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　　近日，隨著(zhù)二手房成交價(jià)格逐月上升，恐慌性需求入市，供需矛盾加深，房主臨時(shí)漲價(jià)或簽約后毀約的現象猛增。據我愛(ài)我家法務(wù)部統計，僅11月份受理的業(yè)主毀約案件數同比增長(cháng)了將近40%，進(jìn)入12月，購房糾紛案件數量呈現不斷上升的趨勢�！耙话銇�(lái)說(shuō)，賣(mài)方毀約需要支付的雙倍定金及中介費為5-10萬(wàn)元左右，但對于一些動(dòng)輒200萬(wàn)元左右的房源，在11月以來(lái)這個(gè)瘋狂的市場(chǎng)中，房?jì)r(jià)一天就可能漲價(jià)超過(guò)10萬(wàn)。完全的賣(mài)方市場(chǎng)以及跳漲的房?jì)r(jià)，是最近二手房市場(chǎng)毀約率上升的主要原因�！睒I(yè)內人士認為。

　　●供需矛盾加深

　　二手房一天一個(gè)價(jià)

　　據北京市統計局對京城10家重點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的調查顯示，今年1-11月，二手住宅成交93436套，其中11月當月成交13392套，比上月增加5929套，增幅達79.4%，月成交套數和增幅均達到今年以來(lái)的最高值。隨著(zhù)成交量的火爆，房源迅速消化，目前二手房供需比達到了1：4.4。

　　筆者從21世紀不動(dòng)產(chǎn)了解到，11月二手房成交價(jià)格為17435元/平方米，與10月15715元/平方米相比，漲幅達11%�！坝捎诜�?jì)r(jià)上漲較快，二手房業(yè)主出現跳價(jià)、惜售的現象，很多業(yè)主收完定金后發(fā)現房?jì)r(jià)又漲了，要求加價(jià)，甚至干脆不出售了，等房?jì)r(jià)漲得更高時(shí)，再出售。近期業(yè)主違約率較高，購房糾紛明顯增多�！�

　　“目前，只要一有房源掛出，就會(huì )有八九個(gè)購房者主動(dòng)要求前來(lái)看房，”中關(guān)村二手房門(mén)面店業(yè)務(wù)人員介紹，“往年的這個(gè)時(shí)候，一套房源也就三、四個(gè)人看，而現在看同一套房源的購房者明顯增多，有的甚至看房當天就直接交定金。對于房主來(lái)說(shuō)，看房的人多了，價(jià)格自然就會(huì )往上提，有的房源甚至一天一個(gè)價(jià)�！�

　　“上個(gè)星期來(lái)看房的時(shí)候，價(jià)格為23000元/平方米，當時(shí)交了2萬(wàn)元的定金，周末過(guò)后，接到業(yè)主的電話(huà)，說(shuō)房?jì)r(jià)每平方米得上漲2000元，總價(jià)上漲了十多萬(wàn)，因為擔心其他房源價(jià)格上漲得更厲害，所以無(wú)奈之下，只好加價(jià)購買(mǎi)了�！辟彿空咄跖�士對筆者說(shuō)。

　　據前來(lái)出售房源的周先生介紹，“由于現在出售的房子都在漲價(jià)，看房的人增多，以前談好的價(jià)格幾天過(guò)后就明顯低于市場(chǎng)價(jià)了，即使賠付違約金，所得的利潤也會(huì )比之前高很多�！睋�了解，周先生日前正出售一套總價(jià)為150萬(wàn)的房源，簽約當天接到好幾家中介的電話(huà)，表示有人愿意出高于10萬(wàn)的價(jià)格購買(mǎi)，“雖然違約金兩萬(wàn)，但房子加價(jià)賣(mài)出，還可以多賺8萬(wàn)�！�

　　筆者從美聯(lián)物業(yè)了解到，房?jì)r(jià)飛漲使得買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，等待過(guò)戶(hù)和貸款審批的幾天時(shí)間內，房?jì)r(jià)就可能上漲超過(guò)5%。而目前北京市場(chǎng)上80%以上的購房者選擇的定金一般僅在2-5萬(wàn)元，即使賣(mài)方毀約需要支付的雙倍定金及中介費也僅在5-10萬(wàn)元以?xún)�，而對于一些�?dòng)輒200萬(wàn)左右的房源，在11月以來(lái)這個(gè)瘋狂的市場(chǎng)中，一天房?jì)r(jià)上漲就可能超過(guò)10萬(wàn)元。完全的賣(mài)方市場(chǎng)，跳漲的房?jì)r(jià)，成為最近二手房市場(chǎng)毀約率上升的主要原因。

　　●專(zhuān)家：加大違約成本

　　盡快辦理過(guò)戶(hù)手續

　　有效預防賣(mài)家違約

　　賣(mài)方愿意按約定承擔違約責任，買(mǎi)房人由于不能阻止賣(mài)方違約而頗顯無(wú)奈，對房東毀約現象，有什么辦法可以做到事前預防呢？筆者從有關(guān)中介部門(mén)了解到，首先，通過(guò)加大違約成本的方式，在合同中設置較高的違約金，或者明確違約損失賠償的范圍，或者提高定金支付額度，這樣，一旦賣(mài)方反悔，就不得不權衡違約成本了。其次，購房者應及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)手續，盡早收房，縮短從交定金、付首付款到辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)之間的時(shí)間。因為時(shí)間拖得越長(cháng)，變數越大。辦理過(guò)戶(hù)手續后，還應爭取盡早實(shí)際占有所購買(mǎi)的房屋，取得房屋使用權。這樣即使賣(mài)方毀約，想要收回房屋或將房屋出賣(mài)給他人都會(huì )非常困難。

　　另外，對于毀約的賣(mài)房者，有可能因頻繁違約而耽誤了最佳成交時(shí)機。

　　文/陳曄