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　　在住宅價(jià)格持續高漲的同時(shí)，北京11月的住宅成交量再現“井噴”。北京市統計局、國家統計局北京調查總隊14日聯(lián)合對外發(fā)布的數據顯示，11月份，北京市銷(xiāo)售住宅1.8萬(wàn)套，比10月份增長(cháng)62.6%；同時(shí)新房平均價(jià)格環(huán)比上漲8%，二手房?jì)r(jià)格也達到今年最高值。

　　3年內房?jì)r(jià)翻兩番、租售比、房?jì)r(jià)收入比，北京樓市各種指標均達歷史峰值，價(jià)格暴漲、恐慌性購房再現、成交創(chuàng )下天量……當前北京樓市的發(fā)展令不少購房者“望樓興嘆”。伴隨著(zhù)這一過(guò)程，房屋的投資屬性被一再地放大。從5、6月份開(kāi)始，剛性需求釋放完畢，投資性需求入市，到10月底11月開(kāi)始出現恐慌性購房潮，房屋正在逐漸地遠離它基本的居住功能，其投資屬性不斷被放大。盡管?chē)鴦?wù)院已經(jīng)出臺文件，要求遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，但出于對房?jì)r(jià)還將上漲的預期，當前北京樓市尚未退燒。

　　“拼著(zhù)”買(mǎi)房搞投資

　　“今天你炒房了嗎？”“誠征拼房友人，資金5萬(wàn)以上，”公務(wù)員陳明最近加入了一個(gè)炒房QQ群，類(lèi)似的簽名不停地閃爍著(zhù)。

　　剛從外地借調到北京不久的陳明，還摸不清北京樓市的狀況，而身邊的同事，畢業(yè)留京的同學(xué)，談話(huà)必提及房子；同學(xué)聚會(huì )上，寒暄過(guò)后大家的第一句話(huà)也是，“你買(mǎi)房了嗎”？

　　陳明的同學(xué)吳平和韓風(fēng)最近相繼買(mǎi)了房子，在此之前，他們來(lái)京數年，是堅定的“房?jì)r(jià)下跌論者”�！按蟾旁�7、8月份吧，覺(jué)得這房?jì)r(jià)漲得太兇了，讓人害怕，”韓風(fēng)回憶自己的買(mǎi)房動(dòng)機說(shuō)。

　　讓陳明羨慕的是，吳平和韓風(fēng)的房子4個(gè)月價(jià)格就上漲了3000-4000元/平米。于是，陳明考慮加入“拼房一族”———就是幾個(gè)朋友合伙買(mǎi)套房，再倒手———打算在北京的樓市投資一把。

　　“拼房”投資現象，折射了目前北京樓市的“瘋狂”�！肮烙嬐顿Y性購買(mǎi)占到下半年在售樓盤(pán)銷(xiāo)售的70%，”資深地產(chǎn)界人士、中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)陳云峰告訴記者，這一數據是對聯(lián)盟內近百家房地產(chǎn)企業(yè)調查發(fā)現的�！拔覀兯较吕锒几袊@，從業(yè)這么多年都沒(méi)遇到過(guò)這種情況�！�

　　二手房方面，今年前11月二手房成交量已達到23萬(wàn)多套。美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部推算，今年全年二手房成交將肯定超過(guò)2006-2008年三年的總和。美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)總監張大偉估計，其中11月因擔憂(yōu)優(yōu)惠政策取消，出現恐慌性購房的占到30%；從全年來(lái)看，出于投資目的購買(mǎi)二手房的比率超過(guò)50%。

　　“初步估算，今年北京大約1/3的房屋擁有者進(jìn)行了交易，”張大偉認為，“全民炒房”時(shí)代正在來(lái)臨。

　　投資屬性不斷放大

　　業(yè)內認為，和溫州炒房團等不太一樣的是，當前樓市投資讓大多購房人都變成了潛在炒房者。住宅有雙重特性，第一用來(lái)居住，其次才是投資，而全民炒房現象說(shuō)明投資屬性過(guò)濃。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)投資屬性放大并不是今年才有。國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(cháng)巴曙松認為，導致房屋投資屬性放大的原因在于貨幣政策。從1999年-2004年，住宅銷(xiāo)售額和反映流動(dòng)性的M1之間沒(méi)有太大的關(guān)系，這個(gè)時(shí)候主要體現的是住房的實(shí)用特性，買(mǎi)的是住。

　　從2004年開(kāi)始，住宅銷(xiāo)售額和廣義貨幣(M1)供應量的增速相關(guān)度大幅提高，2001年-2004年增速只有-0.26%，到2008年是0.73%，今年的高速增長(cháng)也和信貸投放相關(guān)，也就是說(shuō)房地產(chǎn)投資品的特性非常顯著(zhù)。

　　瑞銀投資銀行中國區副總經(jīng)理張化橋提出了更為激進(jìn)的觀(guān)點(diǎn)：從1985年以來(lái)，中國的廣義貨幣(M1)供應量大約以高達22%的復合年率增長(cháng)了24年，投資能源、地皮、房產(chǎn)等受益；他認為未來(lái)三五年，貨幣供應量仍將以?xún)晌粩祻秃显鲩L(cháng)(現在20%左右)，房?jì)r(jià)地價(jià)還將以較快的速度增長(cháng)。

　　“在這樣的背景下，房屋越來(lái)越演變?yōu)橐环N投資工具，”多位業(yè)內人士表示，現在很多人買(mǎi)房根本不看戶(hù)型、朝向，而只想要整個(gè)項目中總價(jià)低的那些作為投資。

　　11月16日，萬(wàn)科總裁郁亮對記者表示，今年以來(lái)房地產(chǎn)的投資屬性被放大，給房地產(chǎn)行業(yè)增添了不確定的風(fēng)險，他希望看到，股市、樓市的錢(qián)能回流到實(shí)業(yè)中去。

　　　上漲預期依然堅挺

　　無(wú)論是出于何種動(dòng)機買(mǎi)房投資，預期也成為關(guān)鍵的考慮因素。

　　對于吳平和韓風(fēng)來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房首先是自住，但在房?jì)r(jià)持續上漲的預期下，“想著(zhù)買(mǎi)了以后還會(huì )漲，就不那么會(huì )手軟了，”吳平說(shuō)。

　　“現在買(mǎi)房就是買(mǎi)個(gè)預期，”張大偉說(shuō)，本來(lái)在9、10月份的時(shí)候，大家覺(jué)得房?jì)r(jià)漲得差不多了，市場(chǎng)曾出現觀(guān)望，成交量下跌。但10月底尤其是11月，關(guān)于樓市各種優(yōu)惠政策到期的猜測，讓不少人產(chǎn)生了恐慌心理，提前買(mǎi)房�！叭f(wàn)一利率優(yōu)惠取消，我明年買(mǎi)的話(huà)加上契稅等，要多出好幾萬(wàn)呢，”吳平說(shuō)。

　　陳云峰認為，相關(guān)部門(mén)在優(yōu)惠政策到期是否延續的問(wèn)題上，沒(méi)有明確表態(tài)，給市場(chǎng)增加了不確定性，目前的恐慌正是源于對政策的不確定性。

　　另一方面，明年寬松貨幣政策的基調和充裕的資金，讓地產(chǎn)商不再擔心房子的銷(xiāo)售。本報記者調查顯示，北京多個(gè)熱銷(xiāo)樓盤(pán)以及知名企業(yè)的項目均已開(kāi)始封盤(pán)“惜售”，留待明年高價(jià)位開(kāi)賣(mài)。

　　一位私募基金經(jīng)理對記者表示，“我覺(jué)得地產(chǎn)明年還會(huì )很好，主要是因為明年國家財政不會(huì )再有投入了，地產(chǎn)必須接棒，”他分析，制造業(yè)現在產(chǎn)能過(guò)剩，開(kāi)工率都在85%左右，太低了，如果地產(chǎn)不好，化工、水泥、鋼鐵都不行，還是要靠地產(chǎn)；還有就是流動(dòng)性泛濫和通脹，這些因素，讓房?jì)r(jià)大幅下跌幾乎沒(méi)有可能。

　　記者隨機調查10多位業(yè)內人士，認為明年房?jì)r(jià)將明顯下跌的僅有1人，60%以上認為明年房?jì)r(jià)將大漲或溫和上漲。

　　這和公務(wù)員陳明的想法“不謀而合”，陳明說(shuō)，他已經(jīng)看上北五環(huán)一個(gè)新項目的房子，打算和幾個(gè)朋友一起投資一套。

　　政府出手抑制泡沫

　　“當70%以上的人都是投資客時(shí)，這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)是不正常的了，”張大偉說(shuō)，當前樓市繼續發(fā)熱，迪拜樓市泡沫傳來(lái)時(shí)，有人提出擔憂(yōu)，是否已出現明顯的泡沫。

　　上海易居研究院研究員楊紅旭表示，國際經(jīng)驗表明，任何一個(gè)經(jīng)濟體，六七年之內房?jì)r(jià)上漲二三倍，甚至是五六倍，都是不正常的。從北京樓市來(lái)看，2006年四環(huán)均價(jià)8000到現在的20000，3年內已經(jīng)翻了兩倍不止。

　　此外，財經(jīng)觀(guān)察人士水皮稱(chēng)，存量房的即時(shí)收益，也就是租售比已經(jīng)亮起了紅燈。房?jì)r(jià)在漲，房租在降。這說(shuō)明，一是真實(shí)消費需求不支持供不應求的假象；二是投資的泡沫，已經(jīng)逼近股指6000點(diǎn)的水平。

　　對此高層已經(jīng)開(kāi)始警示風(fēng)險。11月，溫家寶總理在視察上海時(shí)，明確提出“抑制投機”；12月9日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議明確“個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復到5年”，被認為是抑制投機的一記重拳；12月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議再次提出，要遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭。

　　“這次用的是‘遏制’，明顯重于‘抑制’，更狠于‘穩定’，”楊紅旭分析，該次會(huì )議還提出四項措施，由此對房地產(chǎn)的影響為中性略偏空，對于明年的房?jì)r(jià)，他認為降的可能性大于漲。

　　張大偉認為，政策將主要從供應上調節樓市，加大處罰囤地開(kāi)發(fā)商力度，明年增加保障性住房供應等，緩解供需矛盾。

　　包括郁亮在內的多數業(yè)內人士認為，明年二季度開(kāi)始，商品房供應將增加，而價(jià)格將出現新的變化。