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　　南方日報訊備受關(guān)注的二手房營(yíng)業(yè)稅政策細則終于“落地”。財政部、國稅總局昨日宣布,自2010年1月1日起,5年內非普通住房對外銷(xiāo)售時(shí)將全額征收營(yíng)業(yè)稅；5年以上(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷(xiāo)售時(shí),都按照其銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　專(zhuān)家表示,廣州大部分二手房房源賺取的差額大概在總價(jià)的30%—50%左右,如按差額征收其實(shí)相當于給全額營(yíng)業(yè)稅打了3—5折。

　　廣州:按差額征營(yíng)業(yè)稅相當于打3—5折

　　2008年底出臺的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠將于12月31日到期,12月9日,中央宣布營(yíng)業(yè)稅政策“2改5”,但是未出臺相關(guān)細則,此次財政部和國稅總局出臺的規定,則對此進(jìn)行了限定和明確。

　　與之前的政策相比,此次出臺的新政的一大變化,就是3至5年的普通住房營(yíng)業(yè)稅將按照差額收取。

　　“5年內營(yíng)業(yè)稅已經(jīng)確定按照差額收取,對市場(chǎng)的影響將沒(méi)有原來(lái)預想的那么大�！焙细恢脴I(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌說(shuō),廣州全市交易二手房每套平均面積為80多平方米,絕大多數都是普通住房,因此對預計將按照全額收取的客戶(hù)來(lái)說(shuō),出臺差額細則,一定程度上反而是重大利好。

　　中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜指出,從廣州的情況看,大部分二手房房源賺取的差額大概在總價(jià)的30%—50%左右,如按差額征收其實(shí)相當于給全額營(yíng)業(yè)稅打了3—5折,政策調控力度相對溫和。

　　他表示,目前廣州不少中介存在報低成交價(jià)的狀況,一些二手房通過(guò)“陰陽(yáng)合同”按照原價(jià)辦理過(guò)戶(hù)手續。倘若5年以?xún)绕胀ㄗ≌�轉讓只需按差額征收,則多數5年內二手房交易不會(huì )產(chǎn)生營(yíng)業(yè)稅。如此一來(lái),“營(yíng)業(yè)稅2改5”將對普通住宅沒(méi)有影響。

　　不少業(yè)內人士在接受采訪(fǎng)時(shí)表示,差額營(yíng)業(yè)稅政策不會(huì )使明年一季度房?jì)r(jià)出現原來(lái)預計的大跌現象,價(jià)格預計也不會(huì )出現明顯的下滑。

　　專(zhuān)家:政策對投資性購房打擊力度加大

　　此次營(yíng)業(yè)稅政策細則的出臺,受到影響最大的就是非普通住宅,其中規定,非普通住宅5年內交易將按照全額收取營(yíng)業(yè)稅,超過(guò)5年(含5年)的仍需征收差額營(yíng)業(yè)稅。

　　而市場(chǎng)上有能力購買(mǎi)非普通住宅的,基本以投資客為主�！斑@說(shuō)明政策對投資性購房打壓力度加大”。龍斌說(shuō),由于這部分房源總價(jià)過(guò)高,占比較小,對市場(chǎng)影響也不會(huì )很大。

　　黃韜分析,營(yíng)業(yè)稅政策細則對投資性需求遏制較明顯,但是能否就此遏制房?jì)r(jià)上漲,還需要進(jìn)一步觀(guān)察。

　　在短短十數天內,政府對樓市政策的調控打出了一系列組合拳。黃韜猜測,營(yíng)業(yè)稅政策僅僅是第一只落地的靴子,假如樓市繼續不理性,針對投資需求的二套房貸首付比例與房貸利率都有可能成為政府該套組合拳的一部分。

　　-算筆賬

　　以一套當初購買(mǎi)時(shí)80萬(wàn)元、現在總價(jià)100萬(wàn)元的房產(chǎn)為例。如果是3—5年普通住宅,本來(lái)不用交營(yíng)業(yè)稅,現在要交1.1萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅(房?jì)r(jià)差額20萬(wàn)元,營(yíng)業(yè)稅稅率5.5%)；如果是3—5年非普通住宅,本來(lái)要交1.1萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅(房?jì)r(jià)差額20萬(wàn)元,營(yíng)業(yè)稅稅率5.5%),現在要交5.5萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅(房?jì)r(jià)全額100萬(wàn)元,營(yíng)業(yè)稅稅率5.5%)。

　　-提示

　　如何區分普通住宅和非普通住宅?

　　以廣州市為例,同時(shí)滿(mǎn)足住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套住房建筑面積144平方米(含144平方米)以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格的1.2倍以下(含1.2倍)的住房,才是可以享受優(yōu)惠政策的“普通住房”。此條件以外的住宅為非普通住宅。

　　其他城市標準或稍有不同。

　　-相關(guān)

　　省情研究中心:房?jì)r(jià)還將溫和上漲

　　昨天,省社科院企業(yè)管理與決策科學(xué)研究所、廣東省省情調查研究中心發(fā)布了2009年度廣東房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評估結果。省情研究中心執行副主任馮勝平預測,在經(jīng)濟總體回暖和民眾對房?jì)r(jià)上漲的預期下,預計房?jì)r(jià)在短暫的下調后,還將繼續溫和上漲,兩三年后可望保持在一定區間調整。盧軼徐剛史玉梅

　　-分析

　　“負債”二手房難搭政策末班車(chē)

　　最近,深圳等城市二手房交易持續火爆,成交屢創(chuàng )天量。周峰表示,根據其統計,12月前20日廣州二手房交易僅比11月增長(cháng)了9%左右,大部分趕搭末班車(chē)的購房客已經(jīng)在前期消化得差不多。

　　按常規,從銀行批貸到中介公司為買(mǎi)賣(mài)雙方約定完稅、過(guò)戶(hù),期間至少需要一周時(shí)間。在距離營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠閘門(mén)關(guān)閉只剩下8天的情況下,這部分二手房也很難搭上營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠末班車(chē)。

　　此外,按照歷年慣例,從本月中旬開(kāi)始,商業(yè)銀行年內停辦提前還房貸,使得目前“身負”貸款的二手房已經(jīng)無(wú)法在年底前搭上營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠“末班車(chē)”。目前全額支付、沒(méi)有按揭貸款的二手房或許能搭上優(yōu)惠政策末班車(chē)。

　　南方日報記者鄭佳欣(除署名外)