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　　今天上午10點(diǎn)，土地市場(chǎng)上少有的低密度地塊順義后沙峪鎮天竺開(kāi)發(fā)區22號住宅用地在國土局二樓大廳拍賣(mài)，起拍價(jià)14.1億元,經(jīng)過(guò)近1個(gè)半小時(shí)190輪的激烈競爭，名不見(jiàn)經(jīng)傳的大龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在12家競爭企業(yè)中，以50.5億元的高價(jià)戰勝龍湖、保利等競爭對手，成為今天競拍的“贏(yíng)家”，50.5億元的總價(jià)、3萬(wàn)元左右的樓面價(jià)，今年新的雙料地王就此誕生。業(yè)內人士保守預計，該項目銷(xiāo)售均價(jià)將超過(guò)4萬(wàn)元，甚至更高。

　　拍前 官員勸誡“別搶”

　　22號地位于順義區后沙峪鎮，范圍具體是：東至沙峪環(huán)中路(裕園路)；西至溫榆河大堤路；北至馨園九街；南至天竺開(kāi)發(fā)區21號地邊界。該地塊以“六通一平”形式供地，建筑使用性質(zhì)為居住及居住配套服務(wù)設施。宗地總面積為52萬(wàn)6737平方米，建設用地面積為27萬(wàn)1565.4平方米，代征地面積為25萬(wàn)5171.6平方米。規劃建筑面積為16萬(wàn)9126平方米以?xún)�，起拍價(jià)為14億1000萬(wàn)元。

　　9點(diǎn)40分，拍賣(mài)還未開(kāi)始，前來(lái)競拍和觀(guān)戰的開(kāi)發(fā)商就把國土局二層拍賣(mài)廳擠得滿(mǎn)滿(mǎn)的，國土局又在場(chǎng)外布置了上百個(gè)臨時(shí)觀(guān)看座位。

　　為了避免開(kāi)發(fā)商搶購，北京市土地儲備中心葉向忠在拍賣(mài)之前向大家介紹說(shuō)，今年北京的政策房、商品房、商服用地供應已全部超額完成，但北京的土地供應并不會(huì )停下來(lái)，預計12月底之前，還將供應300萬(wàn)平方米左右，明年一季度還會(huì )繼續加大加快供應�？傮w說(shuō)，北京并不缺地。

　　葉向忠特別強調，這塊地的容積率0.62，雖然很低，但并沒(méi)有違反國家相關(guān)限制別墅用地的規定，另外，像今天這樣的低密度用地，今后還會(huì )有，“投資有風(fēng)險，舉牌需謹慎”，大家不要見(jiàn)一塊搶一塊。

　　現場(chǎng) 12家開(kāi)發(fā)商爭搶

　　雖然14.1億元的起拍價(jià)并不低，但像大家預想的，仍然有龍湖、保利、遠洋地產(chǎn)、百仕達、冠城、大成、中建等12家開(kāi)發(fā)商前來(lái)爭搶?zhuān)�其中還包括安邦保險、合景泰富、大龍、融僑、艾美高等神秘買(mǎi)家。葉向忠的話(huà)顯然沒(méi)有對開(kāi)發(fā)商起任何作用。1個(gè)多小時(shí)后，總價(jià)50.5億元，3萬(wàn)元的樓面價(jià)在開(kāi)發(fā)商高漲的拿地熱情下，均創(chuàng )造了新的歷史紀錄。

　　拍賣(mài)之初，1000萬(wàn)元為一個(gè)競價(jià)階梯的幅度顯然與開(kāi)發(fā)商的預期價(jià)差得太遠，開(kāi)發(fā)商并不積極，拍賣(mài)師雷蕾立即把價(jià)格直接調到15億元，競價(jià)階梯調到5000萬(wàn)元。

　　隨后，1號百仕達房地產(chǎn)和3號融僑兩家開(kāi)發(fā)商頻頻舉牌，當叫價(jià)到36.4億元，也就是樓面價(jià)飆升至2.2萬(wàn)時(shí)，融僑放棄了這場(chǎng)競爭。此后，28號大龍、1號百仕達又與龍湖、萬(wàn)達、遠洋等房地產(chǎn)公司展開(kāi)了激烈的叫價(jià)。過(guò)程中頻出“黑馬”，跳過(guò)競價(jià)階梯，喊出高價(jià)。但大龍房地產(chǎn)在整個(gè)競價(jià)過(guò)程中顯得“不屈不撓”，最終在50.5億元拍賣(mài)師落槌后停住，大龍代表與身旁人熱烈擊掌慶祝。據了解，大龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是順義當地開(kāi)發(fā)商，現為上市公司。

　　分析 天竺地塊緣何受追捧

　　中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心相關(guān)負責人分析說(shuō)，該地塊容積率為0.62，可以說(shuō)是近年來(lái)北京少有的超低容積率地塊，尤其是相比于當前北京住宅項目容積率多為2至3，更能顯示出該地塊的特殊性。另外，在目前土塊越來(lái)越少、位置越來(lái)越偏的大趨勢下，該地塊位于順義中央別墅區、又有近17萬(wàn)平方米的規模，對于想做高端產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，絕對是個(gè)“地寶”。

　　預測 售價(jià)將超過(guò)4萬(wàn)元

　　業(yè)內人士認為，從容積率的角度講，該宗地限高12米，適建產(chǎn)品應該為聯(lián)排或疊拼。因為按照國土資源部的定義，別墅為獨門(mén)獨戶(hù)獨院，兩至三層樓形式，占地面積相當大，容積率非常低，一般在0.4以下。另一方面，雙排、聯(lián)排、疊拼等低密度類(lèi)別墅住宅并沒(méi)有被劃為別墅，而被視為高檔住宅，這些產(chǎn)品的容積率多在0.6至0.8之間。22號地0.6左右的容積率恰在這個(gè)范圍之間。據了解，2006年5月31日，國土資源部發(fā)布通知，“一律停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)項目供地和辦理相關(guān)用地手續，并對別墅進(jìn)行全面清理�！�2008年1月3日，國務(wù)院再次作出強調。因此，從這個(gè)角度講適建產(chǎn)品應該是聯(lián)排或疊拼等高檔住宅而非嚴格意義的別墅。

　　但從與周?chē)�項目的匹配看，該宗地位于中央別墅區，區域內別墅項目云集，也有可能用于別墅建設，同時(shí)搭配一些較別墅密度要高的產(chǎn)品，如公寓、花園洋房、疊拼等來(lái)滿(mǎn)足容積率要求。

　　對于售價(jià)，業(yè)內人士認為，假定22號地所建為類(lèi)似別墅的高檔住宅，預測售價(jià)將超過(guò)4萬(wàn)元。

　　據了解，目前，與該地塊毗鄰的龍灣別墅、龍湖·滟瀾山別墅等項目相匹配的產(chǎn)品售價(jià)在2萬(wàn)元至4萬(wàn)元之間，比如龍灣800平方米以上的大別墅售價(jià)在每平方米4萬(wàn)元左右，300至500平方米的別墅售價(jià)在每平方米1.8萬(wàn)元至2.3萬(wàn)元之間；龍湖聯(lián)排近期售價(jià)為每平方米3.4萬(wàn)元左右。

　　本區域內的其他別墅項目還有優(yōu)山美地、中糧·祥云國際和譽(yù)天下。優(yōu)山美地當前二手房的均價(jià)為雙拼2.2至2.4萬(wàn)元，三四百平方米的獨棟別墅均價(jià)在2.8至2.9萬(wàn)元；中糧·祥云國際的成交價(jià)約為2.6萬(wàn)元；譽(yù)天下的聯(lián)排產(chǎn)品成交價(jià)在2.2萬(wàn)元左右。

　　追訪(fǎng) 大龍避談“地王”

　　對于該塊土地的價(jià)格，今天上午，北京大龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司新聞發(fā)言人馬先生在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，順義兩年前就已經(jīng)出現過(guò)地王，現在沒(méi)有什么地王之說(shuō)。據他透露，該公司是順義本地最大的開(kāi)發(fā)商，主要開(kāi)發(fā)高端住宅，在王府井、宣武門(mén)附近都開(kāi)發(fā)過(guò)項目。而對于該塊土地未來(lái)的開(kāi)發(fā)類(lèi)型及未來(lái)定價(jià)，馬先生表示并不愿透露。 (記者李海霞)