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　　11月20日，國企大龍地產(chǎn)以50.5億元摘得順義天竺開(kāi)發(fā)區22號地，一舉打破了起拍價(jià)格、樓面地價(jià)及成交總價(jià)的三項紀錄，而根據新地王的容積率和樓面地價(jià)判斷，未來(lái)這里誕生的項目出售價(jià)格應該在每平方米5萬(wàn)元左右。這一地王的產(chǎn)生，不可避免地對于周邊二手別墅市場(chǎng)產(chǎn)生較大的影響。據美聯(lián)物業(yè)、中原地產(chǎn)等幾家公司的門(mén)店統計，自“新地王”出現后的幾天里，區域內的業(yè)主紛紛提價(jià)，部分項目提價(jià)幅度達10%以上，其中麗宮花園、東方太陽(yáng)城等項目的提價(jià)幅度甚至接近12%，裕京花園等高租金回報率的項目?jì)r(jià)格漲幅在20%左右。

　　新地王誕生，順義二手別墅業(yè)主普遍追漲

　　自9月開(kāi)始的土地供應短缺，使得北京新地王暫緩面市。而順義這一低容積率大地塊的上市，一舉沖破了北京土地市場(chǎng)樓面地價(jià)及成交總價(jià)的紀錄。

　　北京中原三級市場(chǎng)研究部統計數據顯示，自11月20日起，受到新地王的影響，順義別墅業(yè)主紛紛提價(jià)，裕京花園等高租金回報率的項目?jì)r(jià)格漲幅在20%左右，其他的項目漲幅也在7%-10%。

　　據美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部統計數據顯示，星期五新地王出爐的當天及以后的幾天里，區域內的業(yè)主紛紛提價(jià)，部分項目提價(jià)幅度達10%以上。麗宮花園、東方太陽(yáng)城等項目的提價(jià)幅度接近12%。

　　目前順義的獨棟二手別墅掛牌均價(jià)已經(jīng)達到了38000元/平米左右，環(huán)比11月上半月上漲了9.5%。而疊拼等別墅也由19500元/平米上漲到了21800元/平米左右，上漲幅度達到了12.5%。

　　從房源情況來(lái)看，由于此次地王事件，許多不著(zhù)急用錢(qián)的業(yè)主惜售心理明顯浮出水面，暫時(shí)不出售等待價(jià)格上漲或將價(jià)格提到一個(gè)消費者無(wú)法接受的高度，從而導致區域內別墅房源相對減少。

　　價(jià)格漲幅低的房源成交速度快

　　根據順義中介門(mén)店提供的成交合同顯示，盡管業(yè)主普遍大幅提價(jià)，但最近幾天成交的大都是漲幅較低的項目，或是之前已經(jīng)談好價(jià)格的交易，業(yè)主暫未冒險違約，如一套305平米的龍灣別墅，成交價(jià)格為730萬(wàn)，較之前上漲40萬(wàn)元。

　　在“價(jià)漲房缺”的市場(chǎng)情況下，尤其是受到新地王的影響，許多消費者開(kāi)始抓緊時(shí)間選房購房，期待在價(jià)格未大幅上漲前淘到一套合適房產(chǎn)。同時(shí)，由于存量房交易稅費減免政策的期限也將到來(lái)，將促進(jìn)消費者在期限內加速購房，因為在稅費方面享受的優(yōu)惠，可以大大降低購房成本。目前順義區域如有一套價(jià)格合適的別墅房源出現便能迅速成交，順義別墅的成交周期明顯縮短。

　　投資客入場(chǎng)，春節前成交均價(jià)普漲勢頭明顯

　　隨著(zhù)順義別墅區地王的出現，之前已經(jīng)逐漸出手的投資客也轉向該區域的別墅市場(chǎng)，北京中原三級市場(chǎng)研究部的數據顯示，目前順義別墅市場(chǎng)中75%左右的消費者是投資客，其他的消費者以自住需求為主。

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監張大偉介紹，在順義購買(mǎi)別墅的人群一般為經(jīng)濟實(shí)力雄厚的白領(lǐng)階層或者是成功人士購買(mǎi)，僅30%依靠銀行貸款，70%都選擇了全款，主要客戶(hù)群年齡在40-50歲之間，家庭人口在2-3人之間。

　　僅地王出現的這個(gè)周末的需求量環(huán)比上漲了1倍有余，而且這一上漲趨勢還在加強，據順義周?chē)�的中介公司統計顯示，很多往常接待普通二手房交易的業(yè)務(wù)員，現在都改為接待別墅高檔客戶(hù)看房了，張大偉認為順義的別墅市場(chǎng)均價(jià)上漲的可能比較大。

　　北京中原三級市場(chǎng)研究部認為，此次順義新地王的產(chǎn)生對業(yè)主心理預期產(chǎn)生了較大影響，加上區域房源稀缺的市場(chǎng)現狀，在售二手別墅的價(jià)格在短期內還會(huì )有上升的空間和趨勢。目前僅僅是新地王產(chǎn)生了，而隨著(zhù)新地王項目開(kāi)工、建設和最終上市仍有一段時(shí)日，因此預計別墅區域的價(jià)格在春節前將上漲，節后將走穩。

　　- 置業(yè)指導

　　郊區別墅空置率高

　　別墅項目最重要的是社區配套，所以購買(mǎi)順義別墅時(shí)一定要注意社區附近有購物及基本的醫療設施，至少保證在開(kāi)車(chē)10分鐘內有基本生活配套。另外小區的保安也非常重要，順義別墅區很多小區空置非常高，所以建議消費者購房前在凌晨考察一下小區的保安措施，做到有備無(wú)患。

　　不能購買(mǎi)抵押別墅

　　順義別墅大部分項目屬于商品房，其中部分小項目存在開(kāi)發(fā)商在前幾年因為經(jīng)營(yíng)不善將房屋抵押的情況，所以購買(mǎi)二手房時(shí)需要詢(xún)問(wèn)房本辦理情況，無(wú)房本的房源一定不能購買(mǎi)。另外也有部分便宜的鄉產(chǎn)權小別墅盡量不要考慮購買(mǎi)。

　　警惕加蓋別墅的安全性

　　順義別墅因為地處郊區，一般物業(yè)的監管不是非常嚴格，很多別墅存在自己改造的情況，甚至原來(lái)只有3層，后來(lái)加蓋到了4層，還有自建地下室的情況，購買(mǎi)這類(lèi)房源時(shí)需要注意房屋的主體結構的安全及是否有物業(yè)審批手續等。

　　裝修完備出租率高

　　順義別墅區大部分為600萬(wàn)-1000萬(wàn)的經(jīng)濟型別墅，對于投資者來(lái)說(shuō)很多人看中的是升值空間及出租收益，一般裝修完備的二手別墅對租客的吸引力很高。所以購買(mǎi)前應該多考察裝修情況。

　　- 一手市場(chǎng)

　　一手別墅以聯(lián)排雙拼為主

　　目前順義在售的別墅項目基本為幾年前建設項目的后期，受到北京別墅用地限制的影響，在售的一手別墅也都是以聯(lián)排、雙拼為主，對于獨棟別墅基本只有存量別墅可以選擇。

　　新地王項目可能是順義最后一塊如此低容積率的項目。該地塊附近的別墅項目龍灣，目前在售的為臨湖景觀(guān)樓王，單價(jià)約為5萬(wàn)元/平米。中糧祥云國際和譽(yù)天下成交單價(jià)為2.2萬(wàn)元-3萬(wàn)元/平米。按照目前的區域價(jià)格來(lái)看，該區域獨棟別墅的售價(jià)應該在3.5萬(wàn)元-5萬(wàn)元/平米左右，聯(lián)排或疊拼別墅的價(jià)格則在2萬(wàn)元-3萬(wàn)元/平米左右。

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監張大偉表示，目前順義別墅市場(chǎng)和北京樓市一樣，已經(jīng)面臨著(zhù)新別墅供應量減少，而二手別墅越來(lái)越主導市場(chǎng)。另外，目前順義別墅大部分屬于經(jīng)濟型別墅，投資比例非常高。

　　本報記者 張家齊