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　　近日，深圳市政府公布并出臺了《深圳市城市更新辦法》，該辦法系統、全面規范了包括綜合整治、功能改變、拆除重建在內的城市更新活動(dòng)，并將于2009年12月1日開(kāi)始正式實(shí)施。

　　深圳市規劃國土委副主任薛峰介紹，為了配合《深圳市城市更新辦法》出臺，市規劃國土委對已批專(zhuān)項規劃進(jìn)行了認真梳理，推出了一批具備較好實(shí)施條件的項目近期實(shí)施，其中包括城市更新項目19個(gè)，工業(yè)區升級改造6個(gè)。

　　有市場(chǎng)人士分析，作為中國改革的試驗田，如果該辦法能夠在深圳順利實(shí)施，則其他地方都可能效仿。意味著(zhù)招牌掛政策出現微調，畸形土地價(jià)格會(huì )出現一定修正。

　　對降低房?jì)r(jià)沒(méi)有影響？

　　不過(guò)中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容對《證券日報》記者表示：“這個(gè)辦法不會(huì )對土地價(jià)格有任何影響，只是表面文章。因為現在的地價(jià)全是炒上去的�！�

　　而在資本市場(chǎng)上，該概念已經(jīng)提前遭到暴炒，深圳眾多本地股輪番上漲。

　　中金公司認為，這一政策出臺有利于深圳具有較多項目用地(特別是工業(yè)用地)且綜合開(kāi)發(fā)能力強的公司。由于參與升級改造的公司，除了需要有較強的住宅、商業(yè)開(kāi)發(fā)能力之外，還要有較強的整體規劃開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力，因此，區域規劃改造經(jīng)營(yíng)管理將可能成為核心競爭力，綜合開(kāi)發(fā)能力的地產(chǎn)公司能更加受益。

　　但易憲容對《證券日報》記者表示：“這個(gè)新辦法對于上市公司而言就是一個(gè)炒作，上市公司想通過(guò)這個(gè)新辦法獲益，無(wú)非是想利用其工業(yè)用地轉變?yōu)樯虡I(yè)用地帶來(lái)的土地增值收益，但是新辦法里沒(méi)有對非商品性質(zhì)房地產(chǎn)轉為商品性質(zhì)要補交多少費用作出明確的規定，也就是說(shuō)企業(yè)要補交多少錢(qián)，怎么交，完全是政府說(shuō)了算�！�

　　新辦法的第二十七條規定，功能改變類(lèi)更新項目應當繳納的地價(jià)按照以下規定確定：(一)改變功能的原有建筑面積部分，按照其改變后的功能和土地使用權剩余期限以公告基準地價(jià)標準計算應繳納的地價(jià)，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準地價(jià)標準計算的地價(jià)；(二)改變功能的增加建筑面積部分，按照其改變后的功能和土地使用權剩余期限以市場(chǎng)評估地價(jià)標準計算應繳納的地價(jià)。

　　將促使地價(jià)上升？

　　而其中最重要的一點(diǎn)則是，非商品性質(zhì)房地產(chǎn)轉為商品性質(zhì)的，應當按照有關(guān)規定另行補繳相應地價(jià)。

　　“這個(gè)新辦法的出臺，其實(shí)是當地政府想更快的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，并增加當地政府的財政收入。既然政府的主要目的是增加財政收入，那么他肯定會(huì )提高這些公司要補繳的相應地價(jià)，這些公司轉變土地性質(zhì)后還能有多少利潤呢。所以說(shuō)這就是一個(gè)市場(chǎng)的炒作�！币讘椚葜v到。

　　中金公司的報告也認為,深圳市的房產(chǎn)新辦法對上市公司短期影響有限，執行尚有難度。該辦法規定拆除重建類(lèi)更新項目應當嚴格按照城市更新單元規劃、城市更新年度計劃的規定實(shí)施，因此開(kāi)發(fā)的節奏和進(jìn)度依然在政府掌控之中，短期對于公司層面的影響將有限；同時(shí)該辦法依然面臨拆遷難的問(wèn)題，背后的核心在于拆遷成本過(guò)高，所以要協(xié)調各方利益即使通過(guò)協(xié)議的方式仍是很困難的，仍需要政府的支持，而且項目再開(kāi)發(fā)建設最重要的是土地性質(zhì)的改變和容積率的提高，而該辦法并未規定具體的操作程序細節，能否突破還需要看執行情況。

　　同時(shí)易憲容還認為：“由于各地區土地價(jià)格不同，衡量標準不好界定，并且受城市規劃的限制，在有些地方也沒(méi)有規定具體的操作程序細節，這就給一些地方政府在操作上留下了很大余地，很容易產(chǎn)生一些貓膩，進(jìn)而讓土地市場(chǎng)越來(lái)越混亂�！�