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　　哈爾濱市這些天的大雪，使氣溫驟降，很多市民都選擇在家里或單位“貓冬”不出屋，然而這絲毫沒(méi)有降低買(mǎi)房人的熱情，每家中介公司的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)都很好，哈市各個(gè)區房產(chǎn)交易所也人滿(mǎn)為患。為什么哈市的房產(chǎn)如此“火爆”?近日，記者采訪(fǎng)了21世紀不動(dòng)產(chǎn)哈爾濱區域分部泰海店店長(cháng)梁立輝，分析了當前的二手房交易市場(chǎng)火爆的原因，以供參考。

　　首先，營(yíng)業(yè)稅即將調整。今年2月份，哈爾濱市政府出臺了《關(guān)于促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，意見(jiàn)中將我市享受優(yōu)惠政策普通住房標準調整為：容積率在1.0以上；建筑面積在180平方米以下，同時(shí)放寬住房公積金貸款條件。住房公積金貸款最高額度由30萬(wàn)元提高到50萬(wàn)元。貸款最長(cháng)期限由20年調整為35年。7月14日又出臺了《黑龍江省人民政府關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康快速發(fā)展的補充意見(jiàn)》，明確自2009年1月1日至2009年12月31日，個(gè)人購買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的非普通住房或者不滿(mǎn)2年的普通住房對外銷(xiāo)售的按照其銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)房屋價(jià)款的差額征收營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人將購買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的普通住房對外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。由于這項政策即將到期，到期之后營(yíng)業(yè)稅調回購房評估價(jià)全額的5.55%,到時(shí)不論是房主還是客戶(hù)承擔這都將無(wú)形中增加買(mǎi)房的成本，從而刺激房?jì)r(jià)上漲，很多客戶(hù)都選擇在近期交易。

　　第二，哈爾濱部分銀行收緊房貸。今年初哈爾濱市政府出臺的《實(shí)施意見(jiàn)》中還包括加大信貸對住房消費的支持力度。對居民首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%�，F在哈爾濱市部分銀行的首套房貸政策也已悄然調整，有銀行規定，首付4成及4成以上才可享受7折利率的優(yōu)惠。從本月起，已正式對首套房貸政策進(jìn)行調整，即對不同貸款客戶(hù)實(shí)行差別化利率政策，首付4成及4成以上的客戶(hù)才能享受7折利率，首付2成的利率優(yōu)惠幅度調整為8.5折。據統計，哈市80%以上的買(mǎi)房人都是通過(guò)貸款方式購房，利率折扣的調整必然會(huì )增加購房的壓力，所以有好多客戶(hù)都選擇在7折利率調整前購房。

　　第三，群力地王效應。今年9月份，高盛公司以12億元購得群力新區一宗土地,拿到了哈爾濱“地王”的稱(chēng)號，并開(kāi)發(fā)名為“群力觀(guān)江國際”的高檔社區，時(shí)隔一個(gè)月一家重慶企業(yè)以18億元競得群力新區又一宗土地，刷新了哈市僅保持了一個(gè)月的“地王”紀錄。地王的不斷產(chǎn)生，首先會(huì )引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競爭；其次對消費者來(lái)說(shuō)，“地王”的產(chǎn)生使得地價(jià)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入時(shí)占的比重越來(lái)越大，無(wú)疑會(huì )直接抬高房?jì)r(jià)；有人算過(guò)，群力觀(guān)江國際其樓面地價(jià)為：12億÷16萬(wàn)÷3.2≈2500元/平方米，而該價(jià)格加上建筑成本、各種稅費、運營(yíng)成本等等之后，其樓價(jià)至少在每平方米5500元以上。甚至有人估算，高端樓盤(pán)的建筑成本更高，因此其價(jià)格可能在每平方米6000元以上。也就是說(shuō)，這個(gè)項目的造價(jià)就已經(jīng)與現在群力一些項目的售價(jià)持平，以開(kāi)發(fā)商利潤30%計算，那么基本售價(jià)就達到了10000元/平方米。所以群力觀(guān)江國際將帶動(dòng)群力及周邊房?jì)r(jià)大幅上漲。

　　以上幾點(diǎn)，是近期房產(chǎn)成交量增加，房?jì)r(jià)上漲的主要原因，21世紀不動(dòng)產(chǎn)哈爾濱區域分部泰海店店長(cháng)梁立輝認為，哈爾濱在國內屬于二線(xiàn)城市，前幾年的房?jì)r(jià)水平總體較低，今年下半年出現的上漲應屬于“補漲”，目前房?jì)r(jià)仍低于全國平均水平。再有每年春節過(guò)后，各地的房地產(chǎn)價(jià)格都有會(huì )大幅上漲的狀況，對于二手房來(lái)講，我們業(yè)內有句話(huà)就是“哈爾濱的二手房?jì)r(jià)格一天都沒(méi)有降過(guò)”，只是漲幅放緩還是加速的問(wèn)題，沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)誰(shuí)買(mǎi)房子賠了，只有沒(méi)買(mǎi)房子的都后悔了，把房子賣(mài)掉的房主想用同樣的價(jià)格，再也買(mǎi)不回原來(lái)的房子，在這里我給想要買(mǎi)房子的朋友一句話(huà)，那就是能在今年買(mǎi)房的，絕對不要拖到明年了。(哈爾濱日報房產(chǎn)網(wǎng))