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　　面對2010年昆明樓市，持幣待購還是買(mǎi)房？有人在等待，等著(zhù)飆漲的房?jì)r(jià)掉頭向下，；也有人在等待，等著(zhù)城中村改造集中上市買(mǎi)套高性?xún)r(jià)比房子；還有人在等待，等房?jì)r(jià)繼續上漲，把手中的存“貨”拋出撈上一筆……2010年究竟誰(shuí)會(huì )歡喜誰(shuí)會(huì )愁？

　　看著(zhù)房?jì)r(jià)一路走高，已經(jīng)住在上百平米大房里的李小姐打起了如意算盤(pán)：再買(mǎi)一套房，以租養貸。聽(tīng)說(shuō)北市區房子很好租，她首先把目標瞄準美璟欣城，在中介推薦下，她看中兩套，一套44平米的單身公寓，售價(jià)25萬(wàn)元，帶家具、家電可以租到700元左右，另一套69平米，售價(jià)42萬(wàn)，租金900元左右。她計算了一下，第一套需要29年收回成本，貸款7成期限20年，月均還款1075元，第二套則要38年收回成本，貸款7成期限20年，每月還款1806.47元。

　　此后，李小姐又看了多套房子。報業(yè)尚都32萬(wàn)的單身公寓月租1200元，收回成本需要22年；時(shí)光俊園73平米房?jì)r(jià)57.5萬(wàn)元，月租2000元，需要23年收回；梁源小區80多平米要賣(mài)34萬(wàn)元，租金1200元，23年收回成本；“專(zhuān)家說(shuō)投資房產(chǎn)最好是15年以?xún)仁栈爻杀�，但昆明租房很難做到，以租養貸好像也不現實(shí)�！崩钚〗阏f(shuō)。

　　由于房?jì)r(jià)漲幅遠遠超過(guò)了租金的上漲幅度，北京樓市租售比在11月首次突破了 1：500，部分區域甚至達到了1比600，這意味著(zhù)出租一套商品房至少要過(guò)40年才能收回成本，有的甚至需要50年，這還沒(méi)有算上通脹、借貸種種成本。

　　從數據上看，昆明剛性需求和投資需求都青睞的小戶(hù)型一直在升溫。根據國家發(fā)改委、國家統計局調查顯示,昆明上月的房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲了4.9%，90平方米以下新建住宅的價(jià)格同比上漲了11%，新建商品住宅價(jià)格同比上漲了11.2%，新建普通住宅的價(jià)格同比上漲了12.9%，漲幅較大。

　　不斷上漲的房?jì)r(jià)形成對比的是10月份下滑的成交量,由于受?chē)鴳c大假和房交會(huì )的影響,來(lái)自風(fēng)之鈴咨詢(xún)機構的數據顯示,上月昆明主城4區共成交各類(lèi)商品房7061套,這一數據終止了自今年3月份以來(lái)成交量連續7個(gè)月的持續攀升。

　　□本地專(zhuān)家之言

　　中產(chǎn)階層支撐房?jì)r(jià)

　　鄧曉盈 昆明理工大學(xué)建筑工程學(xué)院副教授,房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理教研室主任

　　對于富人撐起房?jì)r(jià)的觀(guān)點(diǎn)，鄧教授認為，房子作為生活必需品，在2007年以前，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供應還是以商品房為主，逼得一些低收入人群也只能擠上這座獨木橋，今后隨著(zhù)經(jīng)濟適用房、廉租房的供應增加，就可以從不同渠道分流一些，中產(chǎn)階層購買(mǎi)力支撐房?jì)r(jià)之說(shuō)才有一定道理。

　　明年會(huì )有多少人買(mǎi)房？

　　張洪 云南財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任

　　房?jì)r(jià)有兩個(gè)因素不得不考慮，即需求量和明年的金融環(huán)境。

　　如果明年政策還是保持適度寬松，人們的投資需求就有可能繼續活躍，增加需求量。反過(guò)來(lái)，如果國家進(jìn)行調控，需求將反方向壓縮。從昆明城市化水平看，明年會(huì )不會(huì )有那么多人進(jìn)昆明樓市買(mǎi)房，還值得商榷。

　　房子，任何時(shí)候都可以買(mǎi)

　　周大研 云南財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任

　　明年昆明樓市的供應和需求很難判斷，但有一個(gè)觀(guān)點(diǎn)有一定道理，就是不管任何時(shí)候都可以買(mǎi)房，從昆明樓市走過(guò)的路來(lái)看，房?jì)r(jià)并沒(méi)有降過(guò)，昆明樓市也不存在以前炒得沸沸揚揚的價(jià)格向下拐點(diǎn)。

　　□牛人牛語(yǔ)

　　“富人的購買(mǎi)力決定一個(gè)城市房?jì)r(jià)”

　　11月25日在天涯社區一篇帖子引起熱議：2010房?jì)r(jià)需知，財富再分配的進(jìn)程與人造中產(chǎn)階級。

　　樓主“小號”旗幟鮮明地吶喊，那些期望房子大跌好給自己撿便宜的同胞，大概要失望。古今中外，房?jì)r(jià)跌，接盤(pán)的永遠不是草根。富人的財富永遠比窮人的存錢(qián)罐抗跌。

　　你必須知道，決定一個(gè)城市房?jì)r(jià)的永遠不是市民平均收入。那么，歸根結底，房?jì)r(jià)跟什么有關(guān)？是富人的購買(mǎi)力！當然，也不用太富，城市中產(chǎn)階級甚至達到小康標準的家庭就成。

　　客觀(guān)的說(shuō)，房?jì)r(jià)漲到50%的人買(mǎi)不起時(shí)——但是30%的人依然買(mǎi)得起，這就ok！房子貴不貴，不由需要住房子的人決定，而是由“買(mǎi)得起”房子的人決定。你不具備購買(mǎi)力，就沒(méi)有定價(jià)權。

　　綜上所述，房?jì)r(jià)跌的前提是富人沒(méi)錢(qián)了。今天買(mǎi)不起，明天跌了你還是買(mǎi)不起，后天又漲了你更買(mǎi)不起。

　　2010房?jì)r(jià)問(wèn)答

　　1.房?jì)r(jià)合理么？

　　答：合理，30%的人依然買(mǎi)得起

　　2.房?jì)r(jià)會(huì )長(cháng)期如此么？

　　答：不會(huì )，因為歸根結底沒(méi)支撐

　　3.我可以等到房?jì)r(jià)跌么？

　　答：不能，因為你的資金會(huì )跌得更快(通脹)

　　4.我有別的投資選擇么？

　　答：沒(méi)有，國進(jìn)民退，無(wú)論房地產(chǎn)有多渣，別的都更渣，在存銀行就是虧錢(qián)的時(shí)代，有錢(qián)人想不買(mǎi)房子都難……

　　太多人期望房?jì)r(jià)崩盤(pán)，它就越不會(huì )崩盤(pán)。當然，對于既得利益階層，無(wú)論漲跌都不是壞事。反之，無(wú)論漲跌都是壞事。(首席記者 楊抒燕)