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　　2009年，在全球經(jīng)濟危機影響尚未褪盡之時(shí)，福州樓市不僅沒(méi)出現眾人預期中的拐點(diǎn)，而仍是走出了“四季如春”的上揚行情�；仡�2009年，不僅用新的成交面積刷新了2007年史上最高峰時(shí)期紀錄，同樣在幾日前的土地拍賣(mài)會(huì )上，15040元/平方米的樓面地價(jià)又創(chuàng )出了新的地王。

　　海西國策、宏觀(guān)調控、開(kāi)發(fā)商資金鏈充�！�…眾多背景之下，一路上行的房?jì)r(jià)在2010年將如何變化？房企將如何把握機會(huì )，尋求突圍之道？中小戶(hù)型房源有限，房?jì)r(jià)是否又會(huì )上揚？而大幅放量的大戶(hù)型項目又會(huì )帶給福州怎樣的換房置業(yè)新理念？2010年的樓市是漲還是跌？其中的懸念，頗費思量。

　　1 土地供需矛盾持續突出？

　　本月25日，被稱(chēng)為“2009最后一拍”的土地拍賣(mài)會(huì )上，誕生了新“地王”。此次拍賣(mài)共推出9幅地塊，均位于福州市區，經(jīng)過(guò)3個(gè)小時(shí)的競逐，9幅地塊“名花有主”。值得一提的是，在第6幅地塊拍賣(mài)中，冠城大通以總價(jià)4.03億元拍下，樓面均價(jià)15040元/平方米，刷新了福州“地王”的紀錄。

　　業(yè)內人士表示，今年政府推地力度不大。相關(guān)數據也佐證了業(yè)內人士的分析。

　　今年福州五城區共拍出30幅、1412畝土地，與往年相比，大為減少�！懊鎸θ�市數十家的開(kāi)發(fā)商，平均下來(lái)，每家開(kāi)發(fā)商的儲備用地真的是‘少得可憐’�！睂Υ�，業(yè)內人士王先生不無(wú)感慨。從成交地塊所處區域來(lái)看，以倉山區和臺江區為主。有專(zhuān)家分析，從今年供應和成交的土地性質(zhì)來(lái)看，以商業(yè)用地為主，地塊普遍偏小，純居住用地只有萬(wàn)科在則徐大道以西的原工貿紙箱廠(chǎng)東地塊，面積僅為24.25畝。就此來(lái)看，新增土地供應帶來(lái)的商品房供應也有限。

　　“今年土地供應量同往年相比有所減少�！比趨R江山企劃部經(jīng)理陳福表示，由于土地供應量不大，加之外地房企參與角逐，地價(jià)被抬高了不少。另外，從拿地到商品房的推出還需要較長(cháng)的周期，下半年成交的地塊最快也要到明年底才能推出現房，而且今年土地拍賣(mài)多以商業(yè)用地為主，這對明年的住宅供應造成不小的影響。

　　2 2010上半年供不應求？

　　在業(yè)內人士看來(lái)，除了今年的土地供應不足外，隨著(zhù)年初樓市的復蘇，剛性需求得到有效釋放，今年大量存量房的消化殆盡也影響了明年的市場(chǎng)供應。

　　數據顯示，今年福州樓市全年升溫，導致從3月開(kāi)始，樓市數據屢創(chuàng )新高，6月起，各大開(kāi)發(fā)商手上的存量房消耗殆盡，這種“青黃不接”的狀況甚至持續了3個(gè)多月，直到9月才稍有新貨放量�！艾F在市場(chǎng)上最缺的就是120m2以下房源”，據2009年11月、12月最新成交數據顯示，目前福州樓市的市場(chǎng)供應集中在180㎡以上房源。

　　面對今年需求集中釋放、存量房大量消化、土地供應相對趨緊的情況，不少業(yè)內人士對明年的樓市狀況心存擔憂(yōu)，“存量房基本消化殆盡，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期相對較長(cháng)，而且可開(kāi)發(fā)用地也不多，如果明年延續年底的成交量，明年商品房供應會(huì )比較緊張，房?jì)r(jià)很有可能會(huì )進(jìn)一步上揚�！边@種擔心，從本月“最后一拍”的土地拍賣(mài)會(huì )上也可見(jiàn)一斑�！按舜闻馁u(mài)的地塊，其中商業(yè)用地占了半壁江山，其中宗地2009-34號和35號地全部為商業(yè)金融用地，可供住宅開(kāi)發(fā)的少之又少”，融信地產(chǎn)有關(guān)負責人稱(chēng)，不單單是“最后一拍”，從整個(gè)土地市場(chǎng)的供應量來(lái)看，住宅開(kāi)發(fā)量都比往年少了許多�！皬耐恋亻_(kāi)發(fā)的周期來(lái)看，到上市，最快也要有一年的時(shí)間才能推向市場(chǎng)”，因此，2009年上半年甚至相當長(cháng)的一段時(shí)間，福州市場(chǎng)上可售的樓盤(pán)，仍將是存量房。

　　據業(yè)內人士統計，2009年福州樓市的成交量將以400多萬(wàn)平方米的總量熱鬧收場(chǎng)，創(chuàng )下歷年新高�！叭绻�照這樣的數量發(fā)展，明年樓市肯定會(huì )出現供不應求的狀況”，業(yè)內人士林先生表示，考慮到土地儲備的因素，已有部分開(kāi)發(fā)商放緩推盤(pán)速度，以保證來(lái)年的供應量。

　　“如此一來(lái)，開(kāi)發(fā)商仍不愁賣(mài)，樓市行情看漲”，一業(yè)內人士不無(wú)擔心地稱(chēng)，從目前開(kāi)發(fā)商的在售樓盤(pán)來(lái)看，別墅產(chǎn)品以及平層大戶(hù)仍占據主流，中小戶(hù)型仍將是稀缺產(chǎn)品，產(chǎn)品斷檔仍然嚴重。

　　3 二手房交易降溫？

　　此次國家調整營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限等一系列政策調整，對業(yè)界來(lái)說(shuō)盡管是“意料之中”，但由于涉及面較廣，仍免不了引起熱議。

　　記者從福州市房地產(chǎn)交易登記中心了解到，早在兩個(gè)月前，福州各大地產(chǎn)中介就預測政策將調整，在簽約時(shí)反復提醒客戶(hù)，促成交易，所以近幾月來(lái)的交易量也放大了許多。11月份，由于市場(chǎng)上對于政策調整的預期強烈等因素，福州市二手房交易量較前10月增加了30%左右，但從12月份開(kāi)始交易熱度有所降溫，“主要是因為買(mǎi)賣(mài)方都是按揭購買(mǎi)的話(huà)，手續時(shí)間上已經(jīng)趕不上營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的末班車(chē)了，因此年前那波‘趕趟’行情已然終結”。

　　“這一政策對于二手房市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)方心理的影響是比較大的。至于直接對市場(chǎng)的影響，還有待觀(guān)察。因為營(yíng)業(yè)稅政策還不明確，究竟2年至5年內的次新房是按全額收取營(yíng)業(yè)稅還是差額收取�！斌P特房產(chǎn)經(jīng)紀人給記者算了一筆賬，如果是一套100萬(wàn)元的房子，全額征收和差額征收營(yíng)業(yè)稅之間就相差將近3萬(wàn)元，對于購房者特別是投資客來(lái)說(shuō)還是相差挺大的，況且現在市場(chǎng)上不少次新房?jì)r(jià)格遠超過(guò)100萬(wàn)元�！耙虼�，接下來(lái)會(huì )有一個(gè)觀(guān)察期�！斌P特房產(chǎn)董事長(cháng)李特表示，接下來(lái)二手房交易量出現下降主要還是因為政策調整而引發(fā)的市場(chǎng)觀(guān)望，具體影響有待相關(guān)政策進(jìn)一步明朗。

　　業(yè)內人士認為，從12月9日以及14日兩次國務(wù)院常務(wù)會(huì )議對樓市的調控政策看，監管層主要是為了打擊投資、投機需求。對此，有業(yè)內人士預測，接下來(lái)到明年初，二手房交易量將下降30%～40%。但同樣，業(yè)內人士均表示，從國家政策上看，對改善型自住需求依然是持鼓勵態(tài)度的，“因此短時(shí)間內，二手房交易量下滑實(shí)屬正�！�。

　　4 海西建設助推樓市？

　　一位資深業(yè)內人士稱(chēng)，海西建設已經(jīng)成為一個(gè)全國的大品牌，海西的價(jià)值不可估量。他認為，海西的品牌價(jià)值必然落于有形之物，也就是地產(chǎn)上，可以說(shuō)，目前國內外對海西建設高度關(guān)注，這最直接的反映就是這片土地更珍貴。只要對國家有信心，對海西有信心，對樓市也就有信心。

　　海西品牌為樓市提供了極大的增值空間。福建的對臺特殊優(yōu)勢，是其他地區所無(wú)法替代的。房管部門(mén)負責人表示，海西的需求必然會(huì )帶來(lái)房地產(chǎn)長(cháng)期繁榮的技術(shù)基數。首先，如果海西建設按照設想的速度發(fā)展，可以預計的是，今后城鎮居民收入水平將以較高的速度增長(cháng)，這就為房地產(chǎn)消費打下了經(jīng)濟基礎。第二，海西建設必然加速城市化的推進(jìn)，也必然帶來(lái)就業(yè)的發(fā)展，因此就必然給房地產(chǎn)提供一個(gè)剛性的需求。第三，城市港口群的興起、海西旅游業(yè)的發(fā)展，也會(huì )給城市的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)一個(gè)長(cháng)期的利好效應。

　　5 “資本為王”趨勢更明顯？

　　“一旦樓市調整，或者住房供應結構調整，樓市競爭將更加激烈，房企的資金實(shí)力將越來(lái)越重要�！睒I(yè)界人士林先生認為，2010年，國家若有新的調控政策出臺，除了對未來(lái)房?jì)r(jià)走勢產(chǎn)生影響外，福州樓市也必然迎來(lái)一個(gè)新的洗牌期。

　　事實(shí)上，嗅覺(jué)敏銳的房企早已走在前面。11月17日，中庚集團與中國建設銀行福建省分行、建銀國際(控股)有限公司在福建武夷山成功簽訂上市戰略合作協(xié)議。作為中國建設銀行“總行級重點(diǎn)客戶(hù)”，12月8日，福晟集團、福建仁文建設有限公司等房企與建行福建省分行簽署全面戰略合作協(xié)議，進(jìn)一步奠定了雙方的合作關(guān)系，亦為它們的下一步發(fā)展奠定了堅實(shí)的基礎。

　　另?yè)�有關(guān)媒體披露，包括寶龍、禹洲、中駿等三家民營(yíng)房企的赴港上市計劃有望年內獲批，而不久前，大洲集團也成功控股ST*興業(yè)完成借殼上市。今年的開(kāi)發(fā)商早已不愁生存問(wèn)題，如何讓“錢(qián)生錢(qián)”才是開(kāi)發(fā)商們的心頭大事。重啟IPO、擴大融資渠道、積極謀求上市，成為年終開(kāi)發(fā)商們未雨綢繆的事。2009年一年的旺銷(xiāo)，這也預示著(zhù)2010年的地產(chǎn)企業(yè)不太容易缺血，更意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商主動(dòng)調整自身市場(chǎng)定位的壓力很小，所以，“開(kāi)發(fā)商用高調市場(chǎng)預期拍出高地價(jià)，也無(wú)形中反證了未來(lái)高房?jì)r(jià)的遠景”。