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　　“支持居民自住和改善性購房需求”為政策定調 明年樓價(jià)仍將高位運行

　　最新政策動(dòng)向

　　-中央經(jīng)濟工作會(huì )議在定調房地產(chǎn)業(yè)明年的發(fā)展方向中，明確提出“支持居民自住和改善性購房需求”。

　　-12月9日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議對懸而未決的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠續期問(wèn)題一錘定音——從2010年元月1日起個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實(shí)施。

　　個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復到5年，這一最新公布的政策將對一二手樓市產(chǎn)生深遠影響。對一手樓市場(chǎng)而言，最受影響的可能是高檔投資型物業(yè)，因為轉手成本高昂將令一度十分熱衷入市的投資型買(mǎi)家不得不審慎考慮，從而延緩成交。而對于改善型買(mǎi)家而言，他們大多希望賣(mài)出舊房后再買(mǎi)入新房，新政策的出臺也將令他們的賣(mài)舊房計劃受阻。專(zhuān)家分析認為，一旦投資型買(mǎi)家和改善型買(mǎi)家同時(shí)觀(guān)望，一手樓的成交短期內將出現承接乏力，從而使成交量出現下跌。

　　不過(guò)，營(yíng)業(yè)稅減免只是樓市調控政策的一個(gè)組成部分，樓市成交更重要的是要看銀行信貸政策。目前房貸7折優(yōu)惠和首次置業(yè)契稅下調等住房消費政策繼續實(shí)施，因此明年第一季度將是觀(guān)察樓市走向的關(guān)鍵時(shí)期。

　　受影響一手樓買(mǎi)家可能超過(guò)七成

　　合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江表示，營(yíng)業(yè)稅減免優(yōu)惠取消，對市場(chǎng)有利有弊，一是可以打擊投機炒家，使投入到樓市中的產(chǎn)業(yè)資金退回到原有領(lǐng)域，但同時(shí)也會(huì )影響一批改善型的買(mǎi)家。合富輝煌對目前樓市的一手住宅買(mǎi)家做過(guò)一次問(wèn)卷調查，發(fā)現24%的買(mǎi)家為純投資型買(mǎi)家，50%~60%為改善型買(mǎi)家，由此估算投資型與改善型買(mǎi)家已占到一手住宅買(mǎi)家總量的74%以上。

　　房屋銷(xiāo)售占社會(huì )零售總額一半

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)朱中一在本月8日在廣州舉行的“2009第七屆中國地產(chǎn)經(jīng)濟主流高峰論壇”上指出，中央經(jīng)濟工作會(huì )議對房地產(chǎn)行業(yè)的定調措施保持了政策的連續性。

　　中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌認為，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)，是宏觀(guān)經(jīng)濟棋局中的一只“車(chē)”。數據顯示，到今年年底全國一手住宅的銷(xiāo)售額可達到3.8萬(wàn)億～4萬(wàn)億元，若加上二手房，整個(gè)市場(chǎng)的房屋交易額將達到5.7萬(wàn)億～6萬(wàn)億元。而今年全社會(huì )的零售總額約為12萬(wàn)億元，這就意味著(zhù)，今年房屋銷(xiāo)售額接近社會(huì )消費品零售總額的一半，因此，說(shuō)房地產(chǎn)是經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的命脈一點(diǎn)不為過(guò)。

　　未來(lái)半年房?jì)r(jià)下跌幾率為零

　　展望2010年中國樓市的走向，顧云昌表示，2010年的房地產(chǎn)投資速度將大大加快，值得擔心的是房地產(chǎn)的銷(xiāo)售問(wèn)題。今年房地產(chǎn)銷(xiāo)售呈現爆發(fā)性增長(cháng)，目前，房?jì)r(jià)已經(jīng)處于高位運行階段，因此，保銷(xiāo)售增長(cháng)是明年房地產(chǎn)重要的任務(wù)。住建部政策研究中心副主任秦虹表示，特別要關(guān)注兩大類(lèi)人群的住房消費：一是年輕人，二是未來(lái)不斷增加的勞動(dòng)力人口。

　　對房?jì)r(jià)的走勢預期，未來(lái)3～5個(gè)月乃至半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的現狀還會(huì )延續下去，房?jì)r(jià)可能還會(huì )漲，雖然漲的速度可能放慢，但房?jì)r(jià)下跌的幾率則幾乎為零。這是因為發(fā)展商的資金比較充裕，加上庫存不足，未來(lái)幾個(gè)月不可能有大的供應量。

　　富力地產(chǎn)華南地區總經(jīng)理朱榮斌認為，房?jì)r(jià)雖然高企，但不要低估了老百姓的購買(mǎi)力，正如“鮑魚(yú)就應該賣(mài)得貴，盒飯應該賣(mài)得更便宜”一樣。

　　合富置業(yè)(中國)首席市場(chǎng)分析師龍斌解讀新政策認為，預計明年普通首套住房、自住改善型住房的優(yōu)惠政策將延續，但投資型多套購房會(huì )不會(huì )被抑制？這個(gè)問(wèn)題現在沒(méi)有答案，但這個(gè)可能性不能排除。預計明年樓價(jià)將以保持穩定為主，大幅度波動(dòng)的機會(huì )不大。明年上半年由于供求關(guān)系不平衡，樓價(jià)依然有上行動(dòng)力；下半年則有一定的不確定性，預計全年成交比2009年會(huì )減少。

　　手持多套房恐被套牢

　　以往快進(jìn)快出的短炒方式將行不通

　　手持多套房恐被套牢

　　在營(yíng)業(yè)稅減免優(yōu)惠中止的消息傳出當天，記者采訪(fǎng)了一位“炒家”張小姐。張小姐表示：“投資總額大的炒家恐怕被套牢，幸虧我買(mǎi)入的都是總額低的房子�！�

　　來(lái)自汕頭的張小姐是典型的炒房族，熱衷短炒獲利。在汕頭有10套房子，今年三四月份她開(kāi)始來(lái)廣州入市炒房，先后買(mǎi)入3個(gè)單位，一套是天河東的樓梯樓，購入成本61萬(wàn)元，幾天前剛以75萬(wàn)元售出，但買(mǎi)家遲遲未去遞件，她覺(jué)得交易可能“凍過(guò)水”。第二套房子位于赤崗聚德花苑，購入成本27萬(wàn)元。第三套房子位于羅沖圍，購入價(jià)42萬(wàn)元。這兩套房子目前都沒(méi)有出手，她表示新政策下炒樓收益肯定會(huì )受影響。

　　面對營(yíng)業(yè)稅減免優(yōu)惠結束的現實(shí)，張小姐表示明年要看清形勢再決定是否繼續炒房，更要謹慎選擇地段才入市。但她對廣州樓市前景依然看好，她認為要買(mǎi)房的人始終大把存在。