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　　2009年全國樓市大熱，“量?jì)r(jià)齊飛”的市場(chǎng)交易格局從年頭一直行至年尾。隨著(zhù)年終歲末的到來(lái)，東莞各路開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始總結一年以來(lái)的銷(xiāo)售成績(jì)表，據合富輝煌東莞市場(chǎng)研究數據顯示，與低迷冷清的2008年相比，今年是東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)“吐氣揚眉”的一年，光大、萬(wàn)科、中信、新世紀等品牌開(kāi)發(fā)商在前三季度的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)已超過(guò)了10億元。在第四季度樓市銷(xiāo)售的最熱節點(diǎn)中，光大、萬(wàn)科及中信屬下項目更是以年終發(fā)力之勢橫掃市場(chǎng)，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)倍漲。

　　“牛氣沖天”的2009年即將結束，取消二手交易營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策、“國四條”、土地出讓金首付比例提高等一系列在年底出臺的樓市政策將對2010年的樓市格局造成怎樣的影響？市場(chǎng)成交是持續今年的熱度，還是在調控政策的干擾下出現新一輪的回調？

　　年末調控信號趨緊

　　樓市走向“看不清”

　　2009年12月，有關(guān)樓市政策行將趨緊的市場(chǎng)預期相當強烈，業(yè)界預計瘋傳了一段時(shí)間的二套房貸收緊、利率上調及2008年出臺的各類(lèi)樓市優(yōu)惠政策是否會(huì )終止等消息會(huì )在年底中央經(jīng)濟工作會(huì )議中揭開(kāi)“謎底”。

　　令業(yè)界感到意外的是，12月7日召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議并沒(méi)有傳出更多對樓市不利的消息，“保持樓市政策的延續性”及“繼續實(shí)行寬松的貨幣政策”的說(shuō)法令各地開(kāi)發(fā)商“卸下心頭大石”，“明年樓市繼續漲”的看法成為開(kāi)發(fā)商們的一致看法。

　　隨后，中央政府在短短10天內連續出臺政策矯正開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)過(guò)于樂(lè )觀(guān)的看法：12月9日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議公布了“個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復到5年”的規定；12月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議明確要求“遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭”；隨后財政部、國土資源部等五個(gè)部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》,將土地出讓金首付繳納比例提高至50%，打擊開(kāi)發(fā)商捂地囤地行為。

　　原本以為寬松的樓市調控信號開(kāi)始出現由“松”到“緊”的趨勢，這一系列樓市調控信息的連番出臺令開(kāi)發(fā)商們著(zhù)實(shí)感到“看不清”。在記者的采訪(fǎng)中，多數開(kāi)發(fā)商認為明年下半年會(huì )出臺新的樓市調控政策打擊“部分房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市”，也有部分開(kāi)發(fā)商認為中央政府明年對樓市的態(tài)度不會(huì )過(guò)于嚴厲，整體基調以穩定為主。

　　開(kāi)發(fā)商資金充�！坝械讱狻�

　　與全國其他城市一樣，東莞樓市在今年的表現著(zhù)實(shí)令消費者“大跌眼鏡”：在國際金融危機直面沖擊東莞、整體經(jīng)濟形勢不被看好的情況下，2008年備受壓抑的剛性需求市場(chǎng)在較低房?jì)r(jià)的吸引下出現“集體爆發(fā)”， 今年前三季度東莞住宅簽約面積約415.2萬(wàn)平方米，較2008年同期大幅增加67%，在市場(chǎng)成交刺激下，東莞市房?jì)r(jià)從2月份就開(kāi)始穩步攀升，住宅簽約均價(jià)由2月份的5160元/平方米，持續上漲至9月份的6995元/平方米，前后房?jì)r(jià)累計上漲1835元/平方米，漲幅達35.5%。

　　縱觀(guān)東莞樓市今年的成交表現，可以說(shuō)“量?jì)r(jià)齊漲”的格局從年頭走到了年尾，這讓開(kāi)發(fā)商一度繃緊的資金鏈得到全面“松綁”：短短不到半年時(shí)間，開(kāi)發(fā)商們從為錢(qián)發(fā)愁到資金全面回籠，部分開(kāi)發(fā)商如光大地產(chǎn)等企業(yè)，因為資金充裕，甚至在今年加速對外擴張的步伐。

　　誰(shuí)是今年市場(chǎng)上的最大贏(yíng)家？據市場(chǎng)初步統計，今年全年的銷(xiāo)售總冠軍將在光大和萬(wàn)科兩大品牌開(kāi)發(fā)商中產(chǎn)生。論住宅簽約量，目前萬(wàn)科以近28億元的銷(xiāo)售成績(jì)位居第一。而論實(shí)際成交量，光大地產(chǎn)相關(guān)負責人表示，今年光大屬下各項目的總銷(xiāo)售量將超過(guò)30億元，這一成績(jì)不僅創(chuàng )下光大歷年銷(xiāo)售的新高，更令其有望成為今年?yáng)|莞地產(chǎn)銷(xiāo)量的總冠軍。

　　論明年樓市

　　開(kāi)發(fā)商“不差錢(qián)” 預測房?jì)r(jià)還要漲

　　在“不差錢(qián)”的情況下，各路開(kāi)發(fā)商對明年樓市的預測相當樂(lè )觀(guān)，普遍認為明年?yáng)|莞的樓市依然會(huì )持續火爆，尤其在上半年，房?jì)r(jià)的走勢將穩中有升。而到了明年下半年，即使中央再出臺樓市調控政策，也可能會(huì )“區別對待”，不會(huì )對東莞這樣房?jì)r(jià)平穩的市場(chǎng)造成太大沖擊。

　　開(kāi)發(fā)商在采訪(fǎng)中還透露，明年許多在售項目都會(huì )進(jìn)行“提價(jià)銷(xiāo)售”，部分高端洋房、別墅類(lèi)產(chǎn)品的提價(jià)空間比較大，許多在售7000~8000元/㎡的洋房到了明年，其售價(jià)有可能“破萬(wàn)”。

　　廣東光大企業(yè)集團副總經(jīng)理俞韶毅

　　明年?yáng)|莞房?jì)r(jià)將溫和上漲

　　俞韶毅認為，今年全國樓市出現“房?jì)r(jià)瘋漲”的城市基本上以一線(xiàn)城市居多，如廣州今年的房?jì)r(jià)漲幅較大，一些省外城市如南寧、南京、寧波、烏魯木齊等原先房?jì)r(jià)的基數就不高，但今年也出現較快的漲幅。

　　“目前各城市的購房出現向省會(huì )城市聚集的效應，很多周邊城市的購房者都往省會(huì )城市買(mǎi)房，造成房?jì)r(jià)快速上漲，漲幅一般都超過(guò)50%。而東莞今年房?jì)r(jià)上漲的速度比較理性，全年上漲了30%左右，其實(shí)也就是恢復到2007年的房?jì)r(jià)水平�！�

　　俞韶毅表示，中央提出要“抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”，其實(shí)也要看每個(gè)城市房?jì)r(jià)上漲的漲幅進(jìn)行區別對待，“像東莞這樣的市場(chǎng)，受調控的影響會(huì )很小，明年房?jì)r(jià)還會(huì )繼續溫和上漲，享有較好自然資源及地段優(yōu)勢的個(gè)盤(pán)房?jì)r(jià)上漲的空間會(huì )比較大�！�

　　廣東光大企業(yè)集團營(yíng)銷(xiāo)總監黃�？�

　　開(kāi)發(fā)成本上漲 城區房?jì)r(jià)難跌

　　對于目前中央出臺的各項調控政策，黃�？≌J為，不僅不會(huì )令房?jì)r(jià)跌下來(lái)，而且令一手樓市的需求更為旺盛�！艾F在二手樓市取消了營(yíng)業(yè)稅的減免優(yōu)惠政策，將導致二手交易成本的直接上漲，這樣一來(lái)很多原想買(mǎi)二手房的購房者轉而去買(mǎi)一手新房，造成一手樓市需求更為旺盛，這樣一來(lái)，房?jì)r(jià)怎么會(huì )跌？”

　　對于土地出讓金首付提高的政策，黃�？√钩姓�策的實(shí)施對資金充裕的大開(kāi)發(fā)商更為有利，日后更多的土地將集中掌握在大開(kāi)發(fā)商手中，“現在東莞城區的商住開(kāi)發(fā)用地資源非常緊張，開(kāi)發(fā)成本也在不斷上漲，而城區市場(chǎng)是目前東莞需求最旺盛的區域，很多鎮區的人都會(huì )過(guò)來(lái)買(mǎi)房，在這種情況下，城區市場(chǎng)的房?jì)r(jià)不可能降，只會(huì )升�！�

　　瑞豐地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部負責人李堅

　　市場(chǎng)通脹預期高 投資熱錢(qián)集中涌向樓市

　　目前，市民明顯感受到物價(jià)上漲的壓力在增加，一些日常消費品都在不同程度出現上漲，這導致有關(guān)明年將出現新一輪通貨膨脹的市場(chǎng)預期越來(lái)越高。李堅表示，通脹預期已導致許多投資或自住型購房者提前買(mǎi)房，避免貨幣貶值。

　　“我身邊很多朋友害怕貨幣放在銀行里會(huì )貶值，已經(jīng)提前把錢(qián)投入到樓市里買(mǎi)房保值了�！崩顖哉f(shuō)，近期東莞很多樓盤(pán)成交活躍，其中投資客的比例在不斷增加，個(gè)別盤(pán)中投資客的成交比例更達到了30%，“當投資熱錢(qián)都涌向樓市時(shí)，房?jì)r(jià)是很難降下來(lái)的�！�

　　富民雙子城相關(guān)負責人

　　樓市走向總體平穩 局部微動(dòng)

　　富民雙子城相關(guān)負責人認為，2009年對房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，是比較戲劇化的一年，樓市車(chē)市都是一路高歌，但從東莞本地的行情來(lái)講，東莞的樓市相對而言還是比較健康平穩的，雖然也有一定的漲幅，但幅度遠小于一線(xiàn)城市。未來(lái)的2010年的走勢，還有賴(lài)于國家具體的調控措施是硬還是軟，但應該對東莞房地產(chǎn)的影響不會(huì )太大。

　　對于明年樓市走勢，該負責人認為，在樓市政策還不太明朗的情況下，預計明年?yáng)|莞樓市走向總體平穩，局部地區將出現微動(dòng)。