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　　租售比嚴重失衡 投資房面臨出租難———

　　臨近年末，新房市場(chǎng)的熱情開(kāi)始趨于穩定，二手房市場(chǎng)卻開(kāi)始了新一輪的沖刺，在整體火爆的大環(huán)境下，一些房主紛紛要求中介改租為售，個(gè)別已經(jīng)將房屋出租的房主甚至不惜采用代租約售、違約出售的方式涌入市場(chǎng)。數據顯示，從10月16日到11月15日，二手房成交量突破27000套，達到歷史最高。上半月成交均價(jià)達到12415元/平方米，平均每套二手房的成交均價(jià)首次突破115萬(wàn)元，達到了116萬(wàn)元。

　　●市場(chǎng)：轉租為售 二手房?jì)r(jià)量齊升

　　在京工作了十多年的王先生現租住西四環(huán)附近，月收入7000元的他有意在附近買(mǎi)套房安居下來(lái)。為此，他經(jīng)常向中介了解情況。最近，他意外地發(fā)現幾套一周前還顯示出租的房源已經(jīng)改頭換面，紛紛打上了出售的標簽。尤其是王先生中意的90平方米兩居，多個(gè)曾經(jīng)只出租的房源都改租為出售，讓王先生十分欣喜�！斑@樣增加了選擇余地，我們消費者可以盡量挑選最適合的房子�！蓖跸壬�表示。

　　一位中介店長(cháng)介紹，“今年以來(lái)二手房市場(chǎng)成交勢頭增長(cháng)穩定，購房者對未來(lái)房?jì)r(jià)的升值空間也普遍看好，進(jìn)入11月份，購房需求明顯增加，部分二手房租賃合同到期后直接告之中介不再出租，而是掛牌出售。一些出租房源也表示可租可售�！睂τ跍蕚湓谀甑踪I(mǎi)房的首次置業(yè)者和自主需求者來(lái)說(shuō)可選擇范圍更大了，戶(hù)型、配套、價(jià)格可以更多地貨比三家，挑選最為滿(mǎn)意的。而且由租改售的房源多為80平方米兩居和120平方米三居，購買(mǎi)此類(lèi)住宅的購房人也多為自住兼投資需求。其中，2至5年的次新房尤其受青睞。

　　無(wú)獨有偶，除了房源由租改售外，一些已將房屋出租的業(yè)主紛紛采用代租約售，甚至不惜違約出售的方式趁著(zhù)高價(jià)將房屋出手。劉女士就比較苦惱，她租住在海淀區蘇州街一帶，租期還有半年多，可房主已經(jīng)換人了，原本的房主近日將房屋代租約售，現在她每月向新房東交納租金，而且一旦履行完合同，能否延租是個(gè)疑問(wèn)。當地麥田房產(chǎn)銷(xiāo)售人員介紹，區域內的一些房源改租為售現象已十分普遍，二手房市場(chǎng)的走勢使房主認為現在到了出手的時(shí)候，代租約售、違約出售的情況都有發(fā)生。

　　據統計數據顯示，11月上半月，北京二手房住宅成交量達到了12283套，比10月同期二手房上漲96%。而從10月16日到11月15日一個(gè)月的跨度間，二手房成交量將突破27000套，達到歷史最高。 另外，美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部統計的數據也顯示，11月上半月，北京二手房平均價(jià)格達到12415元/平方米，平均每套二手房的成交價(jià)首次突破115萬(wàn)元，達到了116萬(wàn)元，二手房市場(chǎng)呈現出價(jià)量齊升的狀態(tài)。

　　●租售比失衡 投資者解套出售

　　為何房主們如此看好買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)？帶著(zhù)這個(gè)問(wèn)題采訪(fǎng)了幾名改租為售的房東，他們均表示，與高企的房?jì)r(jià)相比，房屋的租金一直處于低水平，出租的話(huà)基本上只夠滿(mǎn)足還貸要求。而現在市場(chǎng)形式較好，與其出租不如賣(mài)了房?jì)冬F。美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部最近發(fā)布的調查數據就說(shuō)明了這個(gè)問(wèn)題，11月來(lái)北京樓市租售比再創(chuàng )紀錄，首次突破了1：500，達到了1：525，部分區域甚至達到了1：700。而這一比例在2008年基本在1：400左右，上漲幅度達到了25%。

　　所謂的租售比，簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)就是以單套月租和總價(jià)的比值，換算出租金與房?jì)r(jià)的差距。一般而言1：250是比較正常的，即房屋按現有租金出租20年左右收回房款是比較合算的。而北京現階段由于商品房?jì)r(jià)格的跨越式發(fā)展，租金與房?jì)r(jià)的背離也更加明顯。以世紀城遠大園為例，一套精裝修的110平方米兩居室租金在5000元/月上下，而同區位，同戶(hù)型的二手房?jì)r(jià)格則需要300萬(wàn)元左右。套用租售比換算的話(huà)為1：600，也就是以這個(gè)價(jià)格出租需要600個(gè)月(大致相當50年)才能收回房款。有數據顯示，北京的房?jì)r(jià)5年來(lái)平均增幅達到10%，而租金漲幅卻維持在2%上下，這不可避免地折射出租售比嚴重失衡的尷尬。除了租售比的影響，解套拋盤(pán)也是很多投資人轉租為售的原因。自從今年樓市走俏以來(lái)，一部分高價(jià)位買(mǎi)入的投資型業(yè)主，曾因2008年價(jià)格下跌被套牢而選擇出租養貸，但現在的房屋均價(jià)已經(jīng)突破歷史紀錄，于是不少人考慮轉租為售，趁機解套。

　　在奧林匹克公園周?chē)�投資置業(yè)的邵先生，由于去年整體經(jīng)濟不景氣迫于無(wú)奈將房屋出租，今年9月份，樓市價(jià)格達到頂峰，租約到期的邵先生決定趁形勢好將房子出手。邵先生解釋說(shuō)，由于是奧運前買(mǎi)的高價(jià)房，去年被套時(shí)選擇出租就是為了減少損失不得已而為之。今年房?jì)r(jià)漲得這么快，租金基本沒(méi)有漲幅，當然得趕緊出手，也少操份心。

　　●優(yōu)惠政策到期 購買(mǎi)需求增加

　　與此同時(shí)，優(yōu)惠政策行將到期，也促使更多原本租房的消費者下決心投入市場(chǎng)。隨著(zhù)九十月份傳統租賃高峰的淡去，租賃市場(chǎng)需求開(kāi)始出現回落，北京某二手房網(wǎng)簽量創(chuàng )出歷史新高，但是租賃網(wǎng)上備案成交量卻為近3個(gè)月來(lái)的最低值，環(huán)比跌幅達到了40%以上。業(yè)內人士認為，出現這種現象，一方面是租房需求高峰已過(guò)，畢業(yè)生租房以及學(xué)區租賃需求已基本解決，去年觀(guān)望房?jì)r(jià)的承租人不斷轉向一、二手房市場(chǎng)，造成了承租需求的進(jìn)一步下滑。另一方面也說(shuō)明市場(chǎng)上租賃房源在減少，越來(lái)越多的小業(yè)主選擇了轉租為售。

　　一位中介業(yè)務(wù)人員透露，市場(chǎng)上買(mǎi)房人的需求明顯緊迫過(guò)賣(mài)房人。二手房本身購買(mǎi)需求的增長(cháng)是促使房主改租為售的重要原因。據美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)部統計數據顯示，目前二手房市場(chǎng)需求存量已經(jīng)突破5萬(wàn)套，再加上本身房源的增加，11月市場(chǎng)成交量將可能超過(guò)9月創(chuàng )造的歷史紀錄。

　　雖然目前市場(chǎng)整體觀(guān)望情緒漸濃，但對于二手房購買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，優(yōu)惠政策的迷霧重重更讓他們揣測不安，一旦明年營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策取消，就意味著(zhù)購房成本可能更高，難度更大。據了解，由于市場(chǎng)上2至5年的次新房占較重比例，明年優(yōu)惠政策若取消，這部分房產(chǎn)將不再享受稅費中額度最高的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠，而要按照5.5%的比例繳納營(yíng)業(yè)稅。這就意味著(zhù)每購買(mǎi)一套二手房，成本就會(huì )有幾萬(wàn)元的提升。對于這些普通購房者而言，剛性需求和眼下一手房的價(jià)格堅挺，使他們把更多心思投在二手次新房上。抓緊步驟積極選房、看房、購房，期望于歲末趕上優(yōu)惠“末班車(chē)”的心理，促成了購房需求的擴大。據了解，CBD、雙井、蘇州街、亞奧等以自住投資為購房目的的區域由租轉售的二手房明顯增多，大約占到這些區域總出售房源的20%左右。

　　本報記者　李桁