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　　在北京金融街工作的周女士，一直關(guān)注南三環(huán)外地鐵沿線(xiàn)的某中型樓盤(pán)�！�11月中旬，那項目開(kāi)了兩棟樓，均價(jià)每平方米18500元；沒(méi)過(guò)幾天，新開(kāi)的樓座就賣(mài)到每平方米24500元了。今年初，該區域房?jì)r(jià)也就11000元左右�！蹦壳�，在北京四環(huán)內，已難覓單價(jià)20000元以?xún)鹊男卤P(pán)。

　　11月份，重點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)經(jīng)過(guò)小幅盤(pán)整后呈現加速上漲。北京、上海商品房銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比上漲逾8%，創(chuàng )歷史新高。長(cháng)城證券發(fā)布的監測數據顯示，2009年初以來(lái)，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)指數從90上漲至146，漲幅達62%；相對2007年高峰期的110上漲33%。一線(xiàn)城市中心區房?jì)r(jià)已經(jīng)超過(guò)迪拜。

　　投資需求助推

　　“現在北京、上海城區內的房?jì)r(jià)，普通的中產(chǎn)階級已經(jīng)很難承受；在房?jì)r(jià)看漲的預期下，大量購房者搶購房源，主要是出于投資需求�！币晃毁Y深地產(chǎn)人士指出。近期，北京新開(kāi)盤(pán)的項目基本上都是“當日售罄”，供不應求導致的搖號中簽現象屢見(jiàn)不鮮。其中不少樓盤(pán)的“打新者”，已經(jīng)擁有兩套以上住房，他們購房，主要是繼續看漲房?jì)r(jià)。

　　中國指數研究院最新報告指出，11月，北京商品住宅成交均價(jià)為17509元/平方米，環(huán)比上漲8.74%，達到歷史最高水平。其中，四環(huán)內均價(jià)已超過(guò)22000元/平方米。

　　易居中國CRIC系統數據顯示，上海11月商品住宅的平均成交價(jià)格達到18686元/平方米的歷史最高月度紀錄，月度環(huán)比漲幅達15%，同比漲幅更高達32.7%。其中，內環(huán)內最高的房?jì)r(jià)已突破16萬(wàn)元/平方米；中環(huán)內新房和次新房的均價(jià)也已經(jīng)站上3萬(wàn)元/平方米。

　　目前深受房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)危機困擾的“海灣明珠”迪拜，在危機爆發(fā)前的第三季度，房?jì)r(jià)為278美元/平方英尺，約合人民幣20426元/平方米。

　　對于看漲房?jì)r(jià)的原因，一位來(lái)自江蘇的投資客坦言，“現在銀行利率這么低，明年通脹很可能起來(lái)，存錢(qián)太不劃算，買(mǎi)房還是比較保險�！痹撏顿Y客認為，郊區新盤(pán)依然有上漲空間。

　　業(yè)內專(zhuān)家指出，在適度寬松的信貸環(huán)境下，部分城市在刺激購房需求的同時(shí)，也放寬了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資本金比例和拿地、開(kāi)發(fā)等原有限制。開(kāi)發(fā)商普遍資金充裕，缺乏降價(jià)促銷(xiāo)、快速回籠資金的動(dòng)力。即使近期成交量出現波動(dòng)，房?jì)r(jià)依然堅挺。更重要的是，今年下半年，大城市“地王”頻現，更是加劇了未來(lái)房?jì)r(jià)將繼續上揚的預期。

　　在庫存消化及土地稀缺的概念下，具有一定升值空間的樓盤(pán)受到購房者追逐。一般而言，開(kāi)發(fā)商會(huì )采取“低開(kāi)高走”的銷(xiāo)售策略，新盤(pán)定價(jià)較低；另外，隨著(zhù)城市發(fā)展，基礎設施和商業(yè)配套建設的鋪開(kāi)，也讓城市規劃新區的物業(yè)價(jià)值預期上升，從而吸引投資需求。

　　租售比超警戒線(xiàn)

　　房?jì)r(jià)持續高漲，讓房產(chǎn)的“市盈率”大幅升高。但是，作為城市住房真實(shí)需求指標的房屋租金，并沒(méi)有太大變化。這使得房屋“租售比”看起來(lái)越來(lái)越“高估”。

　　中國指數研究院指數研究中心的統計顯示，今年1至10月，北京地區房屋租售比達到1：434，上海地區達1：418，遠高于國際警戒線(xiàn)。這意味著(zhù)房產(chǎn)的投資價(jià)值相對變小，樓市泡沫有不斷積聚的趨勢。

　　所謂“租售比”，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jì)r(jià)之間的比值。國際通行標準認為，合理的房屋租售比在1：200到1：300之間。這個(gè)比值意味著(zhù)如果把房子出租，200個(gè)至300個(gè)月(大致相當于16年至25年)內能收回房款，買(mǎi)房就是劃算的。如果租售比低于1∶300，意味著(zhù)房產(chǎn)投資價(jià)值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇指出，租售價(jià)格比不斷拉大，主要是“房?jì)r(jià)上漲過(guò)快”導致。租金在一段時(shí)間內相對穩定，更能體現對房屋的剛性需求，而“房?jì)r(jià)上漲過(guò)快”會(huì )導致租售價(jià)格比不斷拉大。從另一方面看，目前投資買(mǎi)房，購房者所看重的，并不是傳統意義上的獲取穩定租金，而是博得未來(lái)房?jì)r(jià)上漲后的差價(jià)，加上貸款的杠桿效應，這種做法收益無(wú)疑更豐厚，與股市投資也更類(lèi)似。

　　如今，租售價(jià)格比不斷拉大，已經(jīng)從一線(xiàn)城市擴展到二線(xiàn)城市。戴德梁行華北區董事總經(jīng)理何衍鈞認為，租售價(jià)格比不斷拉大，將導致樓市泡沫有不斷積聚的趨勢。

　　賣(mài)地經(jīng)濟須警惕

　　目前，房地產(chǎn)與地方經(jīng)濟增長(cháng)是“共生共榮”的關(guān)系，今年以來(lái)，樓市火熱催生地價(jià)飆升，部分城市財政收入激增，土地出讓金占比迭創(chuàng )新高�！巴恋卣莆赵诘胤秸�府手中，房地產(chǎn)又是經(jīng)濟發(fā)展的支柱，樓市保持上升態(tài)勢是地方政府所希望的�！币晃粚W(xué)者指出。

　　不過(guò)，近期的迪拜危機也讓這種經(jīng)濟模式受到了考驗。中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇便指出，熱衷于發(fā)展土地經(jīng)濟的地方政府，應該提高警惕。

　　中國人民大學(xué)財政與金融學(xué)院副院長(cháng)趙錫軍教授也表示，迪拜經(jīng)濟簡(jiǎn)單集中在房地產(chǎn)建設是其陷入危機主要原因。大量借助外來(lái)資金開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，短期內或許能拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)，但從長(cháng)期來(lái)看風(fēng)險極大。尤其是銀行，不應該把風(fēng)險過(guò)多地集中在某一個(gè)行業(yè)，包括房地產(chǎn)業(yè)。

　　因石油資源枯竭，迪拜轉向以房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)為主的經(jīng)濟發(fā)展模式。迪拜常住人口120萬(wàn)左右，其中外來(lái)人口就占85%，吸引世界其他地區的人來(lái)買(mǎi)房也就成了當局的政策目標之一。全球金融危機中，迪拜房?jì)r(jià)下跌超過(guò)50%，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈問(wèn)題在近期集中爆發(fā)。

　　不過(guò),也有專(zhuān)家指出，中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應該從迪拜危機中吸取教訓，但中國一線(xiàn)城市和迪拜不能簡(jiǎn)單類(lèi)比。迪拜大規模的房地產(chǎn)建設資金，主要來(lái)自于包括全球大型銀行在內的國際貸款。隨著(zhù)金融危機的爆發(fā)，國際銀行業(yè)本身面臨流動(dòng)性危機，這多少影響了許多在建工程因資金困難而停工，加上迪拜地區的房?jì)r(jià)下跌，使得迪拜世界的償付能力出現了問(wèn)題。這樣，房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)的流動(dòng)性危機最終導致迪拜債務(wù)危機。

　　相比之下，金融危機對中國的影響要小得多。金融危機的到來(lái)，令地產(chǎn)調控政策得以松動(dòng)，特別是適度寬松的貨幣政策為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了相當充裕的資金來(lái)源。雖然中國房地產(chǎn)泡沫正在生成之中，但企業(yè)層面的資金鏈還遠沒(méi)到危機的時(shí)刻。更重要的是，中國房地產(chǎn)需求膨脹伴隨城市化進(jìn)程而生，其中相當部分是自住性需求，房?jì)r(jià)下調后，便會(huì )吸引剛性需求進(jìn)入，支撐樓市企穩。而這是迪拜所不具備的。