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　　大雪小雪又一年�；厥�2009年的二手房市場(chǎng)，從其年度交易數量和價(jià)格來(lái)看，似乎證明了其更為理性而敏感的市場(chǎng)特征。但每一次對于國家政策調整及時(shí)積極的回應，則又體現了“政策市”的變動(dòng)規律。

　　二手房著(zhù)實(shí)火了

　　家住天津市紅橋區的劉貴銘近期著(zhù)實(shí)有些苦惱。辛苦攢了幾年錢(qián)，想在明年結婚前買(mǎi)套新房作為婚房，但自下半年以來(lái)，眼瞅著(zhù)新房?jì)r(jià)格像坐上火箭一個(gè)勁往上躥，著(zhù)急上火之余，便把目光盯上二手房，主要是圖地段和配套好。沒(méi)想到，賣(mài)方愣是主動(dòng)毀約、甘做“惡人”，多掏違約金也要提高要價(jià)。

　　像小劉這樣，賣(mài)方寧愿按約定承擔違約責任而提高房?jì)r(jià)的情況不在少數。很多業(yè)主收完定金后發(fā)現房?jì)r(jià)又漲了，要求加價(jià)，甚至干脆不出售了，等房?jì)r(jià)漲得更高時(shí)再出售。究其原因，就在于房?jì)r(jià)上漲太快。

　　中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)部區域總監朱慶江向記者大致描述了2009年二手房市“路線(xiàn)圖”。第一季度，受?chē)鴥韧饨?jīng)濟環(huán)境和新建住宅市場(chǎng)低迷的影響，全國的二手市場(chǎng)也十分萎靡，但總體情況要好于新房。當時(shí)，市場(chǎng)以剛性需求為主，比如婚房、學(xué)區房、拆遷安置房、外來(lái)人員居住用房等，而且有許多是2008年持觀(guān)望情緒的群體。

　　進(jìn)入第二季度，二手樓市快速回暖，由此改善型客戶(hù)介入。從交易數量來(lái)看，改善型與剛性需求大致是2比8。因回暖速度太快，讓人“措手不及”，這20%的改善型客戶(hù)還有人處于觀(guān)望狀態(tài)。

　　8月份以后，二手房購買(mǎi)者的成分比例變?yōu)?比3比1，即剛性需求占60%，改善型占30%，另外10%為投資投機型，這個(gè)比例保持到年底。

　　朱慶江說(shuō)，2009年二手房市場(chǎng)確實(shí)火暴。以天津為例，2007年是正常年份，二手房交易量為6.5萬(wàn)套。2008年市場(chǎng)低迷?xún)H交易了3.3萬(wàn)套，2009年應該在10萬(wàn)套左右。平均08年、09年兩年，年均為6.5萬(wàn)套，與07年大致相同。所以說(shuō)，2010年第一季度的交易情況極有可能影響全年的市場(chǎng)走向。

　　“末班車(chē)”效應造成二手房年底成交大爆發(fā)

　　一般來(lái)說(shuō)，第四季度是樓市的傳統淡季，但今年年底各地樓市卻呈現超出預期的繁榮景象。北京、天津、杭州等地二手住宅成交量、成交價(jià)格紛紛創(chuàng )出歷史新高。二手住宅突然火爆的主要原因是年底臨近，樓市優(yōu)惠政策可能取消的“末班車(chē)效應”開(kāi)始顯現，“落袋為安”的心態(tài)讓二手房交易聚集了很多人氣。

　　12月9日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出“個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復到5年”。這引發(fā)了正在準備進(jìn)行二手房交易雙方的極大關(guān)注。通過(guò)我愛(ài)我家各門(mén)店的反饋，在營(yíng)業(yè)稅政策調整消息公布前后的一周內，咨詢(xún)量較平時(shí)增長(cháng)四成，交易量也增長(cháng)三成多。買(mǎi)賣(mài)雙方均加快腳步，希望趕上政策到期前的　“末班車(chē)”。

　　12月份上半月，京、滬、穗、深、津等五大城市二手住宅價(jià)格指數上揚，部分城市漲幅持續擴大。與上一波高峰相比，五大城市分別有15%至17%的漲幅。其中，北京、深圳、天津二手住宅成交量環(huán)比增幅均超過(guò)35%，市場(chǎng)表現活躍。

　　綜合來(lái)看，有利于成交的因素主要有兩個(gè)。一是政策不確定，在滿(mǎn)足條件的情況下，賣(mài)家的營(yíng)業(yè)稅減免，買(mǎi)家的貸款利率優(yōu)惠、契稅折扣，共占購房成本的11%左右。優(yōu)惠政策的取消，對購房者的購房預算影響較大，故近期考慮購房的市民，加快了購房計劃，紛紛趕在年前成交。隨著(zhù)稅費優(yōu)惠即將到期，這種“政策性”成交量影響會(huì )在短時(shí)間內爆發(fā)后消失。

　　二是購房者的追漲心理。房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快已是不爭的事實(shí)，大量有購房需求的市民以惶恐心態(tài)急切入市，其中一部分原因是怕房?jì)r(jià)繼續瘋長(cháng)，負擔不起。(記者　王曄彪)