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　　在溫柔的樓市調控下，全國房?jì)r(jià)11月不改上漲態(tài)勢。根據國家統計局昨天公布的1-11月份全國房地產(chǎn)運行情況數據，全國房?jì)r(jià)在今年11月份同比漲幅創(chuàng )年內新高，環(huán)比漲幅也出現大幅上升的趨勢。多位專(zhuān)家表示，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量或將有所減少，但由于這一減少是建立在供給缺乏的基礎上，房?jì)r(jià)可能仍然“難現拐點(diǎn)”。

　　-主要數據

　　>>銷(xiāo)售

　　全國僅西藏一地商品房銷(xiāo)售負增長(cháng)

　　根據國家統計局披露的數據，今年1-11月份，全國31個(gè)內地省、市、自治區中，僅有西藏一地商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額呈現負增長(cháng)，其他30個(gè)省級行政區域中，北京商品房銷(xiāo)售面積增幅達106%，位居全國第一；上海商品房銷(xiāo)售額增速位居全國第一，增長(cháng)135.6%；而江蘇省的商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額以絕對數量最多位居全國第一。

　　1-11月累計，全國商品房銷(xiāo)售面積75203萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)53.0%；商品房銷(xiāo)售額35987億元，同比增長(cháng)86.8%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)54.4%，銷(xiāo)售額增長(cháng)91.5%。

　　>>價(jià)格

　　全國大中城市房?jì)r(jià)漲幅繼續擴大

　　11月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.7%，漲幅比10月份擴大1.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.2%，漲幅比10月份擴大0.5個(gè)百分點(diǎn)。同期，全國新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.2%；環(huán)比上漲1.5%，漲幅比10月份擴大0.6個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.5%，漲幅比10月份擴大0.9個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比10月份擴大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　-解讀

　　預期房?jì)r(jià)上漲帶來(lái)積極入市

　　鏈家地產(chǎn)研究部主任王志偉認為，房?jì)r(jià)上升和交易量的擴大，主要由需求和供給確定。需求方面，部分消費者出現“購房恐慌”心理，雖然認為目前房?jì)r(jià)較高，但一方面為趕上二手房交易優(yōu)惠政策的“末班車(chē)”，另一方面擔心優(yōu)質(zhì)、高性?xún)r(jià)比房源被市場(chǎng)消化完，預期房?jì)r(jià)繼續上漲、通貨膨脹等帶來(lái)的恐慌心理，促使購房者積極入市成交，從而帶來(lái)成交量的持續走高。

　　供給方面，在二手房業(yè)主看來(lái)，由于今年交易的活躍消化掉了很大一部分房源，而房源量的稀缺，增加了在售房源業(yè)主信心，報價(jià)相對較高。此外，業(yè)主考慮到如果營(yíng)業(yè)稅政策取消，意味著(zhù)消費者購房成本更高，會(huì )增加房產(chǎn)出售難度。因此議價(jià)空間有限。

　　明年房?jì)r(jià)或將進(jìn)一步上漲

　　我愛(ài)我家副總經(jīng)理胡景暉表示，從現在情況看，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)一、二手房源都將吃緊，供不應求狀況加劇，房?jì)r(jià)有可能上漲得更快。

　　盡管開(kāi)工面積有所增加，但從同比來(lái)看，今年一手房源開(kāi)工面積仍然屬于偏緊狀態(tài)；而二手房新政一旦實(shí)施，明年二手房市場(chǎng)將會(huì )出現兩種情況——惜售和轉嫁。一方面，部分房主會(huì )將手中本想轉賣(mài)的房源從出售轉為出租，另一方面，轉讓不足5年的二手房的房主會(huì )把需要征收的這部分營(yíng)業(yè)稅轉嫁給購房者，這就會(huì )造成二手房源量隨之減少。由此，供給量減少將可能帶來(lái)房?jì)r(jià)上升。

　　土地稀缺導致地價(jià)房?jì)r(jià)將只升不降

　　摩根大通中國投行副主席龔方雄指出，住房的問(wèn)題實(shí)際上是一個(gè)土地價(jià)格的問(wèn)題。中國的住房?jì)r(jià)格高，根本上就是土地價(jià)格高。

　　如果簡(jiǎn)單地按照面積和價(jià)格把中國房?jì)r(jià)和美國類(lèi)比，中國人均可耕地面積連美國1/9都不到。同時(shí)，美國已完成城市化，而中國現在以每年2000萬(wàn)左右的人口城市化速度在前進(jìn)，因此，中國城市化進(jìn)程，顯然是一個(gè)可耕地流失的過(guò)程。

　　由此判斷，地價(jià)一定是易升難降的，所以中國房?jì)r(jià)、地價(jià)會(huì )有一個(gè)趨勢性波動(dòng)，但不會(huì )下跌。

　　住房資源占有不平衡或將使房?jì)r(jià)下跌

　　住建部政策研究中心副主任秦虹表示，樓市發(fā)展迅速，但暴露了一些問(wèn)題，其中之一就是住房資源占有不平衡的問(wèn)題。一方面不少人擁有多套房，另一方面不少人又住得比較擠。這樣的現象現在越來(lái)越明顯，如果長(cháng)久下去，將使房?jì)r(jià)下跌。

　　隨著(zhù)購買(mǎi)多套住宅人群越來(lái)越大，這里面的增長(cháng)空間越來(lái)越有限。一旦他們的購買(mǎi)力消耗完畢，高企的房?jì)r(jià)讓住得很擠的人更買(mǎi)不起房，樓市就將報復性反轉而下跌。

　　-其他數據

　　>>開(kāi)發(fā)

　　新開(kāi)工面積同比增速大幅提高

　　1-11月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積9.76億平方米，同比增長(cháng)15.8%，增幅比1-10月提高12.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　與此同時(shí)，1-11月累計，全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資31271億元，同比增長(cháng)17.8%，增幅比1-10月提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為71.5%。

　　>>資金

　　個(gè)人按揭貸款同比增長(cháng)130.1%

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中，1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源48170億元，同比增長(cháng)44.2%。在其他資金中，定金及預收款13347億元，增長(cháng)66.5%；個(gè)人按揭貸款7009億元，增長(cháng)130.1%。

　　>>景氣

　　11月份國房景氣指數繼續回升

　　11月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(簡(jiǎn)稱(chēng)國房景氣指數)為102.78，比10月份提高0.75點(diǎn)。

　　從分類(lèi)指數看：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類(lèi)指數為100.60，比10月份提高0.11點(diǎn)；本年資金來(lái)源分類(lèi)指數為109.52，比10月份提高0.45點(diǎn)；土地開(kāi)發(fā)面積分類(lèi)指數為95.36，比10月份提高0.77點(diǎn)；商品房空置面積分類(lèi)指數為93.84，比10月份提高2.00點(diǎn)。

　　>>對策

　　不宜盲目追風(fēng)

　　針對當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，北京中原三級市場(chǎng)研究部的專(zhuān)業(yè)人士建議：

　　1.買(mǎi)房資本大，合理安排購房預算。在滿(mǎn)足現在住房需求同時(shí)，也要考慮到以后的生活保障。一般來(lái)講，對于貸款買(mǎi)房的人而言，個(gè)人住房按揭月供最好不要超過(guò)每月家庭可支配收入的1/3。在抓住購房時(shí)機同時(shí)，購房者要選擇具有保值增值性的房產(chǎn)。

　　2.選擇適合自己的還貸方式。目前主要還貸方式有三種：等額本息、等額本金和雙周供，消費者要根據自身情況選擇合適的還貸方式。

　　3.不要盲目陷入購房恐慌。選擇在房產(chǎn)交易優(yōu)惠政策的最后期限買(mǎi)房確實(shí)可省一筆購房成本，但購房者應切實(shí)考慮自身實(shí)際情況，不要盲目陷入購房恐慌之中。

　　-相關(guān)

　　11月北京房租均價(jià)升至2639元

　　北京市統計局、國家統計局北京調查總隊昨天公布對我愛(ài)我家等10家重點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司調查顯示，11月北京住宅租賃成交量繼續下滑；不過(guò)租賃價(jià)格在上月出現小幅回落后快速上漲，并達到今年3月以來(lái)的最高值。

　　數據顯示，11月，租賃價(jià)格在上月出現小幅回落之后重回升勢，為2639元/套/月，比上月上漲2.8%。

　　城八區中，崇文、海淀和東城租賃均價(jià)較高，分別為3017元/套/月、2960元/套/月和2953元/套/月。遠郊區縣中，順義、北京經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區和昌平租賃均價(jià)較高，分別為2632元/套/月、2628元/套/月和2264元/套/月。