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　　從年初的哀鴻遍野，到三月的春光乍泄，從土地市場(chǎng)的按兵不動(dòng)，到房屋銷(xiāo)售的價(jià)量飆升，從“金九”夢(mèng)碎的秋寒陣陣，到年末搶購的再度瘋狂……2009年的長(cháng)沙樓市，儼然一幕糾結跌宕的即興情景劇，而劇中主角無(wú)疑首推武廣新城。

　　充滿(mǎn)欲望的黃謙、趙真們，因為“看中武廣的潛力”，在一次一次的尋找中眼看著(zhù)房?jì)r(jià)的一跳三漲。一次武廣高速的超速體驗，帶來(lái)的是武廣新城片區房?jì)r(jià)的急速狂飆。是什么帶來(lái)了2009年的武廣瘋狂？區域前景，投資欲望，或者是其他？

　　“明年，老盤(pán)悠著(zhù)賣(mài)，新盤(pán)大量賣(mài)”

　　2009年，武廣新城的代名詞是，瘋狂。2個(gè)月漲幅最高達到1000元/平方米的漲價(jià)速度，也無(wú)法熄滅所有致力于“投資武廣”的購房者熱情。2010年，這個(gè)詞是什么？不好說(shuō)，但瘋狂，很難再現——因為恒大綠洲和萬(wàn)家城(暫定名)兩個(gè)大盤(pán)的正式入市，武廣板塊現有供需關(guān)系的利好局面，有可能被打破。

　　恒大綠洲，總建筑面積61萬(wàn)平方米，2010年共計供應上市量20萬(wàn)平方米，70-120平方米主力戶(hù)型。萬(wàn)家城總建筑面積300萬(wàn)平方米，2010年住宅上市量24萬(wàn)平方米，共計2000余套，80至120平方米中小戶(hù)型為主。

　　“我的感覺(jué)是，明年市場(chǎng)，是老盤(pán)悠著(zhù)賣(mài)，新盤(pán)大量賣(mài)�！敝新�國際·御璽營(yíng)銷(xiāo)總監李羽豐說(shuō)。在2009年的快速去庫存中，2005年前拿地的一批樓盤(pán)，均已進(jìn)入清盤(pán)期或銷(xiāo)售后期，未來(lái)推盤(pán)量大多在200-500套之間——據不完全統計，在2009年的銷(xiāo)售高峰中，武廣新城核心區15個(gè)樓盤(pán)共計銷(xiāo)售房源超過(guò)4500套。

　　中小戶(hù)型產(chǎn)品同質(zhì)競爭將加劇

　　2010年的武廣供應量，80-120平方米的中小戶(hù)型將占據絕對主流。老盤(pán)方面，除了中隆國際·御璽明年將推不到200套的230-580平方米大戶(hù)型之外，其他樓盤(pán)的戶(hù)型區間中小戶(hù)型占據絕對話(huà)語(yǔ)權。

　　老盤(pán)方面，綠城·桂花城已經(jīng)清盤(pán)；三江花中城在240套130平方米左右的房源，盛世華章推盤(pán)大概在886套左右，星城映象供應量將是800套左右90平方米至120平方米的中等戶(hù)型，茂華·國際湘將推400套兩房、三房產(chǎn)品。而在新盤(pán)方面，即將入市的恒大綠洲和萬(wàn)家城，共計供應量將超過(guò)44萬(wàn)平方米，戶(hù)型區間均在130平方米以下。

　　一個(gè)細節是，同質(zhì)化的中小戶(hù)型產(chǎn)品的大量供應，或將成為明年武廣新城片區最大的風(fēng)險因素所在�！拔磥�(lái)武廣新城核心區周邊的競爭將會(huì )更加激烈，市場(chǎng)的需求會(huì )大幅度增加，京珠高速外圍土地的快速開(kāi)發(fā)，將會(huì )刺激我們區域的更快速度發(fā)展�！笔⑹廊A章?tīng)I銷(xiāo)負責人表示。

　　[板塊表現]

　　供應有限，需求洶涌

　　一如惠特曼所言，偉大的詩(shī)人，根據過(guò)去與現在構成將來(lái)的一致。而充滿(mǎn)欲望的投資者，則在現在的憧憬中，透支著(zhù)未來(lái)的前景。在這里，大片大片的土地，仍然是充滿(mǎn)想象的紙上畫(huà)餅，340公頃的武廣想象，在大片土地仍處政府之手的現實(shí)中，與購房者的激情相比，多少有些“供應跟不上需求”的意味。

　　中隆國際·御璽、融科·檀香山、茂華·國際湘、三江·花中城、綠城·桂花城、盛世·華章、白沙灣家園、星城映象、中城·麗景香山、嘉盛華庭、恒大綠洲、新城新世界等不超過(guò)15個(gè)的現有樓盤(pán)，以短期有限的供應量，在洶涌的“武廣夢(mèng)”沖擊下，創(chuàng )造了是關(guān)于武廣，關(guān)于房子的瘋狂。

　　[板塊定格]

　　萬(wàn)家麗路以東，以武廣火車(chē)站為圓點(diǎn)的一個(gè)半徑范圍，核心區是以古曲路、長(cháng)沙大道、萬(wàn)家麗路構成的熱度區域。

　　[板塊特征]

　　今年房?jì)r(jià)普漲逾三成

　　這是今年最為瘋狂的一片土地。2009年，長(cháng)沙，武廣新城。兩條奔跑不止的鐵路在這里匯合，起航，然后轉身，改變的將是長(cháng)沙對于城市定位的雄心。8月，長(cháng)沙地鐵2號線(xiàn)全線(xiàn)啟動(dòng)；12月，武廣長(cháng)沙南站正式投入使用。當2年前的關(guān)于國際化的種種想象，在時(shí)光的淘礪中，最終具化成生活的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，變化的，是長(cháng)沙日漸勃發(fā)的城市欲望。

　　武漢、長(cháng)沙、廣州，三座城，因為一條鐵路而串成一條流金淌銀的夢(mèng)想走廊�？缭綍r(shí)間與空間，因為武廣高鐵，“珠三角”、“大武漢”、“長(cháng)株潭”經(jīng)濟圈，三個(gè)經(jīng)濟圈練成了一個(gè)圈。一種可能的想象是，“2小時(shí)經(jīng)濟圈”，將在武廣高速鐵路落成之際，成就一條特殊的經(jīng)濟走廊——而這，似乎為武廣新城的地產(chǎn)熱浪，提供了最好的題材。

　　事實(shí)上，當沉浸在時(shí)速350公里世界之最的中國自豪，在同樣飛速的房?jì)r(jià)里，透支著(zhù)武廣的想象與未來(lái)。地鐵2號線(xiàn)動(dòng)工建設，武廣專(zhuān)線(xiàn)頻頻曝光，讓武廣新城樓盤(pán)在興奮中躁動(dòng)。中隆國際·御璽、茂華·國際湘、三江·花中城價(jià)格從年初的4600元/㎡、3800元/㎡、3700元/㎡均普漲三成，9月開(kāi)盤(pán)的星城映象更像是久未見(jiàn)過(guò)的“劉翔速度”，從4100元/㎡直接跨越5200元/㎡。

　　[板塊分析]

　　價(jià)漲量跌或成常態(tài)

　　一方面，是同質(zhì)化的中小戶(hù)型產(chǎn)品大量上市，而另一方面，則是國家政策的不確定性日漸濃重。在“看好武廣”的投資需求與政策利空背景下的供應量大漲博弈中，明年武廣新城的市場(chǎng)格局顯然有些撲朔迷離。黃謙，長(cháng)沙女生，盡管最近政策利空的出現開(kāi)始讓觀(guān)望情緒再現，但就在12月23日，剛剛去看了恒大綠洲的她，仍然感覺(jué)“還是有上漲空間，具有投資價(jià)值”。事實(shí)上，因為武廣高速鐵路的開(kāi)通，讓這個(gè)交通樞紐地區成為了整個(gè)湖南乃至廣州、武漢的關(guān)注熱點(diǎn)所在。盡管政策有所利空，但對于區域價(jià)值的認同度仍然不可忽視。

　　謹慎者說(shuō)

　　“從現有武廣的銷(xiāo)售量來(lái)看，通脹壓力下的投資投機資本是重要的推動(dòng)力之一，這是個(gè)危險的信號，因為這部分需求最容易受市場(chǎng)預期、特別是政策導向左右�！睒I(yè)內人士朱琳說(shuō)。他認為，高速客運站人流的相對單一固化，決定了新城區繁榮是個(gè)漫長(cháng)的過(guò)程，遠不足以支撐房?jì)r(jià)上漲的“武廣速度”；開(kāi)發(fā)商因產(chǎn)品供應不繼而選擇提價(jià)控制節奏的做法，更加劇了透支了市政利好空間，購房者的非理性出手也加劇了這場(chǎng)高燒病情。同樣，若2010年樓市再現調整行情其市政利好似乎并不足以改變市場(chǎng)趨勢。投資投機資本離市退場(chǎng)、高房?jì)r(jià)抑制自住需求，市場(chǎng)兩端的此消彼長(cháng)，將會(huì )給明年的市場(chǎng)形勢帶來(lái)不確定。

　　樂(lè )觀(guān)者說(shuō)

　　明年的武廣區域價(jià)值加速呈現，市場(chǎng)需求度和銷(xiāo)售量高于平均水平�！耙蚬┬鑳赏�，區域內開(kāi)發(fā)商多為實(shí)力派，區域市場(chǎng)較為成熟，房?jì)r(jià)相對不受市場(chǎng)波動(dòng)。個(gè)人判斷上半年有小幅穩定增長(cháng)，下半年房?jì)r(jià)走向受明年宏觀(guān)政策影響，但不會(huì )太大�！泵�華·國際湘營(yíng)銷(xiāo)總監方鵬說(shuō)。

　　“從某種意義上來(lái)說(shuō)，因為供應量的上漲，明年該區域的消化速度將有可能降低，在銷(xiāo)售的量上下跌是可能存在的，但房?jì)r(jià)在短期內，很難跌下來(lái)�！狈靳i說(shuō)。說(shuō)話(huà)彼時(shí)，武廣新城新加入的主力樓盤(pán)地價(jià)，相對于2005年拿地，成本已然翻番�！懊髂甓际�2007年后拿地的新項目大量供應�！�

　　在2009年武廣高速站正式運行的背景下，武廣區域短期的需求高峰與供應量的短期不足，帶來(lái)了今年的武廣瘋狂�！敝新�國際御璽營(yíng)銷(xiāo)總監李羽豐說(shuō)。

　　而未來(lái)的一年，這種供需相對失衡的態(tài)勢，很有可能得到徹底改變——就在明年，以古曲路、勞動(dòng)路為內核的武廣新城核心區樓盤(pán)供應量將有望超過(guò)65萬(wàn)平方米，6000余套。

　　[來(lái)源：瀟湘晨報]

　　[作者：文潔]