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　　營(yíng)業(yè)稅新政剩余1個(gè)月，中介公司向出證不足兩年的盤(pán)源傾斜

　　營(yíng)業(yè)稅減免政策實(shí)施只剩下1個(gè)月，二手市場(chǎng)在這個(gè)敏感時(shí)間點(diǎn)出現微妙分化。有讀者向記者反映，他一周前放盤(pán)一個(gè)證滿(mǎn)五年的房子，多日來(lái)均未見(jiàn)經(jīng)紀反饋買(mǎi)家出價(jià)情況，他不禁有所疑問(wèn)：“市場(chǎng)是否盤(pán)多于客？不是說(shuō)年底是成交高峰嗎？為什么有盤(pán)沒(méi)人看？”記者從滿(mǎn)堂紅了解到，由于出證不足兩年的盤(pán)源在營(yíng)業(yè)稅減免新政取消后影響最大，目前市場(chǎng)上的盤(pán)源約四成是證不足兩年，所以急需在1個(gè)月消化，滿(mǎn)堂紅在10月底向前線(xiàn)經(jīng)紀發(fā)出指示，要求經(jīng)紀在今年余下時(shí)間加快促成這些盤(pán)源的交易。業(yè)界人士表示，在營(yíng)業(yè)稅減免實(shí)施期間，證滿(mǎn)五年房子最不受政策改變影響，稅費與證滿(mǎn)兩年的同等待遇，在預算變動(dòng)范圍不大的情況下，消費者會(huì )偏向選擇樓齡較短(出證時(shí)間)的次新房。若明年營(yíng)業(yè)稅減免自動(dòng)到期中止，證滿(mǎn)五年的盤(pán)源才重新顯現免營(yíng)業(yè)稅的價(jià)格優(yōu)勢。

　　億誠按揭業(yè)務(wù)總監陳廣雄表示，目前二手交易中約有一半的房子是享受營(yíng)業(yè)稅減免，近期受理的按揭申請案件很多都是要求在年底前遞件。從各區房管局交易登記中心看，辦理交易的人很多，但還未限制派號。由于年底是成交高峰，不排除在新政停止前交易登記中心前再現排隊長(cháng)龍。

　　盤(pán)源： 出證不滿(mǎn)兩年盤(pán)源占市場(chǎng)四成

　　滿(mǎn)堂紅研究部經(jīng)理周峰表示，目前放盤(pán)盤(pán)源的確集中在出證不滿(mǎn)兩年的房子上，比例約占四成，出證時(shí)間在2~5年之間的盤(pán)源占三成，出證時(shí)間五年以上的占余下三成。因此，約有七成的房源會(huì )受營(yíng)業(yè)稅減免新政到期影響。由于市場(chǎng)憧憬營(yíng)業(yè)稅減免新政會(huì )作如下修改：轉讓證不滿(mǎn)兩年的房子按全額征收營(yíng)業(yè)稅，證滿(mǎn)兩年的房子依然免征營(yíng)業(yè)稅，故此明年轉讓出證不滿(mǎn)兩年的房子會(huì )產(chǎn)生較多稅費，他們已于10月底向前線(xiàn)經(jīng)紀發(fā)出指令，要求經(jīng)紀加快促成有關(guān)房源的成交。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監李粵湘認為，證不足兩年的盤(pán)源在近月放盤(pán)量增加了一兩成，但盤(pán)源尚未多到中介公司可以任意選擇的地步。合富置業(yè)有關(guān)人士表示，如果證滿(mǎn)兩年的樓和滿(mǎn)五年的樓放在一起，價(jià)格不是差太遠的話(huà)，買(mǎi)家都會(huì )選擇樓齡短(出證時(shí)間)的房子。

　　市場(chǎng)： 證不滿(mǎn)兩年轉讓 多屬“炒家”貨

　　滿(mǎn)堂紅周峰透露，從最近兩個(gè)月的放盤(pán)情況看，持有時(shí)間未滿(mǎn)兩年的房源占了全部房源的四成以上，原業(yè)主多數是在2008年年中樓價(jià)相對低位時(shí)入貨的，現在也趁著(zhù)年底樓價(jià)高位時(shí)出貨，這批房源很大部分是50~80平方米的大一房或小兩房戶(hù)型，在市場(chǎng)上相當受歡迎。由于這類(lèi)物業(yè)急需在年底前成交，買(mǎi)家的議價(jià)能力有所增強。新入市的買(mǎi)家可以通過(guò)中介人員專(zhuān)門(mén)找此類(lèi)證未滿(mǎn)兩年轉讓的物業(yè)，畢竟業(yè)主的心態(tài)會(huì )比買(mǎi)家要相對急一些，今年年底相對于2008年年中的樓價(jià)已有明顯上升，業(yè)主不會(huì )在跟買(mǎi)家的討價(jià)還價(jià)中花費太多時(shí)間，買(mǎi)家也有可能通過(guò)中介壓價(jià)(折讓幅度不會(huì )大)后快速成交。買(mǎi)家找此類(lèi)物業(yè)，肯定會(huì )比找那些持有時(shí)間超過(guò)三四年或以上、心態(tài)較強硬的業(yè)主的物業(yè)要容易還價(jià)。

　　周峰表示，今年各區都有不少短線(xiàn)轉售的成交(請看右表)，炒家低價(jià)買(mǎi)入后兩三個(gè)月再高價(jià)賣(mài)出，平均獲利8萬(wàn)元左右。他估計國家會(huì )收緊出證不滿(mǎn)兩年的房屋轉讓稅費，以期打擊短線(xiàn)炒樓現象。

　　買(mǎi)家： 新舊房?jì)r(jià)差不大

　　傾向選擇次新樓

　　合富置業(yè)市場(chǎng)部總監陳慧紅表示，在營(yíng)業(yè)稅減免優(yōu)惠措施推出后，次新房(證夠兩年、不足五年)物業(yè)受關(guān)注度比往年有了較大的提升。從盤(pán)源素質(zhì)及性?xún)r(jià)比來(lái)看，當次新房的價(jià)格對比周邊的“大齡”物業(yè)價(jià)格差距不大時(shí)，買(mǎi)家自然會(huì )更偏向趁著(zhù)稅費還有優(yōu)惠期選擇次新房物業(yè)入市。

　　合富置業(yè)專(zhuān)業(yè)人士介紹，天河北目前以自住型買(mǎi)家為主，在樓市回暖及通脹預期下，對高素質(zhì)盤(pán)源需求持續增旺。不少滿(mǎn)足營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的物業(yè)，如芳草園較新組團、伊頓18等，二手均價(jià)普遍在15000~17000元/m2左右，對比之下，周邊一些證滿(mǎn)五年的物業(yè)價(jià)格也普遍超過(guò)了11000元/m2，有的甚至與次新房?jì)r(jià)格差距不大�！熬�明”的買(mǎi)家在綜合衡量盤(pán)源素質(zhì)后，自然會(huì )更青睞次新房單位。記者從荔灣等老城區一些大型樓盤(pán)了解到，其實(shí)同一小區，新組團和舊組團二手價(jià)差并不大，因此買(mǎi)家對新組團更加“渴求”也是合乎常理的。合富置業(yè)人士表示，以荔港南灣為例，一些證夠5年的組團二手均價(jià)在9000~10000元/m2左右，而新組團F區價(jià)格僅高出1000元/m2左右，且是望江單位，另外最新的G區也只是比二手價(jià)高出2000元/m2。加上有稅費優(yōu)惠的利好，原本G區、F區“惜售”的業(yè)主放盤(pán)量有明顯增加，買(mǎi)家因此更追捧這部分次新房。

　　建議： 明年一手貨多 現在價(jià)好趁早出貨

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監李粵湘認為，若今年的營(yíng)業(yè)稅減免到期中止，不知何年何月才會(huì )再出，且今年樓價(jià)持續走高，業(yè)主宜鎖定某個(gè)出貨位，賺取一定利潤就售出物業(yè)。她分析道，明年一手供應量會(huì )較今年大，估計價(jià)格靠穩。二手市場(chǎng)受一手影響較大，在一手新盤(pán)供應量大且價(jià)穩的條件下，二手價(jià)不具備拉高的條件，因此與其受不明朗因素困擾，不如今年盡快把房子售出“落袋為安”。

　　滿(mǎn)堂紅周峰認為，明年一手供應集中在增城與花都等郊區，市區一手供應依然有限。他建議多套物業(yè)業(yè)主應區別對待各個(gè)物業(yè)的地段，再決定出貨時(shí)間。若業(yè)主在天河北、濱江東、珠江新城都有房子，他建議應該及時(shí)出售天河北的房子，濱江東和珠江新城的房子因未來(lái)還有升值潛力而適宜持有。

    記者李鳳荷