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　　經(jīng)過(guò)2008至2009年之交的小幅回調之后，北京房?jì)r(jià)在今年下半年又開(kāi)始了一輪脫韁式的回升，意料之中，各界呼吁政府調控房?jì)r(jià)之聲不絕于耳。

　　但是，我們對前10個(gè)月的北京房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售以及未來(lái)需求情況進(jìn)行了理性分析，分析結果表明，由于在未來(lái)相當長(cháng)時(shí)間內北京房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的供需關(guān)系緊張，北京房?jì)r(jià)上漲之路遠未結束。

　　供需關(guān)系首次逆轉

　　從前10個(gè)月的情況看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了有統計數據以來(lái)的首次供需關(guān)系逆轉，其特征是商品房和住宅銷(xiāo)售面積都超過(guò)了竣工面積，這意味著(zhù)動(dòng)態(tài)的供不應求，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)正在快速地進(jìn)行去庫存化過(guò)程。

　　前10個(gè)月，北京商品房銷(xiāo)售面積達到1758萬(wàn)平方米，但房屋竣工面積只有1390萬(wàn)方平米，竣工面積/銷(xiāo)售面積這一比例降到79%，這是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)有統計相關(guān)數據以來(lái)的新低，也是首次降到1以下，這意味著(zhù)北京商品房市場(chǎng)明顯的動(dòng)態(tài)供不應求。

　　同時(shí)，住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售面積前10個(gè)月也達到1432萬(wàn)平方米，這已經(jīng)是去年全年的1.4倍，較2007年同期還要增長(cháng)了6.2%。而前10個(gè)月北京住宅竣工面積只有906.5萬(wàn)平方米，竣工銷(xiāo)售面積比只有0.63，這同樣是有統計以來(lái)的新低。

　　廣州、上海、深圳等一線(xiàn)城市的經(jīng)驗告訴我們，當一個(gè)城市出現供需逆轉后，房?jì)r(jià)將在短期內出現大幅上漲。

　　由此可見(jiàn)，今年北京房地產(chǎn)出現的供需逆轉對未來(lái)房?jì)r(jià)走勢的意義是顯而易見(jiàn)的，即至少在未來(lái)兩年內，受供給不足的影響，北京房?jì)r(jià)出現一輪大幅快速上漲的概率非常大。

　　再從另一個(gè)角度看供需關(guān)系，前10個(gè)月，北京房屋新開(kāi)工面積只有1358萬(wàn)平方米，也只有商品房銷(xiāo)售面積的77%，較上年同期下降了20.5%。住宅新開(kāi)工面積848萬(wàn)平方米，為住宅銷(xiāo)售面積的59%，同比下降25.6%。

　　由于房屋建設期一般在3個(gè)季度左右，由此推算，至少到明年第三季度，受目前開(kāi)工不足的影響，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供給偏緊的狀態(tài)將得到延續，這是房?jì)r(jià)難現拐點(diǎn)而繼續上漲的動(dòng)因。而從今年10月的情況看，開(kāi)工面積同比環(huán)比有明顯增長(cháng)，如果這一現象可以持續，那么，到明年三季度后北京房地產(chǎn)市場(chǎng)出現緩慢回調的可能性較大。

　　以上，是我們對北京房?jì)r(jià)短期走勢的看法，那么，在中長(cháng)期呢？

　　高校畢業(yè)生撐起10年需求

　　一般意義上，房地產(chǎn)市場(chǎng)所謂的剛性需求來(lái)自?xún)蓚�(gè)方面，一為首次自住購房，二為改善型自住購房。

　　根據我愛(ài)我家、21世紀不動(dòng)產(chǎn)等相關(guān)機構的分析和調查結果，目前，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房總交易量中，改善型自住購房的比重大約在1/4左右，由于投資型購房的比重也在1/4左右，因此，首次自住購房占剛性需求購房總量的比重約在75%左右。

　　一般來(lái)講，改善型購房需求具有較高的穩定性和連續性，而首次自住購房則與城市新增勞動(dòng)人口密切相關(guān)。

　　由于成人本專(zhuān)科、在職高等教育、網(wǎng)絡(luò )本專(zhuān)科等其他形式的高等教育畢業(yè)生并不具備明確的在京首次購房需求，因此，我們僅對北京高等教育院校普通本專(zhuān)科和研究生人數進(jìn)行分析，評估其中的首次自住購房需求。

　　2009年7月，北京普通高校的專(zhuān)、本、研三類(lèi)畢業(yè)生總人數達到20.6萬(wàn)人，這是北京市該項統計數據首次突破20萬(wàn)，同比增長(cháng)了7.3%。而對高校畢業(yè)班人數的統計結果表明，到2010年7月，上述三類(lèi)畢業(yè)生人數將繼續大幅提高到22.8萬(wàn)人，增幅將達到11%。

　　與此同時(shí)，北京高校雖然擴招幅度不及2004年之前，但招生人數仍保持增長(cháng)態(tài)勢，2008~2009學(xué)年度，北京普通高校對專(zhuān)、本、研三類(lèi)學(xué)生的招生總人數達到22.5萬(wàn)人，小幅增長(cháng)了1.7%。在校人數為77.14萬(wàn)人，同比增長(cháng)了2.14%。

　　照此推算，在未來(lái)3~5年內，北京普通高校上述三類(lèi)學(xué)生每年的畢業(yè)生人數都將在20萬(wàn)人以上。

　　保守地假設，每年的畢業(yè)生中有50%的學(xué)生有購房需求，按照目前北京2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)認購商品住宅套均面積115平方米計算，這部分剛性需求將達到每年1150萬(wàn)平方米，這將是北京2008全年住宅銷(xiāo)售面積的1.1倍，今年前10個(gè)月住宅銷(xiāo)售面積的80%。

　　高校畢業(yè)生一般在畢業(yè)3~5年后才具備購房經(jīng)濟實(shí)力，由此，在可以預見(jiàn)的3~10年內，這部分畢業(yè)生將存在強大有效的剛性購房需求。

　　就未來(lái)一兩年來(lái)看，由于2004~2006年北京高校上述三類(lèi)畢業(yè)生人數正值快速增長(cháng)期，這三年每年畢業(yè)生也超過(guò)15萬(wàn)，年均增速超過(guò)20%，這也構成未來(lái)一兩年的購房力量。

　　因此，在未來(lái)10年內，北京龐大的大學(xué)畢業(yè)生將存在強大的剛性購房需求。甚至，這一統計還未包括那些中等職業(yè)教育的畢業(yè)生，他們也存在一定的購房需求。

　　剛性需求與供給從根本上決定房?jì)r(jià)走勢，而對房?jì)r(jià)的預期又決定投資性購房需求并相互作用。已經(jīng)形成共識的是，北京城區土地供應將越來(lái)越少，未來(lái)供給的增長(cháng)只能是郊區。由于遠郊區配套設施難以達到商品房開(kāi)發(fā)標準，因此，郊區供給的增長(cháng)也將是平穩的。

　　綜上所述，無(wú)論是收緊貸款還是取消優(yōu)惠政策，都是對北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期外部因素，無(wú)法撼動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的大趨勢。盡管在明年末將出現房?jì)r(jià)回調的概率較大，但是，兩年內北京房?jì)r(jià)快速上漲的趨勢不會(huì )改變。而放眼10年，北京房?jì)r(jià)將在以畢業(yè)大學(xué)生為主要剛性需求的作用下保持持續的上漲。