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　　[“樓市缺貨真偽”大調查] 上市總量雖減少 但以大集團為主的新貨依然非�？捎^(guān)

　　日前，有關(guān)廣州明年樓市將“鬧盤(pán)荒”的傳聞甚囂塵上，特別是這一消息還摻和上亞運期間建筑工地將停工的規定，讓“缺貨論”更是顯得言之鑿鑿。事實(shí)情況真是如此嗎？記者為此特意搜集了各大發(fā)展商集團以及各區域從今年底至明年上半年的新盤(pán)和新貨，發(fā)現到明年上半年，雖然廣州樓市的供應確實(shí)存在結構性失衡的狀況，但是總體供應量仍十分可觀(guān)。

　　總量減少 但遠未到“斷糧”

　　據了解，時(shí)下盛行的“缺貨論”的一個(gè)重要論據就是明年亞運期間所有建筑工地將停工。據悉，從2010年10月25日至12月22日的59天里，廣州全城將進(jìn)入停工狀態(tài)。雖然硬性停工期只有59日，但受此影響，明年廣州住宅供應將“斷糧”。而據記者了解，亞運停工的消息早在今年6月就已傳出，9月份正式下文，當時(shí)都未引起關(guān)注。時(shí)至年底，在廣州樓市又處于一個(gè)比較微妙的時(shí)刻卻突然被提出來(lái)，有理由相信這是有開(kāi)發(fā)商為炒作房?jì)r(jià)而刻意制造的供貨緊張局面。

　　不過(guò)，從一些中介機構的數據來(lái)看，今年年底到明年樓市供應確實(shí)有所減少。合富輝煌的統計數據顯示，今年第四季度廣州全市新增供應約180萬(wàn)平方米，少于近年同期水平。而中原地產(chǎn)預計明年廣州樓市的新增供應量約為800萬(wàn)平方米左右，少于今年950萬(wàn)平方米的水平。雖然總量有所減少，不過(guò)從絕對數來(lái)看并沒(méi)有嚴重的下滑。

　　根據記者從開(kāi)發(fā)商處搜集到的數據來(lái)看，今年年底到明年上半年將有大批的貨量上市，其中動(dòng)輒上千套甚至數千套的集團不在少數。例如城建集團的在售項目，明年上半年將有近2000套貨量上市，再加上一些新建項目，全年供貨量將“井噴”。而碧桂園旗下幾個(gè)項目明年上半年的貨量也有3200套之多；富力地產(chǎn)明年上半年上市貨量也達3000多套。其他如保利地產(chǎn)、新世界地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、雅居樂(lè )地產(chǎn)、方圓地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)、僑鑫集團、合景泰富等廣州主流開(kāi)發(fā)商，明年上半年的推貨量都在千套以上，再加上各區域的一些個(gè)盤(pán)項目，明年上半年整體樓市的供應仍然十分可觀(guān)。

　　結構失衡 市區缺貨郊區集結

　　從各大集團公布的項目來(lái)看，明年上半年廣州樓市供應的區域性失衡現象十分明顯。其中中心城區除了白云貨量較多外，天河、荔灣、越秀和海珠區等中心城區推售項目明顯減少，不少區域只有寥寥數個(gè)新盤(pán)，在售項目也日益減少。而番禺、花都、從化、增城等外圍區域供貨明顯增加，無(wú)論是新盤(pán)還是在售項目，明年推貨量都十分龐大。

　　從供求關(guān)系來(lái)看，按目前樓市情況分析，市場(chǎng)需求已經(jīng)有所下降。11月廣州的一手房成交量已有明顯下滑的跡象，個(gè)別區域下降更是明顯，個(gè)別樓盤(pán)甚至空有樓價(jià)無(wú)成交量。相關(guān)人士表示，由于房?jì)r(jià)已經(jīng)超出不少人的承受能力，加上今年釋放了大量的剛性需求，所以雖然供應量下滑，但是需求也會(huì )減少，明年房?jì)r(jià)仍將維持在一個(gè)平穩的狀態(tài)。

　　成交一旦出現遲滯

　　“缺貨論”不攻自破

　　2008年是樓市供大于求的年頭，然而2009年這種狀況已經(jīng)發(fā)生了逆轉，1~11月，全市批準預售的商品住宅僅有605.33萬(wàn)平方米，大大少于2008年1~11月的695.1萬(wàn)平方米，與此同時(shí)，全民又陷入了一場(chǎng)新的購房熱潮中，比2007年更為瘋狂。2007年廣州全年一手住宅成交面積為801.58平方米，但2009年到目前為止，成交面積已經(jīng)高達903.94萬(wàn)平方米，超過(guò)了2007年全年的成交面積，預計今年全年成交面積有望接近1000萬(wàn)平方米。

　　1～11月成交量

　　比上市量多300萬(wàn)m2

　　由此可見(jiàn)，從1~11月的供求關(guān)系來(lái)看，廣州的確出現了較為明顯的求大于供的情況，比例大約為2：3。同樣由于求大于供，也在一定程度上導致了全市樓價(jià)步步走高，十區從今年1月的8014元/m2一路上漲到11月的10282元/m2，漲幅已接近30%。

　　有業(yè)內人士分析，今年批準預售量大幅減少，與2008年不少開(kāi)發(fā)商看到市道不好，放慢了開(kāi)發(fā)速度有關(guān)系。在今年強大的消費力面前，能夠留給明年繼續消化的“余糧”實(shí)在不多。不過(guò)，記者最近兩個(gè)月發(fā)現，各大樓盤(pán)每周的成交套數都在慢慢下降，但簽約價(jià)格卻仍在穩步上升。有開(kāi)發(fā)商表示并不擔心銷(xiāo)售速度下降，只要買(mǎi)家能夠承受較高的價(jià)格，不妨放慢速度賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。

　　會(huì )不會(huì )缺貨關(guān)鍵看成交速度

　　可見(jiàn)，明年是否真的“缺貨”其實(shí)只是相對而言，如果買(mǎi)家還像今年一般瘋狂掃貨，那么有再多樓盤(pán)也不夠市場(chǎng)消化。但如果樓價(jià)上升到達一個(gè)節點(diǎn)，讓購房者包括投資者在內終于停下奔馳的腳步，導致成交量顯著(zhù)下滑的話(huà)，供應量即便減少，也未必能夠刺激買(mǎi)家重新出手，“缺貨論”自然不攻自破。

   記者 陳白帆