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　　準入標準

　　● 具有上海市城鎮常住戶(hù)口連續滿(mǎn)7年，且現戶(hù)口在提出申請的所在區連續滿(mǎn)5年

　　● 人均住房建筑面積小于或等于15平方米

　　● 申請家庭人均年可支配收入不超過(guò)2.76萬(wàn)元，家庭人均財產(chǎn)不超過(guò)7萬(wàn)元

　　● 在提出申請前5年內未發(fā)生過(guò)住房出售行為和贈與行為(申請家庭成員之間住房贈與行為除外)

　　12月10日，上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布《試點(diǎn)區城鎮居民家庭購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房相關(guān)政策問(wèn)答》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《政策問(wèn)答》)，上海市經(jīng)濟適用住房申請審核、輪候供應試點(diǎn)工作本月起在徐匯、閔行兩區正式啟動(dòng)。

　　對此，業(yè)內資深分析師薛建雄在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，政府加大對保障性住房的供應和投入，會(huì )對目前房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)盛的“買(mǎi)氣”有一定抑制作用，預期會(huì )有更多的購房者因為房?jì)r(jià)過(guò)高而保持觀(guān)望，從而給近期過(guò)熱的樓市降溫。

　　房源“適用”

　　12月9日，由上海城建集團承建的外環(huán)線(xiàn)內規模最大的保障性住房基地之一——徐匯華涇基地全面結構封頂。該基地將于2010年春節前基本完成二結構砌墻施工，并于明年11月30日前正式交房。

　　一天之后，上海市住房保障和房屋管理局在《政策問(wèn)答》中披露了徐匯、閔行兩區試點(diǎn)上海經(jīng)濟適用房的具體房源。

　　根據《政策問(wèn)答》透露，閔行區的房源安排在該區籌建的顓橋鎮鶴翔路“翔泰苑”小區；徐匯區的房源安排在上海市統籌建設的兩個(gè)小區內：松江泗涇基地新家園路的“新凱家園”小區和閔行浦江基地召樓路的“博雅苑”小區。

　　記者了解到，上述小區都臨近軌道交通站點(diǎn)或公交線(xiàn)路站點(diǎn)，其中“翔泰苑”靠近軌交5號線(xiàn)北橋站；“新凱家園”位于軌交9號線(xiàn)佘山站附近；“博雅苑”則鄰近軌交8號線(xiàn)聯(lián)航路站。同時(shí)在小區附近有公交站線(xiàn)與軌道交通接駁或直達市區。

　　目前，上述3個(gè)小區都基本達到現房交付階段，住宅的建筑質(zhì)量和小區環(huán)境可以與附近商品住房媲美。周邊的商業(yè)、衛生、教育等生活配套設施均已規劃并將陸續建成。

　　“所謂經(jīng)濟適用房是由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮中低收入家庭出售的住房�！鄙虾Ｘ斀�(jīng)大學(xué)教授、上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)印堃華昨晚在接受記者采訪(fǎng)時(shí)指出，“它是具有社會(huì )保障性質(zhì)的商品住宅，同時(shí)具有經(jīng)濟性和適用性的特點(diǎn)�！�

　　經(jīng)濟適用房的適用性體現在住房設計、單套面積設定及其建筑標準上強調住房的實(shí)用效果。記者了解到，此次符合條件的申請家庭可以購買(mǎi)的房型按照臥室的數量，分為一居室、二居室和三居室；建筑面積分別為45、65和85平方米左右，其中高層住宅的各種戶(hù)型，建筑面積均略大于多層住宅。

　　房?jì)r(jià)“經(jīng)濟”

　　“經(jīng)濟性是指住宅價(jià)格相對于市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的、能夠適應中低收入家庭的承受能力�！毖�建雄進(jìn)一步指出，經(jīng)濟適用住房銷(xiāo)售價(jià)格，由住房保障機構擬訂定價(jià)方案，經(jīng)物價(jià)管理部門(mén)會(huì )同房管部門(mén)審核后，報市政府或區政府批準。

　　根據《政策問(wèn)答》透露，本次試點(diǎn)供應房源的銷(xiāo)售基準價(jià)格為：閔行“翔泰苑”經(jīng)濟適用住房均為多層，銷(xiāo)售基準價(jià)格5200元/平方米；松江泗涇“新凱家園”經(jīng)濟適用住房有多層也有高層，多層的銷(xiāo)售基準價(jià)格為4800元/平方米，高層為5100元/平方米；浦江基地“博雅苑”經(jīng)濟適用住房均為高層，銷(xiāo)售價(jià)格為5000元/平方米。

　　數據顯示，剔除別墅項目后，今年1-11月，泗涇板塊的商品住宅均價(jià)為8240元/平方米，浦江鎮是12568元/平方米。

　　也就是說(shuō)，經(jīng)濟適用房的價(jià)格，泗涇板塊為普通商品房的58%，而在浦江基地，這一價(jià)格僅僅為普通商品房的40%。而“翔泰苑”應該屬于瑞橋板塊，目前市場(chǎng)均價(jià)是12494元，經(jīng)濟適用房的價(jià)格同樣為這一數字的40%。

　　單套住房銷(xiāo)售價(jià)格在銷(xiāo)售基準價(jià)格基礎上，上下浮動(dòng)幅度均不超過(guò)10%。銷(xiāo)售基準價(jià)格自公布之日起，有效期為一年。

　　另?yè)�《上海市�?jīng)濟適用住房管理試行辦法》規定，經(jīng)濟適用房的購房家庭擁有有限產(chǎn)權。

　　成效“待定”

　　“就個(gè)人而言，我并不贊成城市政府大力推廣經(jīng)濟適用房�！庇�堃華在接受記者采訪(fǎng)時(shí)提出，經(jīng)濟適用房的推出不能根本上解決城鎮居民的居住問(wèn)題，“窮人還是買(mǎi)不起房，社會(huì )保障應該解決的是居民的居住權而非財產(chǎn)權”。

　　薛建雄也認為，以目前確認的經(jīng)濟適用房定價(jià)，確實(shí)已經(jīng)低于市場(chǎng)上商品房的價(jià)格，可以緩解中低收入者買(mǎi)房壓力，讓他們實(shí)現居者有其屋的夢(mèng)想�！安贿^(guò)，這個(gè)價(jià)格對于家庭人均收入2300元以下的家庭來(lái)說(shuō)，購房壓力還是比較大”。

　　按照《政策問(wèn)答》的規定，記者簡(jiǎn)單算了一筆賬，申請家庭人均年可支配收入不超過(guò)27600元，且申請家庭人均財產(chǎn)不超過(guò)7萬(wàn)元。以一家三口為例，如果購買(mǎi)一套二居室65平方米左右的房子，至少需要31.2萬(wàn)元，但申請家庭總財產(chǎn)不超過(guò)21萬(wàn)元。

　　因此，在印堃華看來(lái)，政府在解決城鎮居民購買(mǎi)住房問(wèn)題上“思路要轉變一下”，提供更多的經(jīng)濟租賃房、廉租房、“二限房”(即：限房?jì)r(jià)、限地價(jià))，此外，在舊區改造的時(shí)候投入更多動(dòng)遷配套房，從根本上解決“買(mǎi)房難”的問(wèn)題。