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　　北京、上海和深圳歷來(lái)被稱(chēng)之為房地產(chǎn)投資者的樂(lè )園，房地產(chǎn)泡沫也相對明顯。而隨著(zhù)北京房?jì)r(jià)上漲出現驕人“業(yè)績(jì)”，北京已經(jīng)成為三地中房地產(chǎn)泡沫化最為突出的城市。

　　記者昨日從美聯(lián)物業(yè)、21世紀不動(dòng)產(chǎn)等多家中介機構獲悉，根據北京市統計局及北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)相關(guān)數據測算，衡量房地產(chǎn)泡沫的四項指標，北京已全部大幅超過(guò)國際通行標準，表明泡沫存在，而其中租售比、投資比例和房?jì)r(jià)收入比三項指標均超過(guò)上海和深圳，僅房?jì)r(jià)與GDP漲幅對比指標位居次席。

　　統計數據顯示，12月上半月，北京二手房均價(jià)已經(jīng)高達13650元/平方米，環(huán)比11月的13150元/平方米又上漲了 3.8%，全年累積漲幅47.8%。

　　專(zhuān)家分析

　　北京房?jì)r(jià)已經(jīng)透支

　　深圳、上海的房?jì)r(jià)歷來(lái)比北京高，然而今年北京樓市卻出現一大批瘋狂的購房者，導致價(jià)格直沖云霄。不少專(zhuān)家認為，北京房?jì)r(jià)的漲幅速度已經(jīng)超乎常理，跟市場(chǎng)真正的剛性需求脫節，現在的房?jì)r(jià)已經(jīng)透支了未來(lái)一年甚至兩年的正常上漲水平。

　　日前的迪拜危機，讓樓市泡沫再次成為敏感話(huà)題。多數地產(chǎn)專(zhuān)家認為，泡沫存在已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。

　　12月4日，萬(wàn)科董事長(cháng)王石在接受美國《華爾街日報》專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)指出，中國整體樓市尚無(wú)泡沫，但北京、上海、廣州、杭州、深圳等一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)，毫無(wú)疑問(wèn)存在明顯的泡沫。王石擔心，如果泡沫向二、三線(xiàn)城市擴散，將會(huì )步日本房地產(chǎn)泡沫后塵。

　　對此，經(jīng)濟學(xué)家謝國忠認為，中國的房地產(chǎn)已經(jīng)提前通脹，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)很大，一旦全球通脹來(lái)臨，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然受到?jīng)_擊，買(mǎi)房子顯然并非保值的良策。

　　中原集團主席施永青則表示，樓市出現泡沫的形式，主要表現在樓價(jià)急劇上升，升得與廣大買(mǎi)家的購買(mǎi)力脫節，但投資者與投機者依然盲目看好，不惜傾力入市，令樓價(jià)依然可以升個(gè)不亦樂(lè )乎。

　　于是，地產(chǎn)商繼續高價(jià)搶地去發(fā)展，銀行不顧風(fēng)險地增加與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款，令樓宇的供應量遠超市場(chǎng)可以吸納的水平。結果，房子的空置量愈來(lái)愈高，投資者沒(méi)法得到合理的租金回報。

　　當市場(chǎng)上的資金被耗盡的時(shí)候，樓價(jià)就無(wú)法持續上升，感到失望的投資者就會(huì )選擇離場(chǎng)，那時(shí)樓市將迎來(lái)“兵敗如山倒”一般的惡性循環(huán)，導致大量投資者被套住，投資變成了資不抵債。

　　三項指標北京最高

　　指標一 租售比1∶546

　　正常值：1∶200-1∶300

　　解釋?zhuān)菏菄�際通行用來(lái)衡量一個(gè)地區樓市運行是否良好的數據比例，以單套月租和總價(jià)比值，換算出租金與房?jì)r(jià)是否合理的差距。

　　計算：從租售比來(lái)看，11月北京平均租金為2250元/月，而房?jì)r(jià)達到了13150元/平方米，以此計算11月北京的樓市租售比再創(chuàng )紀錄，達到了1∶546，部分區域甚至達到了

　　1∶700。這表明在北京購買(mǎi)房產(chǎn)，如果僅靠出租收益，至少需要45年才能收回成本。

　　對比：上海租售比為1∶500，深圳目前租售比大概維持在1∶400-480之間。

　　指標二 投資比例62%

　　正常值：10-15%

　　解釋?zhuān)褐傅怯涃彿空咧�，以投資為目的的人群所占比重。這一比重越大，表明市場(chǎng)投資風(fēng)險越大。大量的投資需求使市場(chǎng)炒作氣氛濃厚，也在一定程度上造成房?jì)r(jià)上漲過(guò)快。

　　計算：在北京的調查顯示，62%的登記購房者表示如果手上有剩余資金，房產(chǎn)將是首選投資目標。

　　對比：而這一數據在上海僅為51%，在深圳為57%。

　　指標三 房?jì)r(jià)收入比20倍

　　正常值：3-6倍

　　解釋?zhuān)褐缸》績(jì)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比，比值越高，說(shuō)明居民攢錢(qián)買(mǎi)房的年限越長(cháng)。

　　計算：根據北京統計局公布的數據顯示，2008年北京市職工年平均工資為44715元，2009年計算漲幅10%，夫妻雙方年平均在10萬(wàn)元左右。購買(mǎi)一套北京普通的5環(huán)周?chē)�商品房平�?15平方米，平均單價(jià)在17000元，總價(jià)為需要200萬(wàn)元左右，北京房?jì)r(jià)收入比為20倍，即使不吃不喝攢錢(qián)也需要20年才能買(mǎi)上房。

　　對比：上海房?jì)r(jià)收入比18倍。深圳房?jì)r(jià)收入比16倍。

　　指標四 房?jì)r(jià)與GDP漲幅對比：房?jì)r(jià)漲幅超GDP漲幅5倍

　　正常值：兩者漲幅相當

　　解釋?zhuān)篏DP也就是國內生產(chǎn)總值，它被認為是衡量國民經(jīng)濟發(fā)展情況最重要的一個(gè)指標，房?jì)r(jià)漲幅如果遠遠超過(guò)了GDP漲幅，也就說(shuō)明房?jì)r(jià)漲幅過(guò)大。

　　計算：北京市統計局、國家統計局北京調查總隊發(fā)布的北京市前三季度經(jīng)濟運行情況顯示，北京GDP比去年同期增長(cháng)為9.5%。而北京2009年商品房均價(jià)上漲幅度已經(jīng)超過(guò)60%，房?jì)r(jià)漲幅超過(guò)了GDP增長(cháng)的5倍。

　　對比：上海房?jì)r(jià)漲幅超過(guò)了GDP增長(cháng)的7倍左右，而深圳在5倍左右。

　　注：正常值是指國際通行標準