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　　憑借最后兩周的高成交量，上海10月樓市止住了持續三個(gè)月下滑的局面，“銀十”成交量比“金九”回升了6.1%，供需關(guān)系再度緊張刺激了房?jì)r(jià)上漲的神經(jīng)。中國證券報記者從相關(guān)統計機構的房屋成交系統了解到，受到下旬兩周高成交量的帶動(dòng)，10月一手商品住宅的成交量達到156萬(wàn)平方米，環(huán)比上升6.1%；然而，10月的新建商品住宅供應量卻大幅下滑15.1%，為152萬(wàn)平方米。

　　高房?jì)r(jià)預期和高需求并存

　　地產(chǎn)分析師薛建雄表示，地王頻現表明了開(kāi)發(fā)商對房?jì)r(jià)的較高預期，在沒(méi)能達到良好的售價(jià)和快銷(xiāo)預期之前開(kāi)發(fā)商不愿推盤(pán)。此外，10月樓市重現供不應求局面，表明購房需求仍然過(guò)旺。同時(shí)，10月中旬之后，大虹橋規劃、創(chuàng )業(yè)板創(chuàng )富效應和良好經(jīng)濟增長(cháng)預期等利好消息不斷，刺激原本被預期為“鐵十”的樓市在月底反轉成“銀十”。

　　從成交結構來(lái)看，上周上海成交面積前10名的樓盤(pán)，均價(jià)都在2萬(wàn)元/平方米以下，其中有4個(gè)萬(wàn)元以下的遠郊樓盤(pán)，使得上周全市商品住宅的平均成交價(jià)格大幅下滑12%，為14430元/平方米。豪宅市場(chǎng)在經(jīng)歷了8月的高潮之后，9、10月分別只有星河灣和四季雅苑的成交量超過(guò)50套，絕大多數豪宅項目處在月成交量低于10套的滯銷(xiāo)狀態(tài)。10月份，上海樓市中檔住宅平均成交價(jià)格在9月下滑8%后，10月再度下滑8%，為15514元/平方米。

　　新進(jìn)場(chǎng)買(mǎi)家并非剛性需求

　　雖然10月有超過(guò)50個(gè)樓盤(pán)的超大預期推盤(pán)量，但最終的實(shí)際供應量卻大幅下滑15.1%，僅129萬(wàn)平方米；11月預期上市和推新房源的樓盤(pán)依然超過(guò)50個(gè)，專(zhuān)家表示，最終的實(shí)際供應量還要看近期的熱銷(xiāo)形勢能否緩續。

　　在薛建雄看來(lái)，目前房?jì)r(jià)超出絕大多數剛性需求的承受能力，樓市的主要買(mǎi)家是一些第二、三甚至五、六套房的買(mǎi)家，他們基于自用與投資的目的之間。此類(lèi)買(mǎi)家看到好行情，就會(huì )大舉買(mǎi)進(jìn)，同時(shí)放出手上較老的房源獲利套現；行情稍一下滑，就會(huì )停止買(mǎi)賣(mài)。這一買(mǎi)家特點(diǎn)導致了成交量的大起大落，也成為了房?jì)r(jià)易漲難跌的支撐。

　　中國證券報記者了解到，以上海二手住宅成交數據為例，7000元以下的低檔房，自去年第四季度至今年9月，在總的住宅成交量中所占比重，已由31%跌至19%，說(shuō)明首次置業(yè)需求大幅萎縮。與此同時(shí)，大中戶(hù)型成交比重持續上升，比如140-200平方米戶(hù)型，由4.8%上升至6.3%，這意味著(zhù)投資、投機需求持續增長(cháng)。此外，隨著(zhù)二套房貸政策的收緊，近期投機需求也處在觀(guān)望之中。

　　分析師楊紅旭表示，根據近期上海統計局公布的前三季度房地產(chǎn)數據，供不應求的矛盾非常突出。前三季度商品住宅竣工面積為962萬(wàn)平方米，下降11.2%；新開(kāi)工面積為114萬(wàn)平方米；施工面積同比下跌3.5%。這三項指標皆表明供應緊張。而前三季度商品住宅銷(xiāo)售面積卻高達2230萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)49.5%，規模遠大于竣工量和新開(kāi)工量。這意味著(zhù)未來(lái)6個(gè)月住宅供應緊張。明年供求關(guān)系將明顯緩解，但不要奢望會(huì )逆轉為嚴重供大于求，也即明年房?jì)r(jià)調整空間有限。