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　　最近上海樓市熱鬧非凡，國內經(jīng)濟全面走好，上海本地區域性利好信息也不斷涌現：南匯劃歸浦東新區構筑“大浦東”格局，“大虹橋”開(kāi)發(fā)啟動(dòng)，長(cháng)江隧橋通車(chē)，迪士尼在滬項目塵埃落定，世博會(huì )明年即將召開(kāi)……在此背景下，就連房貸優(yōu)惠政策將在年底剎車(chē)這個(gè)不利消息也產(chǎn)生了短期“利好”效應。就這樣剛要進(jìn)入傳統淡季的上海樓市，在一系列利好消息的刺激下重新催熱。

　　10月樓市一路攀升

　　據搜房網(wǎng)數據統計，10月商品房成交量30131套，共計成交面積285.7萬(wàn)平方米，環(huán)比9月增幅17.8%；其中商品住宅(包含動(dòng)遷以及配套商品房項目)成交量22887套，共計成交面積238.6萬(wàn)平方米，環(huán)比上揚21%。10月商品房成交已經(jīng)達到日均千余套水平，最后三周成交集中放量，單日商品房成交頻頻創(chuàng )新高，在10月28日達到最高點(diǎn)1603套。

　　自迪士尼確定落戶(hù)上海消息的一出，帶動(dòng)周邊樓盤(pán)價(jià)格上揚，大浦東繼續擴大領(lǐng)頭羊的領(lǐng)先趨勢，成交量激增，商品住宅成交8727套，已逼近9千套，較9月翻了三番，遠遠高出位居第二的寶山區逾兩倍的成交量。

　　在成交量走勢一路上行的帶動(dòng)下，成交均價(jià)繼續維持走穩，商品住宅10月成交均價(jià)1.68萬(wàn)元。但10月整體供應環(huán)比回落，商品房供應較9月有所下降，環(huán)比萎縮19%，推出面積共計175萬(wàn)平方米，商品住宅供應相應回落16%，全月供應商品住宅125萬(wàn)平方米。

　　搜房網(wǎng)分析師張茜指出，房貸優(yōu)惠政策年底結束的傳聞對整個(gè)10月上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的影響無(wú)疑是深遠的。

　　根據數據，09年8月上海房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅供銷(xiāo)比為1.05比1，9月基本維持1比1的穩定狀態(tài)，10月供銷(xiāo)比則為0.98比1，在市場(chǎng)需求量旺盛的影響下，供應量稍顯不足，部分購房者迫于預算等資金問(wèn)題，想趕“政策優(yōu)惠末班車(chē)”，急于出手買(mǎi)房，促使整月樓市成交一路攀升。

　　迪士尼效應長(cháng)期看好

　　迪士尼項目歷經(jīng)十年艱苦談判，終獲國家有關(guān)部門(mén)核準�！暗鲜磕岬貕K”川沙新市鎮A08-03地塊，以11.9億元的天價(jià)被廈門(mén)國企-----象嶼置業(yè)奪得，264%的溢價(jià)水平超過(guò)了之前上海地王趙巷10號地塊的水平。14024元/平方米的樓板價(jià)已經(jīng)超過(guò)川沙最貴樓盤(pán)的售價(jià)。

　　迪士尼項目落定和新地王的出現，必然導致樓市的短期過(guò)熱。據易居中國CRIC系統數據顯示，川沙板塊目前在售的項目中，普遍價(jià)格位于12000元/平方米左右，最高的是鼎鑫名流苑達到14000元/平方米左右，較低的主力在售樓盤(pán)天和湖濱花園成交均價(jià)僅8600元/平方米左右。

　　剛剛拍出的川沙A08-03地塊的樓板價(jià)就達到14024元/平方米，比周邊最高檔的樓盤(pán)還要貴，比周邊普通樓盤(pán)的價(jià)格更是高出六成之多。

　　易居中國分析師薛建雄分析指出，該地塊總建筑面積84855平方米、容積率1.5，只能建成一個(gè)中型社區。從社區規模來(lái)看，很難通過(guò)一個(gè)項目的建設來(lái)改變區域的居住水平和生活配套。那么，開(kāi)發(fā)商只能通過(guò)產(chǎn)品設計來(lái)提升產(chǎn)品層次和社區水平，以提高售價(jià)能力。從這點(diǎn)來(lái)看，該項目未來(lái)對周邊房?jì)r(jià)的影響有限，如果周邊房?jì)r(jià)只是因為地王而過(guò)快上漲，短期內就會(huì )出現泡沫。

　　另外，迪士尼的建設至少需要四年以上的時(shí)間，這也就意味著(zhù)多數收益企業(yè)需要一段時(shí)間后才能體現。特別是迪士尼建設期間，周邊就是一片大工地，這對周邊的樓市反而不利。雖然長(cháng)期看好，但短期的陣痛是有一定代價(jià)的。

　　薛建雄認為，迪士尼地區的房?jì)r(jià)需要一段較長(cháng)時(shí)間的調整，才能進(jìn)入區域發(fā)展應有的理性房?jì)r(jià)。迪士尼建成之后，必然帶來(lái)周邊餐飲、酒店等商業(yè)的繁榮，商業(yè)服務(wù)帶來(lái)常住人口的增加就必然帶來(lái)周邊城市功能的發(fā)展與完善。但一個(gè)區域過(guò)快發(fā)展的過(guò)程中，必然會(huì )遇到各種問(wèn)題而導致周邊房?jì)r(jià)的起伏，對此市場(chǎng)應該有足夠的認識。

　　中心城區房?jì)r(jià)上漲

　　克而瑞(中國)首席研究員陳嘯天指出，在相對寬松的政策環(huán)境下，對于樓市的判斷依據主要來(lái)自于經(jīng)濟是否穩定、供應市場(chǎng)到位和價(jià)格是否理性三方面因素的考量。

　　首先2010年經(jīng)濟環(huán)境將較09年將有進(jìn)一步改善，投資、消費、出口的三駕馬車(chē)有望并駕齊驅?zhuān)�同時(shí),史無(wú)前例的信貸投放也帶來(lái)了通貨膨脹的強烈預期，這將加重2010年民眾對通貨膨脹的預期和擔憂(yōu)，投資者對房地產(chǎn)等保值性較好的資產(chǎn)需求將增加，可能帶來(lái)明年市場(chǎng)成交中投資性購房比例上升,而市中心房產(chǎn)則為不錯的選擇。

　　其次是隨著(zhù)房產(chǎn)持續熱銷(xiāo)和房?jì)r(jià)的快速上漲，開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛加快了建設進(jìn)度，預計2010年市場(chǎng)供應量將出現一定的增長(cháng)。供應上升的趨勢在09年四季度已經(jīng)有所體現。

　　依照陳嘯天的判斷，明年一線(xiàn)城市的價(jià)格依然偏高，下調可能性不大，市場(chǎng)需求小幅下滑,供應有所增長(cháng)，受此影響預計房?jì)r(jià)將以穩中有升走勢為主，漲幅將明顯小于09年。具體到項目來(lái)看，城市外圍項目由于市場(chǎng)競爭壓力可能出現下跌，而城區內仍面臨供應不足的問(wèn)題，房?jì)r(jià)繼續上漲的概率較高。

　　就一線(xiàn)以外其他城市而言，商品住宅的價(jià)格并未出現明顯的大起大落，走勢較為平穩。對于2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，只要政策環(huán)境不變，月度成交量走勢保持穩定的話(huà)，市場(chǎng)價(jià)格不會(huì )出現明顯的下調。

　　房源仍然相對緊張

　　根據業(yè)內人士分析，在一般情況下，市場(chǎng)存量低于過(guò)去三個(gè)月的銷(xiāo)售量，就會(huì )出現到處排隊的現象。

　　據易居中國的統計數據，目前寶山可售的一手商品住宅僅2785套，而10月份寶山就成交了2339套房源，過(guò)去三個(gè)月更是成交了6085套房源。這就使得寶山近期常出現排隊搶購的情況，被媒體稱(chēng)為“無(wú)房可售”。楊浦目前可售的房源僅349套，過(guò)去三個(gè)月成交了788套房源。實(shí)際上，楊浦過(guò)去12個(gè)月里的月平均成交量在300套左右，其中多數月份的成交量在400套以上。但是，隨著(zhù)楊浦市場(chǎng)上可售的房源越來(lái)越少，楊浦的成交量也在大幅下降。

　　到目前為止，全市可售的一手商品住宅也僅506萬(wàn)平方米，過(guò)去三個(gè)月的成交量為464萬(wàn)平方米。從這個(gè)數據上看，整個(gè)上海都處房源緊張的狀態(tài)，這也是樓市一受到利好消息帶動(dòng)，就會(huì )出現排隊搶購、價(jià)格上漲過(guò)快的原因之一。

　　實(shí)際上，盧灣和崇明兩個(gè)區縣的可售房源分別只有148和142套，是房源最為緊張的區縣，而黃浦、長(cháng)寧、虹口、楊浦等幾個(gè)區的可售房源也都不足500套，相對比較緊張。

　　薛建雄分析說(shuō)，至今年以來(lái)，除了9月份的供應量達到149.78萬(wàn)平方米，與150.02萬(wàn)平方米的成交量比較接近外，其余月份的供需關(guān)系都比較緊張。今年以來(lái)的持續供不應求，導致了房?jì)r(jià)在4月份之后開(kāi)始出現上漲，8、9月的供需缺口相對較小，市場(chǎng)壓力有所緩解，房?jì)r(jià)上漲的趨勢也有所緩解。但是到了10月份，供應量大幅下滑到129萬(wàn)平方米，而成交量還是保持在150萬(wàn)平方米的高位，導致了房?jì)r(jià)的重新上漲。

　　雖然11月已經(jīng)有超過(guò)60個(gè)的樓盤(pán)預期會(huì )上市或推出新房源，但是各種利好消息不斷加重了開(kāi)發(fā)商加價(jià)和惜售的心里，也提升了購房者對房?jì)r(jià)的預期。因此，最終的供應量很難達到8、9月的高峰水平，而成交量不太可能有大幅的下滑。那么，11月樓市的供需關(guān)系可能還會(huì )比較緊張，房?jì)r(jià)上漲的壓力也還會(huì )比較大。

　　薛建雄認為，馬上就要進(jìn)入低迷的冬季樓市了，去年出臺的各種刺激政策也可能在經(jīng)濟普遍向好的情況下被取消，因此冬季之后緊張的供需關(guān)系有望得到緩解，房?jì)r(jià)上漲的壓力也會(huì )有所減輕。