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　　11月份，鄭州樓市供求出現歷史性大反轉，供應量持續上升并首現井噴創(chuàng )下新高，成交量則持續下滑創(chuàng )下新低，房?jì)r(jià)雖然穩中反彈，但上漲動(dòng)力缺乏支撐，火爆的小陽(yáng)春行情面臨終結。

　　供應量突破天量保障住房大顯神威

　　鄭州市房管局統計結果顯示，11月份，商品房批準預售面積145.19萬(wàn)平方米，較上月上漲了85.44%，較去年同期上漲了169.64%；商品住宅批準預售面積126.6萬(wàn)平方米，較上月上漲了84.08%，較去年同期上漲了300.51%。11月投放量出現爆炸式增長(cháng)，繼9月份之后再次創(chuàng )下新高。

　　中國房產(chǎn)信息集團(CRIC)鄭州機構分析師劉會(huì )友認為，11月供應量的大幅放量，有以下兩方面主要原因促成：

　　一方面，由于今年以來(lái)在系列政策的支持下，銷(xiāo)售形勢明顯好轉，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張局面得到有效緩解，我市投資開(kāi)發(fā)建設增速雖然低于全國和全省水平，但開(kāi)發(fā)節奏也明顯加快，9月份以來(lái)市場(chǎng)供應量回升明顯，同時(shí)臨近年末，政策進(jìn)入倒計時(shí)階段，為了趕上優(yōu)惠政策的末班車(chē)，企業(yè)明顯加大推量，加速上市。

　　另一方面，保障性住房大量上市，園田花園批售經(jīng)濟適用房2956套、32.28萬(wàn)平方米，廉租房680套、3.21萬(wàn)平方米，裕華美欣批售經(jīng)濟適用房900套、8.11萬(wàn)平方米，11月累計供應保障住房4536套。這是有史以來(lái)單月保障住房供應量最大的一次。未來(lái)包括啟福中原、永豐新都、中鼎花園、濱河花園、萬(wàn)龍花園、紫薇苑、湖光新苑、北文雅、金桂苑、茜城花園等一大批經(jīng)濟型項目還會(huì )陸續面世。與此同時(shí)，第六批經(jīng)濟適用房共推出10個(gè)項目6023套房源正進(jìn)入選房階段，這是鄭州市一次性投放經(jīng)濟適用住房數量最多的一次。另?yè)�最新消息稱(chēng)，經(jīng)市政府批準，我市擬投放7塊經(jīng)濟適用房用地，合計583.21畝，將在年底前動(dòng)工。這些現象表明我市在保障性住房建設方面高度重視、力度空前，此將有利于優(yōu)化房屋供應結構，也將會(huì )對房?jì)r(jià)平抑和穩定發(fā)揮積極作用。

　　供過(guò)于求成交量創(chuàng )下3月份以來(lái)的最低值

　　鄭州市房管局統計結果顯示，11月份，商品房銷(xiāo)售9785套(間)，較上月下降了5.29%；商品房銷(xiāo)售面積91.86萬(wàn)平方米，較上月下降了4.2%，較去年同期上漲了22.96%；其中商品住宅銷(xiāo)售8858套(間)，較上月下降了7.07%；商品住宅銷(xiāo)售面積79.2萬(wàn)平方米，較上月下降了6.36%，較去年同期上漲了25.62%。

　　在一系列救市政策的刺激下，剛性需求和投資需求競相釋放，市場(chǎng)持續表現活躍。然而11月份在10月份小幅回落的基礎上又有較大回落，商品房在連續5個(gè)月保持萬(wàn)套以上成交紀錄后首次回到萬(wàn)套以下，商品住宅在連續8個(gè)月保持在9000套以上之后首次回落到9000套以下。雙雙創(chuàng )下今年3月份以來(lái)的最低值，終結了3月份以來(lái)的“小陽(yáng)春”火爆行情。也是今年以來(lái)首次明顯出現供過(guò)于求的月份。

　　劉會(huì )友認為，成交量的持續回落一方面與寒冷天氣有一定關(guān)系，另一方面表明在經(jīng)過(guò)銷(xiāo)量持續井噴釋放之后，市場(chǎng)能量已經(jīng)有所減弱，預示著(zhù)后市可能會(huì )進(jìn)入回調通道。

　　房?jì)r(jià)穩中反彈，但上漲動(dòng)力缺乏支撐

　　11月份，鄭州商品房銷(xiāo)售均價(jià)約為5375元／平方米，較上月上漲了6.14%。其中，商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為4850元／平方米，較上月上漲了47元，微漲了0.98%。

　　從近幾個(gè)月商品房及商品住宅價(jià)格走勢看，在經(jīng)過(guò)3~5月份的快速膨脹后，6月份以來(lái)總體上趨于穩定。但10月份以來(lái)商品住宅價(jià)格又連續兩個(gè)月出現上揚，這其中除了高價(jià)位樓盤(pán)階段性放量的結構性因素之外，也與部分開(kāi)發(fā)商過(guò)于樂(lè )觀(guān)趁機提升價(jià)格有關(guān)。但是接下來(lái)的紫薇苑、啟福中原、永豐新都等一大批經(jīng)濟適用房項目會(huì )相繼面世，結構上會(huì )重新得到補缺，同時(shí)隨著(zhù)供應量的逐步恢復，市場(chǎng)自身的價(jià)格調節作用會(huì )使住房?jì)r(jià)格重新被平抑到一個(gè)合理的水平上。另外從連續20周的住宅價(jià)格走勢看，基本保持在每平方米4800元上下徘徊，說(shuō)明鄭州房?jì)r(jià)在經(jīng)過(guò)上半年的快速膨脹期后進(jìn)入平穩發(fā)展階段，房?jì)r(jià)繼續大幅上揚的動(dòng)力不足，穩定的房?jì)r(jià)有利于市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　隨著(zhù)市場(chǎng)形勢的改觀(guān)，在四季度及2010年各地樓市將進(jìn)入庫存恢復性補漲階段，預計開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)將迎來(lái)較大增幅，市場(chǎng)供應量有望逐步恢復到正常水平。另外隨著(zhù)2009年臨近末尾，樓市的火爆局面可能面臨終結。市場(chǎng)需求受房?jì)r(jià)高企、政策收緊、2009年過(guò)度釋放等因素影響，2010年需求將有所回調，2009年需求火爆局面將難以再現，投機行為將受到政策限制，投資需求面臨高位風(fēng)險，剛性需求基本保持穩定。房?jì)r(jià)大幅上漲的動(dòng)力不足，市場(chǎng)表現以平穩發(fā)展為主。開(kāi)發(fā)商要對房?jì)r(jià)保持謹慎理性預期，切忌盲目漲價(jià)。

　　“由于今年銷(xiāo)售形勢持續看好，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金困境得到有效化解，下半年以來(lái)投資開(kāi)發(fā)力度逐步得到加強，尤其是9月份以來(lái)商品房供應量明顯有所回升，供求關(guān)系得以改善。隨著(zhù)中央經(jīng)濟工作會(huì )議關(guān)于房地產(chǎn)政策的明朗，預計后市隨著(zhù)商品房及保障住房投放量的不斷加大，在供應回升和需求回調的雙重作用下，住房?jì)r(jià)格將繼續保持平穩，價(jià)格過(guò)度上揚的機會(huì )不大。開(kāi)發(fā)企業(yè)應正確把握形勢變化，靈活務(wù)實(shí)應對，購房者不必跟風(fēng)恐慌，應當從容購房、理性消費。這一切我們似乎都可以從《蝸居》中找到答案�！痹摍C構相關(guān)負責人趙爽認為。 （大河報記者辛漸）