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　　從2008年的觀(guān)望困局中走出，2009年的樓市格外紅紅火火。對于開(kāi)發(fā)商而言，這一年來(lái)，他們重新找回了對于市場(chǎng)的信心：土地拍賣(mài)從破冰到繁榮，政府供應量不斷加大；樓市成交面積和價(jià)格一路走高，樓市春天又再度來(lái)臨。然而，對于購房者而言，樓市一年的發(fā)展，卻讓他們的心更加忐忑不安，日益飛漲的地價(jià)、房?jì)r(jià)，讓人在買(mǎi)與不買(mǎi)之間猶疑不決。

　　在辭舊迎新、守望來(lái)年之際，我們細數過(guò)去一年間，福州樓市上曾經(jīng)讓我們印象深刻的幾組數字，并通過(guò)盤(pán)點(diǎn)這些數字背后的故事，希望能一一折射出2009年樓市的風(fēng)雨變化。

　　10.2億元 展覽城地塊“花嫁”國企

　　2009年3月29日，備受關(guān)注的福州土地“牛年第一掛”結果最終揭曉。福州金山展覽城地塊在經(jīng)過(guò)了3月20日至29日的掛牌后，以福州國企新榕城市建設發(fā)展有限公司10.2億元的價(jià)格拿下而畫(huà)上句號，以1800元/平方米的樓面地價(jià)“破冰”土地市場(chǎng)，一時(shí)之間，此次掛牌在市場(chǎng)上引發(fā)了眾人熱議。

　　點(diǎn)評：1800元/平方米的樓面地價(jià)，高了還是低了？仁者見(jiàn)仁、智者見(jiàn)智。但對于沉寂已久的福州土地市場(chǎng)而言，此次掛牌的象征意義遠遠大于實(shí)際意義。盡管新榕城建國企的身份，讓人對此次土地拍賣(mài)還有些心存疑慮，然而，對于頻頻遭遇流拍“尷尬”的土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，展覽城地塊的成功出讓?zhuān)�不僅給市場(chǎng)帶來(lái)了一定的信心，同時(shí)，也讓人看到了政府踏出關(guān)注“買(mǎi)方”需求的第一步。

　　由預申請制帶來(lái)的“第一線(xiàn)”的聲音和交流，以及土地成交條件上“實(shí)質(zhì)”性的讓步，不僅有利于土地和住宅產(chǎn)品的定位的貼近市場(chǎng)，更預示著(zhù)土地市場(chǎng)的春天，已經(jīng)不再遙遠。

　　63.78萬(wàn)平方米 7月成交量創(chuàng )新高

　　根據福房指數有關(guān)數據顯示，從2009年2月以來(lái)，福州樓市成交量就呈直線(xiàn)上升趨勢，而從4月份開(kāi)始，成交面積高達49.10萬(wàn)平方米，超過(guò)了2007年時(shí)的銷(xiāo)售記錄。而此后的三個(gè)月，市場(chǎng)成交量更是節節攀升。從5月份的55.29萬(wàn)平方米到6月的58.31萬(wàn)平方米，直至7月攀升至最高點(diǎn)，達到63.78萬(wàn)平方米。

　　點(diǎn)評：走過(guò)2008年的淡市，積壓了一整年的剛性需求終于在2009年春節過(guò)后開(kāi)始大幅釋放。從3月開(kāi)始，一路走高并屢破紀錄的成交量，讓各家地產(chǎn)商再度感受到了春天到來(lái)的濃濃暖意。

　　不過(guò)，對于購房者而言，這種日益上漲的成交量，卻并非利好，因為，在成交量上揚的同時(shí)，伴隨著(zhù)一路上行的，還有房?jì)r(jià)。根據市場(chǎng)經(jīng)濟學(xué)原理，需求決定價(jià)格的高低。放到樓市上來(lái)看，在強大的購買(mǎi)力面前，市場(chǎng)均價(jià)也就一漲再漲，并逐漸超出了購房者能夠接受的合理范圍。

　　如果價(jià)格的攀升無(wú)法停止，那么，在不久的未來(lái)，到底還有多少普通老百姓能買(mǎi)得起房？

　　1800萬(wàn)平方米 舊城改造引發(fā)新需求

　　9月9日，從9·8投洽會(huì )上傳來(lái)消息，福州市公布了未來(lái)三到五年，將實(shí)施中心城區1800多萬(wàn)平方米的危舊房改造工程，共8幅地塊，并對外招商開(kāi)發(fā)。

　　繼2000年蒼霞棚屋區改造以及2007年八一七路中軸線(xiàn)改造工程之后，此次是福州最大的舊城改造項目。

　　點(diǎn)評：福州加速棚屋區改造，將給城市帶來(lái)新一輪的發(fā)展機遇，3年1800萬(wàn)平方米，這意味著(zhù)每年都將有近600萬(wàn)平方米的土地上市，在這么大的開(kāi)發(fā)量面前，不少開(kāi)發(fā)商都將重新考慮自己未來(lái)的戰略規劃和構想。

　　而對于二手房市場(chǎng)而言，有些習慣居住在原本區域內的居民，在舊城改造時(shí)，大多依然希望選擇相近的區域，因此，這部分的“被動(dòng)需求”進(jìn)入樓市，必然成為剛性需求的有力補充。

　　可以預見(jiàn)的是，在今年乃至接下去的三年內，這部分舊城改造所帶來(lái)的“被動(dòng)需求”，將會(huì )成為樓市購房需求的中堅力量。

　　8808元/平方米 福州均價(jià)逼近萬(wàn)元大關(guān)

　　據福房指數有關(guān)數據顯示，從2009年7月開(kāi)始，福州市樓盤(pán)均價(jià)已突破8000元大關(guān)，而這種價(jià)格的攀升更在10月達到巔峰，均價(jià)高達8808元/平方米�？v觀(guān)年底市場(chǎng)，均價(jià)過(guò)萬(wàn)的樓盤(pán)不在少數。據專(zhuān)家預計，明年市場(chǎng)上的萬(wàn)元大盤(pán)將比比皆是，福州樓市，即將跨入“萬(wàn)元房”時(shí)代。

　　點(diǎn)評：動(dòng)輒萬(wàn)元以上的均價(jià)、百萬(wàn)元一套的房產(chǎn)，在背后支撐價(jià)格的到底是什么？萬(wàn)元房的目標客戶(hù)，是以改善型需求為主的置業(yè)群體，景觀(guān)、質(zhì)量、配套，在購買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，這些基本要素一個(gè)都不能少。

　　有業(yè)內人士認為，萬(wàn)元房時(shí)代，也是福州住宅的品質(zhì)時(shí)代，對于開(kāi)發(fā)商的建筑開(kāi)發(fā)，提出了更高要求�！爸�撐價(jià)格的，永遠都是品質(zhì)”，因此，在未來(lái)的市場(chǎng)上，只有真正意義上的高品質(zhì)住宅，才能贏(yíng)得購房者的青睞。

　　5.5%二手房營(yíng)業(yè)稅調整

　　為了應對淡市，2008年年底，政府部門(mén)出臺有關(guān)政策，將個(gè)人購買(mǎi)普通住房超過(guò)5年(含5年)改為超過(guò)2年(含2年)轉讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購買(mǎi)普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉讓收入減去購買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。然而，在經(jīng)過(guò)了一年旺市之后，在12月9日剛剛結束的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議上決定，從2010年元旦開(kāi)始，個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年重新恢復至5年。

　　點(diǎn)評：如果說(shuō)，2008年底國家出臺稅費減免政策的初衷是打破市場(chǎng)堅冰、促進(jìn)交易的話(huà)，那么，2009年末的這一輪宏調新政，則是在旺市之中，為了遏制炒房投機需求而出臺的限令。

　　盡管?chē)�家政策出臺后，有不少業(yè)內人士評價(jià)，此次營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的取消和其他政策優(yōu)惠的繼續保持，是國家給予普通購房者的一顆定心丸。然而，聯(lián)系福州本地的實(shí)際情況來(lái)看，宏調政策是否能夠起到其預計的作用，卻不得而知。

　　因為，從二手房市場(chǎng)的交易情況來(lái)分析，福州大部分新區的次新房，曾是大部分有著(zhù)迫切購房需求卻又因一手房?jì)r(jià)格太高買(mǎi)不起的初次置業(yè)者最理想的選擇。然而，新政之后，購房成本至少上漲了5%。如何讓政策能真正在平抑房?jì)r(jià)、打擊投機方面起到作用，還需有關(guān)部門(mén)認真分析和考量。

　　15040元/平方米“最后一拍”五幅樓面價(jià)過(guò)萬(wàn)

　　12月25日，被譽(yù)為“2009最后一拍”的土地拍賣(mài)舉行。作為今年最后一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì )，此次推出了9幅城區地塊，共57家開(kāi)發(fā)商和個(gè)人參與競拍。在經(jīng)過(guò)了一早上的激烈角逐后，9幅地塊均以高價(jià)拍出，且井大路地塊更創(chuàng )下了樓面價(jià)15040元/平方米的新紀錄。

　　點(diǎn)評：今年5月，我們還在為廈門(mén)樓市拍出的30.2億元單幅地塊巨額總價(jià)與10143元/平方米的樓面價(jià)驚嘆不已，沒(méi)想到今年年底，福州自己的土地拍賣(mài)，就上演了一次“最后的瘋狂”。9幅地塊中，5幅地塊的樓面價(jià)超過(guò)萬(wàn)元，而井大路地塊樓面價(jià)更超過(guò)15000元，加上建安成本等，單價(jià)至少要在20000元/平方米以上。

　　開(kāi)發(fā)商傾巢而出拿地，一方面因為9幅地塊均為小盤(pán)，即使是對于資金較為緊張的中小開(kāi)發(fā)商而言，也都是一個(gè)拿地的好機會(huì )。另一方面，也源于福州今年土地放量偏少，開(kāi)發(fā)商大多面臨“地荒”困局，加上年末各地地王頻出，開(kāi)發(fā)商對于明年的房?jì)r(jià)充滿(mǎn)信心。

　　不過(guò)，在土地市場(chǎng)紅火之際，莫名之間，也生出了幾分隱憂(yōu)：當面粉貴于面包的時(shí)代再度來(lái)臨之時(shí)，到底還有多少人會(huì )為高地價(jià)帶來(lái)的高房?jì)r(jià)買(mǎi)單？

　　50% 五部委新政打擊囤地炒地

　　12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開(kāi)發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。

　　點(diǎn)評：對于政府而言，“遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”的第一拳，打向了開(kāi)發(fā)商囤地、炒地。有業(yè)內專(zhuān)家認為，該項政策的實(shí)施，會(huì )擠出開(kāi)發(fā)商手中的部分資金，進(jìn)而促進(jìn)開(kāi)發(fā)商加快樓盤(pán)銷(xiāo)售，但也有觀(guān)點(diǎn)認為，此舉對小開(kāi)發(fā)商而言考驗重重，但對大開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，影響不大。

　　不過(guò)，在一個(gè)地價(jià)決定房?jì)r(jià)的年代里，抓住房?jì)r(jià)上漲的源頭，爭取改變“面粉比面包貴”的市場(chǎng)現狀，政府付出的努力，值得肯定。

　　而我們也可以期待，在未來(lái)一段時(shí)間內，關(guān)于加強房地產(chǎn)批后監管、嚴厲打擊閑置土地等進(jìn)一步措施的接連出臺。

　　171.9% 房屋空置面積驟增

　　日前，根據福州市建設局公布的最新數據顯示，今年1—9月份，福州市房屋空置面積93.58萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)171.9%，其中空置一年以上的占78.97%。

　　點(diǎn)評：自福州在2002年大刀闊斧地進(jìn)行新區建設以來(lái)，樓盤(pán)的空置現象就日益明顯，許多新建小區每到夜幕降臨時(shí)，多是“黑燈瞎火”。樓盤(pán)的空置率高，意味著(zhù)供給量遠遠大于當地居民的住房需求，一邊是高居不下的房?jì)r(jià)，一邊是不斷上漲的空置率，福州市場(chǎng)上的供求關(guān)系已然出現了明顯的失衡。

　　樓價(jià)持續不斷上漲，空置率也同步一路走高，這是否代表著(zhù)，福州的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在了一定的泡沫風(fēng)險？