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　　美聯(lián)物業(yè)近日發(fā)布的一份關(guān)于租售比、投資比例、房?jì)r(jià)收入比、房?jì)r(jià)與GDP漲幅的對比數據表明，今年房?jì)r(jià)暴漲的北京、上海、深圳三地樓市泡沫程度加劇，北京樓市泡沫化指數全面超上海。

　　房產(chǎn)租售比北京領(lǐng)跑

　　“房產(chǎn)租售比”是國際通行用來(lái)衡量一個(gè)地區樓市運行是否良好的數據比例，以單套月租和總價(jià)比值，換算出租金與房?jì)r(jià)的差距。一般而言，國際標準的“房產(chǎn)租售比”為1∶100到1∶200。

　　據美聯(lián)物業(yè)北京市場(chǎng)研究部調查顯示，11月來(lái)北京的樓市租售比再創(chuàng )記錄首次突破了1∶500，達到了1∶546，部分區域甚至達到了1∶700。而這一比例在2008年基本在1∶400左右，上漲幅度達到了25%。這還沒(méi)有考慮到逐漸增加的北京租賃房源空置期增加。造成這一情況原因有很多，但是最主要的原因為暴漲的房?jì)r(jià)。

　　北京11月租賃平均價(jià)格維持在2250元左右，環(huán)比10月繼續上升，成交量更是繼續上升，主要原因是進(jìn)入取暖期，城區的租賃市場(chǎng)明顯上漲。而二手房均價(jià)則在11月達到了歷史最高，據美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部統計數據顯示，11月上半月北京二手房平均價(jià)格達到了13150元／平方米。而二手房的平均成交總價(jià)首次突破120萬(wàn)，達到了123萬(wàn)。二手房均價(jià)已經(jīng)比年初的8900上漲了47.8%，部分區域甚至出現了翻番的上漲幅度。

　　上海的租售比為1∶500。11月美聯(lián)物業(yè)(上海)住宅藍籌投資回報率僅為2%，環(huán)比10月呈現大幅下降趨勢。由于房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快，導致租金投資回報率回落速度也隨之較快。其中，長(cháng)寧區的藍籌樣本租金回報率為3.07%，居全市首位；閔行區同為2%-3%；普陀、徐匯、閘北、虹口和浦東的藍籌樣本租金回報率大約在2%-2.5%；靜安、黃浦區僅為1.5-2%。換算成租售比分別為1∶350-1∶670之間，平均為1∶500。

　　深圳的租售比平均為1∶450。深圳美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部統計數據顯示，在深圳目前一套100萬(wàn)左右的一居大約租金水平在2500元左右。租售比大概維持在1：400-480之間。

　　投資比北京首次超上海

　　美聯(lián)物業(yè)在京滬深三地各取樣2000購房者需求的分析下顯示：北京市場(chǎng)目前投資比例首次出現了超過(guò)上海的現象。在北京的調查中顯示62%的登記購房者表示如果手上若有剩余資金，房產(chǎn)將是首選投資目標。而這一數據在上海僅為51%。

　　而三地市場(chǎng)的調查更顯示二手房市場(chǎng)上的非自住買(mǎi)家已經(jīng)都遠遠超過(guò)五成。美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監張大偉認為，這一數據說(shuō)明在目前市場(chǎng)風(fēng)險比較大。大量的投資需求，使得市場(chǎng)炒作氣氛濃郁，這也在一定程度上使得房?jì)r(jià)上漲過(guò)快。

　　三城市的現房樓盤(pán)空置比也一直居高不下，很多已經(jīng)居住兩年以上的樓盤(pán)甚至空置率依然超過(guò)30%。特別是近幾年交付的樓盤(pán)中，很多項目的裝修比例不足50%，大部分需求購買(mǎi)希望依靠房?jì)r(jià)上漲帶來(lái)投資收益，給市場(chǎng)帶來(lái)了很大的不確定性。

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部認為，全民參與“房地產(chǎn)運動(dòng)”體現了老百姓對財富增值保值的關(guān)注，所以我們認為從歷史發(fā)展趨勢看，現時(shí)的房地產(chǎn)熱也是必經(jīng)的歷史階段。但是從另一層面來(lái)說(shuō)，政府決策層應理性引導投資導向，合理引導投資，堅決打壓投機。而非一味打壓房地產(chǎn)，同時(shí)應更加重視對中低收入階層保障性住房的供應。

　　房?jì)r(jià)收入比均超15年

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部根據北京統計局公布的2008年北京市職工年平均工資為44715元，2009年計算漲幅10%，夫妻雙方年平均在10萬(wàn)左右。

　　購買(mǎi)一套北京的普通5環(huán)周?chē)�商品房平�?15平方米，平均單價(jià)在每平方米17000，總價(jià)為需要200萬(wàn)元左右。房?jì)r(jià)收入比為20年。

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部根據上海市統計局數據熏2008年度全市職工平均工資為39502元，2009年計算漲幅10%，夫妻雙方年平均在9萬(wàn)左右。

　　購買(mǎi)一套外環(huán)普通商品房平均95平米，平均單價(jià)在每平方米18000元，總價(jià)為需要170萬(wàn)元左右。房?jì)r(jià)收入比為18年。

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部根據南方人才市場(chǎng)、廣州人力資源管理學(xué)會(huì )、廣州市人才研究院聯(lián)合發(fā)布了《2009年度廣東地區薪酬調查報告》，結果顯示，深圳以平均薪酬4263元排名第一。家庭收入在9萬(wàn)，購買(mǎi)一套外環(huán)普通商品房總價(jià)為需要150萬(wàn)左右。房?jì)r(jià)收入比為16年。

　　房?jì)r(jià)漲幅均超GDP5倍

　　北京在2009年商品房均價(jià)上漲幅度已經(jīng)超過(guò)60%，而深圳等地也紛紛超過(guò)這一漲幅。統一按照上漲幅度已經(jīng)分別達到了50%以上這一低估的房?jì)r(jià)漲幅計算：三城市房?jì)r(jià)的漲幅都超過(guò)了GDP的5倍。其中上海超過(guò)7倍左右，而北京與深圳在5倍左右。

　　對房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)分依賴(lài)，已經(jīng)為我國經(jīng)濟埋下隱患。如今，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)占了GDP的6%，25%的投資也在房地產(chǎn)行業(yè)，30多個(gè)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系緊密。2009年4萬(wàn)億的投資有多少進(jìn)入樓市人們不得而知，但北京、上海等大城市頻繁出現國企地王。社科院的《經(jīng)濟藍皮書(shū)》告知，當前有85%的中國家庭買(mǎi)不起住房。這一切都已經(jīng)提示現在的樓市已經(jīng)有泡沫。

　　近日，中國最大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一萬(wàn)科董事長(cháng)王石在接受媒體專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)警告，中國一些最大城市的房地產(chǎn)泡沫可能擴散到中國其他地區，可能會(huì )給市場(chǎng)造成破壞性后果。業(yè)內人士認為，政府決策層應合理引導投資，堅決打壓投機，應更加重視對中低收入階層保障性住房的供應。