大幅度調價(jià)的樓盤(pán)會(huì )很少，即使出現樓盤(pán)價(jià)格調整也是小范圍的�！眮喓罊C構副總經(jīng)理高姍認為，11月轉入傳統銷(xiāo)售淡季，開(kāi)發(fā)商在對市場(chǎng)形勢的判斷上也趨于保守。同時(shí)，受到今年存量快速消化的影響，多數開(kāi)發(fā)商可售房源不足，企業(yè)面臨著(zhù)持有流動(dòng)性過(guò)剩、資金相對充足的現實(shí)，部分樓盤(pán)更愿意等一個(gè)更好的時(shí)機、更好的價(jià)格點(diǎn)上出手。但是從價(jià)格上看，11月即將開(kāi)盤(pán)的項目?jì)r(jià)格仍在持續走高，這種現象說(shuō)明，樓市的博弈現象進(jìn)一步加深，開(kāi)發(fā)商在當前采取了“保價(jià)舍量”的策略來(lái)應對市場(chǎng)變化。

　　預測三：整體市場(chǎng)趨于平穩

　　多數專(zhuān)家認為，11月份的價(jià)格仍舊會(huì )保持高位，但交易量會(huì )有所下降，這也就是開(kāi)發(fā)商的“保價(jià)舍量”的策略。北京鴻瀚房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總經(jīng)理曹傳勇認為，9月份，北京商品住宅成交均價(jià)已達14377元/平米，已超過(guò)2007年房?jì)r(jià)歷史最高13931元/平米。8月份已到今年樓市回暖的“階段性頂部”，9月份成交價(jià)格與8月份14849元/平方米環(huán)比降3%。

　　“銷(xiāo)售回暖帶動(dòng)價(jià)格攀升將加劇供需雙方的博弈，而供需雙方對價(jià)格預期的差距正在拉大，構成助推成交量下滑的力量�！辈軅饔路治稣J為，11月份價(jià)格高位徘徊，客戶(hù)購房意愿下降，銷(xiāo)量下降，房?jì)r(jià)環(huán)比增幅極有可能到達高點(diǎn)，其后漲幅會(huì )慢慢縮小，甚至不排除后期重新下跌。近期成交量及價(jià)格下降，后期不會(huì )出現連鎖反應，主要由于前幾月大部分開(kāi)發(fā)商多已完成年底前任務(wù)，資金回流多達到預期，市場(chǎng)不具備大幅下跌的動(dòng)力。

　　中原地產(chǎn)李文杰也認為，11月份北京樓市還能保持一個(gè)相對平穩的狀態(tài)�！澳壳安徽撌菑慕灰變r(jià)格、交易量和政策來(lái)看，都能保持一個(gè)相對平穩的狀態(tài)�！崩钗慕苷J為，這種平穩的狀態(tài)是政府、開(kāi)發(fā)商及部分購房者都能接受的。所以不論是從政策，還是從開(kāi)發(fā)商的心態(tài)來(lái)看，11月份調整和變化的動(dòng)力不足，所以11月樓市不會(huì )出現大起大落。對于購買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，本月更應該關(guān)注純新盤(pán)，建議不要輕易購買(mǎi)部分價(jià)格走到歷史最高的老項目后期。