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　　南京大學(xué)商學(xué)院經(jīng)濟學(xué)系副主任、教授葛揚：

　　明年房?jì)r(jià)將進(jìn)“高位穩定”期

　　近期,由于“年底前房地產(chǎn)優(yōu)惠政策”大限將至消息的刺激，購房人、開(kāi)發(fā)商紛紛搶搭“末班車(chē)”的現象十分普遍。那么，系列“救市政策”對樓市的影響到底有多大？現在是不是買(mǎi)房的好時(shí)機？2010年的房?jì)r(jià)走勢如何？在優(yōu)惠政策、房貸政策將發(fā)生較大變化時(shí)，如何才能實(shí)現樓市平穩過(guò)渡？面對這一系列問(wèn)題，買(mǎi)房人感到十分困惑。今日，本報特別邀請了高校、市場(chǎng)研究機構、資深房產(chǎn)中介等各方面專(zhuān)家對于這一系列問(wèn)題進(jìn)行解答，讓我們共同來(lái)看看他們的觀(guān)點(diǎn)，也許能幫助您對紛亂的樓市做出正確的判斷。

　　聚焦

　　資深業(yè)內人士前瞻歲末年初樓市

　　未來(lái)的兩個(gè)月，買(mǎi)房人有需要還是要買(mǎi)。雖然與去年相比，對買(mǎi)家的利好政策沒(méi)有那么好。去年地稅、契稅、政府補貼政策等紛紛出臺，開(kāi)發(fā)商減價(jià)，促銷(xiāo)優(yōu)惠層出不窮，今年一切都反過(guò)來(lái)了，成了賣(mài)方市場(chǎng)。但既然錯過(guò)了去年的最佳購房時(shí)期，今年還是要把握，因為南京房?jì)r(jià)還是有上漲趨勢。隨著(zhù)長(cháng)三角一體化，城際鐵路的開(kāi)通，同城化概念的進(jìn)一步明確，將大大提升土地的價(jià)值。且現在土地市場(chǎng)的用途不單一，住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓等都在不斷擴張，競爭需求也促使地價(jià)增值。地價(jià)抬升必然造成房?jì)r(jià)上漲，這也是提高城市整體質(zhì)量需要付出的代價(jià)。

　　我們預計，長(cháng)三角地區除了上海外，明年的房?jì)r(jià)將以5%-7%的速度上漲，但整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)還是健康有序的。

　　稅費優(yōu)惠政策即將終止，將影響買(mǎi)房人的心態(tài)，短期內會(huì )對交易量造成沖擊。但單一通過(guò)這項政策，對買(mǎi)方的優(yōu)惠很難界定，現在市場(chǎng)上也存在著(zhù)賣(mài)方將差價(jià)間接轉移到買(mǎi)方的情況。而受稅費補貼政策“倒計時(shí)”效應影響，這段時(shí)間二手房市場(chǎng)掀起一波小高潮。二手房房?jì)r(jià)的上升，間接影響了周邊一手房的定價(jià)趨高。

　　優(yōu)惠政策如果年底取消，不會(huì )對交易量帶來(lái)多大影響。因為剛性需求、投資需求依然不少，購買(mǎi)力一直存在。除非市場(chǎng)上流動(dòng)性資金萎縮。但這一輪反彈之后，還看不到任何這方面的調整，未來(lái)市場(chǎng)預計也只會(huì )做出輕微的結構性調整。在某些板塊某些產(chǎn)品價(jià)格會(huì )下降，某些板塊的產(chǎn)品則依然會(huì )漲價(jià)，致使區域性特征顯現。

　　取消房產(chǎn)優(yōu)惠政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有一定的影響的，對當前房地產(chǎn)的熱度也會(huì )產(chǎn)生一定的打擊。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，稅收政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是比較小的，銀行利率政策的影響更大，比如住房貸款的7折優(yōu)惠。房產(chǎn)優(yōu)惠政策的取消對當前的市場(chǎng)需求肯定會(huì )造成影響。自10月份以來(lái)，市場(chǎng)的成交量開(kāi)始上升，市場(chǎng)的供求狀況也開(kāi)始有了一定的轉變，供求應該說(shuō)還是處于相對平穩的狀態(tài)，今年市場(chǎng)消耗了很多的未來(lái)需求，比如恐慌性需求、對未來(lái)價(jià)格的不確定因素等。當前關(guān)于房產(chǎn)優(yōu)惠政策的取消或是存續的爭論還是挺激烈的，購房者也出現了“趕末班車(chē)”的現象。年底之前，受政策的影響，成交量還會(huì )有上升的趨勢，整體供求關(guān)系變化不大的情況下，房?jì)r(jià)應該還是會(huì )比較堅挺的，也應該會(huì )維持一種比較平穩的狀態(tài)。

　　南京招商銀行昨已正式通知首套房貸優(yōu)惠上調為8折

　　房貸政策對樓市影響更大

　　南京房地產(chǎn)建設促進(jìn)會(huì )秘書(shū)長(cháng) 張輝

　　預計明年房?jì)r(jià)漲幅5%-7%

　　戴德梁行綜合住宅服務(wù)董事、華東區主管胡港文：

　　我認為現在不是買(mǎi)房的好時(shí)機，除非是急用房子。目前房?jì)r(jià)水平處于危險的階段。據有關(guān)數據統計，今年年初南京全市樓盤(pán)均價(jià)為6000元/平方米，10月份已達8800元/平方米，上漲近50%。這時(shí)候盲目追漲是不明智的。

　　稅費優(yōu)惠政策對樓市的影響，依市場(chǎng)具體情況而定。在樓市低迷階段，稅費優(yōu)惠政策能讓老百姓享受到實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠。但在目前的房?jì)r(jià)瘋漲時(shí)期，影響是微不足道的。幾千或者上萬(wàn)的差價(jià)對動(dòng)輒一兩百萬(wàn)的總房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)可以忽略不計。

　　今年底明年初，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)雙方僵持期。房?jì)r(jià)居高不下，有可能還會(huì )小幅上漲，因為開(kāi)發(fā)商前期銷(xiāo)售業(yè)績(jì)超額，資金鏈沒(méi)問(wèn)題，都期待著(zhù)地王、交通等利好政策繼續推動(dòng)房?jì)r(jià)，所以不可能有優(yōu)惠。而購房者面對不斷攀升的高房?jì)r(jià)，需要一個(gè)接受過(guò)程，觀(guān)望情緒加重，導致購買(mǎi)人群縮小。這個(gè)狀態(tài)將持續較長(cháng)時(shí)間，明年二、三季度才有可能變化。

　　10月交易量的上漲，有兩方面因素：1、部分是8、9月份認購的滯后交易。2、短期供應不足，造成買(mǎi)房人心理恐慌，導致沖動(dòng)消費，從而帶動(dòng)交易上漲。

　　現在不是買(mǎi)房的好時(shí)機

　　取消房產(chǎn)優(yōu)惠政策對當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì )產(chǎn)生一定的影響。房產(chǎn)優(yōu)惠政策取消，開(kāi)發(fā)商或者房東會(huì )把稅收費用轉移到房?jì)r(jià)上，可能會(huì )導致房?jì)r(jià)的升高。從10月份統計的數據來(lái)看，客戶(hù)量有上升的趨勢，而房源增加的比例卻很少，與九月份相比還有下降的趨勢。房產(chǎn)優(yōu)惠政策是取消還是續期存在很大的不確定性，有一部分人想在政策到期之前買(mǎi)房子，“趕末班車(chē)”的現象也是存在的。近期的客戶(hù)登記量也呈現上升的趨勢，但房東的掛房量卻很低。如果房產(chǎn)優(yōu)惠政策取消，稅率上調，相關(guān)的稅費則會(huì )轉移到房?jì)r(jià)上，再加之通脹及物價(jià)等方面的因素，房?jì)r(jià)上升的可能性還是很大的。

　　易居中國南京克而瑞研究部經(jīng)理 王鵬：

　　房?jì)r(jià)上升的可能性很大

　　南京我愛(ài)我家市場(chǎng)部經(jīng)理舒莉莉:

　　樓市需要清晰的政策“信號”

　　開(kāi)發(fā)商有的在搶著(zhù)推房，有的則是在慢慢吞吞不急于銷(xiāo)售，大玩“躲貓貓”；買(mǎi)房人有的是在搶著(zhù)買(mǎi)房，有的則在等待房?jì)r(jià)下降。樓市買(mǎi)賣(mài)雙方當前出現的這種心態(tài)和舉動(dòng)，根子其實(shí)只有一個(gè)，那就是大家都在為自己設定一個(gè)賭局：到年底，現行的樓市系列優(yōu)惠政策是“�！边�是“繼續”。

　　現行的系列樓市優(yōu)惠政策將到今年12月31日截止。近來(lái)，隨著(zhù)這個(gè)截止日期的逐漸臨近，圍繞到期后是終止還是延續下去，樓市各方進(jìn)行了各種各樣的猜度。有的說(shuō)，今年全國經(jīng)濟的“保八”任務(wù)已經(jīng)不成問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢向好，這些優(yōu)惠政策可能很難存續；有的說(shuō)，雖然經(jīng)濟的基本面逐漸向好，但并沒(méi)有根本好轉，當初的“救市”政策非但不會(huì )到期就立即終止，而且還會(huì )向后延續一段時(shí)間；還有一些人則“折衷”地說(shuō)，未來(lái)國家可能采取促進(jìn)供應、抑制投資需求的方式進(jìn)行政策微調，但調整力度不會(huì )太大。

　　一項政策是否調整，畢竟不是這些“業(yè)內人士”說(shuō)了算，可現在大家都在議論這個(gè)話(huà)題。這又是為何？查閱從國家到地方當初所出臺的政策文件時(shí)發(fā)現，其中都有這樣一段文字：“以上政策暫定執行至2009年12月31日�！惫P者由此恍然大悟，因為其中對政策執行期限的表述是“暫定執行”，這才讓大家爭論不休。不是么，既然是“暫定”，那就是說(shuō)，現行的優(yōu)惠政策可能到“暫定”的時(shí)候就終止，也可能到那個(gè)時(shí)候不終止而是繼續執行下去。然而，盡管到“暫定執行”的期限已時(shí)日不多，可政策的制定者卻沒(méi)有向市場(chǎng)給出明確的說(shuō)法，這樣底下的人也就只好盡情地發(fā)揮自己的聰明才智，各抒己見(jiàn)了。

　　政策的制定者沒(méi)有就此給出明確的說(shuō)法，顯示對樓市的下一步走勢還在繼續觀(guān)察或調研。問(wèn)題在于，市場(chǎng)的有序運行，需要對政策的執行有個(gè)明確而又清晰的“信號”。由于對政策走勢預期不明，難免出現開(kāi)發(fā)商有的急于賣(mài)房、有的在玩“躲貓貓”，購房人有的搶著(zhù)買(mǎi)房、有的陷入觀(guān)望的混亂局面。如果這種混亂局面持續下去，人們對樓市的預期也將變得模糊起來(lái)，這顯然不利于樓市的正常發(fā)展。