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　　如果要用一個(gè)字來(lái)形容今年的樓市，非“漲”字莫屬。如果要在這個(gè)字前加一個(gè)限定字，“瘋”字絕對合適。短短9個(gè)月，北京樓市房?jì)r(jià)翻倍的樓盤(pán)已不罕見(jiàn)，漲幅高達50%以上的樓盤(pán)更是比比皆是。當大部分業(yè)內人已經(jīng)看不懂房?jì)r(jià)時(shí)，只能用“瘋狂”來(lái)形容。

　　房?jì)r(jià)瘋狂的2009年，會(huì )不會(huì )迎來(lái)更癲狂的2010年？

　　-現象

　　持續9個(gè)月的暴漲

　　春節前，樓市還是一片寒冬，促銷(xiāo)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)充斥樓市而無(wú)人問(wèn)津。

　　幾乎所有開(kāi)發(fā)商都過(guò)了一個(gè)愁云慘淡的春節。春節過(guò)后，以剛需為代表的購房者紛紛出現在各大售樓處和中介公司，樓市迅速回暖。5月份，促銷(xiāo)手段幾乎退出市場(chǎng)，“漲價(jià)”成為主題，每平方米一兩千元的漲幅已成普遍現象，部分項目甚至出現三四千元的漲幅。6月份以后，投資型購買(mǎi)開(kāi)始大舉入場(chǎng)，迅速把漲幅拉到新的高度，甚至部分樓盤(pán)出現一倍以上的漲幅。

　　據亞豪機構統計，今年1月份，北京開(kāi)盤(pán)項目均價(jià)為13560元/平方米，11月份的開(kāi)盤(pán)均價(jià)為17550元/平方米，漲幅高達29.42%。但考慮到年初開(kāi)盤(pán)項目主要集中在市區，11月份的開(kāi)盤(pán)項目卻多在五環(huán)以外，該漲幅其實(shí)小于同區域同項目的漲幅。

　　據搜房網(wǎng)不完全統計，今年北京房?jì)r(jià)翻倍的項目至少有5個(gè)，南四環(huán)內的上海建筑漲幅高達171.74%，東北三環(huán)外的太陽(yáng)公元漲幅超過(guò)130%。與此同時(shí)，漲幅超過(guò)50%的項目至少有30個(gè)。

　　-原因

　　政策刺激

　　去年年底，為了刺激樓市，從中央到地方出臺了很多優(yōu)惠政策，購買(mǎi)首套房可享受首付兩成和房貸7折的優(yōu)惠、二手房營(yíng)業(yè)稅減免期從5年縮為兩年、土地出讓金可以分期付款等，這些政策加上開(kāi)發(fā)商的降價(jià)促銷(xiāo)力度，大大刺激了樓市的剛需階層。從而形成了春節后首輪以剛需為主力的購房熱潮，讓樓市迅速從寒冬復蘇并回暖。

　　樓市復蘇的現實(shí)重建了人們對房地產(chǎn)行業(yè)的信心，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始買(mǎi)地、開(kāi)工。同時(shí)，在天量信貸面前，通貨預期也頻頻出現，投資者開(kāi)始一步步進(jìn)入樓市。

　　地價(jià)拉動(dòng)

　　今年突飛猛進(jìn)的地價(jià)成為房?jì)r(jià)上漲的第二大動(dòng)力。

　　從5月份開(kāi)始，售樓處給出的最常見(jiàn)的漲價(jià)理由就是：“地價(jià)都那么貴了，我們的房?jì)r(jià)怎么能不漲？”廣渠路15號地拍出近16000元/平方米的樓面地價(jià)，周邊多個(gè)項目短時(shí)間把價(jià)格提高了1000元-3000元/平方米。7月份，大興新拍土地樓面地價(jià)屢次突破7000元/平方米。8月份，領(lǐng)海、鴻坤理想城等項目加價(jià)2000元/平方米左右。鴻坤理想城的銷(xiāo)售人員更是直接對記者說(shuō)：“大興地價(jià)都7000多了，等蓋出房子，怎么也得賣(mài)到15000元/平方米，我們現在才賣(mài)13000元/平方米，絕對劃算�！�

　　營(yíng)銷(xiāo)策略

　　壓倒駱駝的是最后一根稻草，為房?jì)r(jià)的飆升添上最后一份熱量的是開(kāi)發(fā)商的策略。

　　門(mén)庭冷落的售樓處突然涌現出如此多的購房者，尋常的調價(jià)也不足以將他們剝離，開(kāi)發(fā)商祭出了核心法寶——銷(xiāo)控，減少供應套數，拉長(cháng)供應期，甚至一棟樓分單元、分樓層銷(xiāo)售。

　　在爆發(fā)性購買(mǎi)面前，原本就并不充裕的房源已經(jīng)呈現出供需不平衡的端倪，如今被人為的銷(xiāo)控加劇了。

　　從開(kāi)發(fā)商的角度而言，利用有限的資源獲取更多的利潤無(wú)可厚非，只是，房?jì)r(jià)卻一步步登上云霄。

　　-百姓心態(tài)

　　房?jì)r(jià)高得離譜

　　胡小姐：房?jì)r(jià)太離譜了，望京年初還有10000元/平方米的房子，現在都18000元/平方米以上了。

　　王先生：房?jì)r(jià)貌似離譜，但是結合全年的金融政策和去年的特殊情況，房?jì)r(jià)暴漲也是能理解的，只是現在漲的幅度太大了。房?jì)r(jià)漲到這份兒上，普通老百姓基本跟四環(huán)以?xún)鹊姆孔訜o(wú)緣了。

　　-政策

　　三箭齊發(fā)調房?jì)r(jià)

　　12月7日，中央經(jīng)濟工作會(huì )議精神出臺，只字未提房?jì)r(jià)問(wèn)題，依然鼓勵自住需求，并強調要推進(jìn)中小城市和城鎮建設。這被業(yè)內普遍解讀為利好消息，認為明年樓市依然會(huì )“漲”字當頭。

　　12月9日，國家發(fā)改委主任張平表示，我國將完善住房消費和調控政策，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應，要抑制投機性購房。同日，國務(wù)院會(huì )議提出，個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實(shí)施。

　　12月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議明確要求加快保障性住房建設，加強市場(chǎng)監管，穩定市場(chǎng)預期，遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭。

　　短短7天，高層信號一波三折，卻越折越嚴厲。一時(shí)間，樓市平添了些許山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓的微妙。

　　業(yè)內人士紛紛表示，如果房?jì)r(jià)能平穩，調控的政策可能不會(huì )太嚴厲，但如果房?jì)r(jià)繼續飆升，不排除中央繼續出臺政策調控樓市。

　　-預測

　　明年房?jì)r(jià)將微調

　　中央經(jīng)濟工作會(huì )議后，樓市還一片叫好聲，認為在此利好下，明年的房?jì)r(jià)必將繼續上漲，雖然幅度比不上今年，但走勢不變�？山酉聛�(lái)的信號卻著(zhù)實(shí)給這些空前膨脹的信心一個(gè)巨大的警示，對明年的房?jì)r(jià)走勢，開(kāi)始出現不同的觀(guān)點(diǎn)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭認為，明年房?jì)r(jià)大漲不可能，大跌也難，盤(pán)整將是主基調，就一線(xiàn)城市而言，下跌的可能性大于上漲。

　　著(zhù)名地產(chǎn)獨立評論員王智中認為，元旦前，房?jì)r(jià)還將繼續上漲，到春節前后，成交量下降，但價(jià)格進(jìn)入僵持期，明年下半年后，房?jì)r(jià)很可能出現下降。他告訴記者，今年1-11月，全國房屋新開(kāi)工面積9.76億平方米，而同期銷(xiāo)售面積僅7.52億平方米，比新開(kāi)工面積少1.24億平方米，“如果算上12月份的開(kāi)工面積，今年的新開(kāi)工面積肯定會(huì )超過(guò)1.5億平方米。供應也有剛性和慣性。如果明年下半年新的需求沒(méi)有被激發(fā)，不排除會(huì )出現供大于求的局面，房?jì)r(jià)必然會(huì )調整�！�