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　　據統計，11月份以來(lái)鄭州二手房成交量日均達近百套，相比以往日均三十套的成交量來(lái)說(shuō)大幅上揚。

　　按照目前發(fā)展趨勢預測，2009年的最后兩個(gè)月，二手房市場(chǎng)將迎來(lái)今年最“輝煌”的時(shí)期。

　　究竟是何原因導致二手房市場(chǎng)如此火爆？記者了解到，鄭州購房大軍中近日加入了一個(gè)

　　“新生力量”——“恐慌性需求”，即擔心政策優(yōu)惠到期、房?jì)r(jià)不斷上漲而加速買(mǎi)房。而這其中又以年輕購房者居多。

　　【市場(chǎng)】日均交易量近百套

　　昨日，記者在鄭東新區房管局交易大廳看到，來(lái)辦理房屋過(guò)戶(hù)手續的人明顯增多，等待區的椅子上坐滿(mǎn)了人。據窗口工作人員介紹，最近一個(gè)月，辦二手房過(guò)戶(hù)的人特別多�！�11月份半個(gè)月的成交量，就比10月份全月成交量多了一倍多，平均每天交易近百套。這個(gè)成績(jì)，超出去年任何一個(gè)月二手住房的月總量�！痹摴ぷ魅藛T說(shuō)。數據也顯示，前三季度，鄭州市區共成交二手住宅18571套，成交均價(jià)為每平方米3135元。二手住宅銷(xiāo)量比2008年全年的12316套增長(cháng)了6255套，同時(shí)還超過(guò)2007年全年的17492套，創(chuàng )下近年來(lái)歷史新高�！艾F在看到一套差不多的房子，就得馬上出手，稍微慢一點(diǎn)就被別人搶走了�！币晃唤邮苡浾卟稍L(fǎng)的購房者說(shuō)。

　　鄭州城東路一中介店的置業(yè)顧問(wèn)稱(chēng)，他們店最多的時(shí)候一天能看房30套。比如緯一路某家屬院一套112平方米的房子，總價(jià)96萬(wàn)元，掛出房源沒(méi)幾天就以95萬(wàn)元成交了。賣(mài)房速度迅猛異常。

　　鄭州黃河路上一家房產(chǎn)中介也證實(shí)，從10月底到現在，來(lái)買(mǎi)二手房的客戶(hù)確實(shí)很多，幾乎增加了一倍。一到周末，來(lái)看房的人還扎堆�！叭藬翟龆嗟脑�因是傳言?xún)?yōu)惠政策年底要結束，購房者都在抓緊交易�！钡昀镆晃慌�經(jīng)紀人說(shuō)。

　　據這位經(jīng)紀人透露，與9月份、10月份相比，11月份的交易量更好，這些賣(mài)得比較好的二手房中，一半都是均價(jià)4000元/平方米～5000元/平方米的房源，面積大多在100平方米左右。

　　【原因】新房供應從緊，購房者相中二手房

　　在未來(lái)路某中介門(mén)店內，張女士簽下了一套在售的二手房，據了解，她所選擇的這套大戶(hù)型房位于北三環(huán)，是2003年修建的，價(jià)格為3800元/平方米，“原本打算購買(mǎi)的新房位于北三環(huán)以北，售價(jià)為4500元/平方米，可是在二手房中介這里卻發(fā)現了更為合適的房源�，F在在三環(huán)內找房，新建項目?jì)r(jià)格太高，選擇二手房比較合適”。

　　記者在走訪(fǎng)中了解到，目前城區內新房供應較少，在三環(huán)之內，在售的多為老項目后期，同時(shí)，由于去年受到金融危機的影響，商品房開(kāi)工面積縮減，從而影響到今年新房供應量�！半S著(zhù)城市的開(kāi)發(fā)和發(fā)展，目前城市核心區已經(jīng)很少有新項目供應，尤其在二、三環(huán)之內，新建的基本上都是中高端住宅，很少有普通住宅供應�！编嵵萃�致行品牌運營(yíng)總監曹慶偉介紹。據了解，11月已公布的開(kāi)盤(pán)項目均價(jià)為4700元/平方米，這與2月份商品房?jì)r(jià)格低谷期相比，漲幅達30%。

　　長(cháng)期從事二手房中介的王義指出，雖然新房與二手房由于項目的檔次等原因其價(jià)格并不具有可比性，但在同區域內，一般而言，部分新房的價(jià)格一般都高于二手房，同時(shí)二手房買(mǎi)了就有產(chǎn)權，即買(mǎi)即住，還具有產(chǎn)品全、選擇范圍廣等特點(diǎn)，滿(mǎn)足了購房者的需求。

　　同時(shí)，王義表示，在今年二手房市場(chǎng)還出現了一個(gè)新現象——投資客增多�！耙酝�二手房市場(chǎng)中，以自住需求為主，而今年，大量的投資客轉移進(jìn)入二手房市場(chǎng)。由于中心城區地段優(yōu)勢明顯的區域很少有新房供應，因此投資客看上的是二手房的地段優(yōu)勢”。

　　王義說(shuō)，由于投資客增多，高端住宅的成交量明顯大于往年，“往年10月份高端住宅成交量占比在6%~8%，而今年高端住宅的成交量基本維持在10%左右”。

　　【調控】稅費減免政策刺激需求

　　除了一手房市場(chǎng)供應偏少刺激二手房市場(chǎng)火爆之外，專(zhuān)業(yè)人士認為，營(yíng)業(yè)稅、契稅等一系列的稅費減免政策，在很大程度上促進(jìn)了市場(chǎng)回暖，使有購房需求的消費者趕在今年內買(mǎi)房。

　　據悉，政策規定，在年內購買(mǎi)二手住房的，貸款最長(cháng)期限為30年(不得超過(guò)國家規定的法定退休年齡)，首付比例為30%；二手房交易時(shí)，實(shí)行繳補分離，由市財政部門(mén)暫按應繳納的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅市、區兩級財政所得部分全額補貼。

　　記者在未來(lái)路中介店以購房者身份咨詢(xún)一套80平方米、房?jì)r(jià)合計為30萬(wàn)元的普通二手住房時(shí)，一經(jīng)紀人給記者仔細算了一筆買(mǎi)房賬：“在政策取消前，如果使用公積金貸款，首付款只需要9萬(wàn)元就可以貸款買(mǎi)房，剩余的21萬(wàn)元貸款年限可以長(cháng)達30年，而政策取消后首付需要12萬(wàn)元，貸款年限只有20年。同時(shí)，如果取消優(yōu)惠政策，需要繳納的營(yíng)業(yè)稅稅率為5.5%，市、區財政收入各占50%；個(gè)人所得稅稅率為1%，其中歸市、區兩級財政的收入占比分別為20%�！斑@樣，需要繳納營(yíng)業(yè)稅1.65萬(wàn)元，需要繳納個(gè)人所得稅3000元，但是如果現在購房，繳納的1.65萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅隨后又補貼返還給買(mǎi)房者，繳納的個(gè)人所得稅中1200元也給予返還。如果再加上契稅也從2%下調到1%，這一項也省下3000元。這就是說(shuō)，如果現在買(mǎi)房，僅這三項稅收就可以省下不少錢(qián)�！�

　　據該人士透露，很多購房者都是沖著(zhù)優(yōu)惠政策匆匆下了訂單。

　　除此之外，還有一個(gè)因素不容忽視，那就是已經(jīng)悄悄到來(lái)的通脹�！艾F在通脹已經(jīng)悄悄逼近了，油、糧食都開(kāi)始漲價(jià)了�！痹摻�(jīng)紀人告訴記者，雖然現在鄭州的房?jì)r(jià)處于歷史高位，但是從全國范圍來(lái)看，仍然存在著(zhù)很大的升值空間。

　　鄭州同致行品牌運營(yíng)總監曹慶偉稱(chēng)，正是在優(yōu)惠政策即將到期的傳言下，引發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“末班車(chē)效應”。

　　【建議】買(mǎi)房不可盲目攀比、提前消費

　　1至9月鄭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運行情況表明，受宏觀(guān)經(jīng)濟企穩向好的影響，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷2008年的下跌和低迷后，回暖因素不斷積累，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)低位運行，完成開(kāi)發(fā)土地面積、房屋新開(kāi)工面積持續下降。由于不確定因素較多，短期的回升能否構成長(cháng)期持續的趨勢還需要進(jìn)一步觀(guān)察。

　　為此，市統計局房產(chǎn)投資相關(guān)部門(mén)負責人建議，從政府層面上講，要積極引導和調控房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢，加大保障性住房建設力度，而各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應練內功、抓質(zhì)量。對于消費者來(lái)說(shuō)，應根據收入情況，通過(guò)租賃房屋、購買(mǎi)二手房等多種途徑實(shí)現和滿(mǎn)足住房需求，切不可盲目攀比、提前消費，做房?jì)r(jià)不斷上漲的推波助瀾者。

　　同時(shí)，河南財經(jīng)學(xué)院教授劉社也認為，購房者不應操之過(guò)急，應結合自己的實(shí)際情況，選擇位置、環(huán)境等均比較中意的房屋，不能因政策即將發(fā)生變化而急于買(mǎi)房。

　　另一位業(yè)內人士也告訴記者，市場(chǎng)上集中出現“恐慌性購房需求”是極為可怕的一件事情“房?jì)r(jià)越漲購買(mǎi)熱情越高，目前這兩部分需求已經(jīng)占到了超過(guò)一半的份額�！�

　　該人士表示，目前的樓市就像2007年的股市，而且樓市租售比節節高攀，也就預示房?jì)r(jià)中存在泡沫。他建議購房者，如果屬于買(mǎi)不買(mǎi)兩可的恐慌性需求，建議不要在此時(shí)推波助瀾，可考慮推遲到明年下半年。

　　另外，曹慶偉認為，目前來(lái)看優(yōu)惠政策完全延續的可能很小，政策改變后，明年初的市場(chǎng)需要時(shí)間消化，屆時(shí)房?jì)r(jià)也會(huì )出現小幅波動(dòng)，買(mǎi)房人應該堅持理性置業(yè)。 （東方今報）