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　　2008年秋，金融海嘯晚來(lái)風(fēng)急，全國樓市一片肅殺。地產(chǎn)老大萬(wàn)科旗下四大樓盤(pán)以7.3~8折促銷(xiāo)，拉開(kāi)杭州樓市降價(jià)大幕，多家樓盤(pán)紛紛跟進(jìn)，曾經(jīng)堅固的價(jià)格壁壘如多米諾骨牌一夜瓦解。在房子真正成為商品的杭州樓市10年歷史中，房?jì)r(jià)高歌猛進(jìn)，幾乎只漲不跌，老百姓對此頗有怨言。而這一次，降價(jià)來(lái)得如此迅猛，讓壓抑多時(shí)的“剛需”們奔走相告，萬(wàn)科降價(jià)短短兩天回籠資金2.13億元。

　　就在此時(shí)，杭州市委書(shū)記王國平站出來(lái)，說(shuō)了這么一句話(huà)：“一旦樓市大落、房?jì)r(jià)大跌，土地市場(chǎng)必將進(jìn)入不景氣周期，政府土地出讓收益會(huì )大幅減少，相應的城市建設、城市管理和民生保障資金也會(huì )大幅減少，最終受害的還是老百姓�！贝搜砸怀�，爭議四起，輿論嘩然。

　　杭州

　　被全國“拍磚”

　　樓市低迷之時(shí)，杭州推出俗稱(chēng)“24條”的救市政策。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)朱中一針?shù)h相對：“房?jì)r(jià)下跌最大受害者是地方官員！”

　　財經(jīng)名嘴皮海洲也忍不住了，他在博客里說(shuō)：“從民心所向來(lái)說(shuō)，地方政府的救市是不得人心的。一些城市的房?jì)r(jià)之所以出現回調，關(guān)鍵就在于這些地方的房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，已經(jīng)嚴重脫離了老百姓的購買(mǎi)力�！�

　　在杭州開(kāi)了7年出租車(chē)的司機老翟清晰地記得，2006年，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)不怎么景氣，第一次推出了購房入戶(hù)政策，外地購房者在錢(qián)江新城、下沙和濱江三地購房，達到條件的即可入戶(hù)杭州。2008年樓市慘淡，“24條”中又將購房入戶(hù)的實(shí)施范圍擴展至老城區。

　　老翟感嘆：“如果沒(méi)有購房入戶(hù)，哪里會(huì )有這么多溫州炒房客啊�！�

　　拍磚的同時(shí)，也有支持的聲音。一些網(wǎng)友說(shuō)：“由于成本在提高，房子即使降價(jià)，也不太可能降太多。而地方財政收入銳減，許多民生福利項目將下幅調整，甚至取消，最終受害的確實(shí)是大多數老百姓�！薄胺�?jì)r(jià)跌個(gè)一半，或許很多人能圓住房夢(mèng)，但經(jīng)濟必垮無(wú)疑。沒(méi)錢(qián)了，失業(yè)了，有房子住又如何？住進(jìn)去又怎么活？”

　　因此，一些經(jīng)濟領(lǐng)域的專(zhuān)家認為，在當時(shí)金融風(fēng)暴的背景下，穩住樓市確實(shí)是有必要的，這對穩定當時(shí)的經(jīng)濟非常重要。事實(shí)上，在杭州出臺24條不久，國家多部委聯(lián)手推出了多項救市政策。

　　地價(jià)全面躋身“萬(wàn)元戶(hù)”

　　2007年，轉塘地價(jià)過(guò)萬(wàn)；2009年，杭州人眼中“鄉下角落頭”的田園地塊也邁入了“萬(wàn)元俱樂(lè )部”……杭州頻頻上演“面粉比面包貴”。

　　在國內樓市，京、滬、穗、深并稱(chēng)四大一線(xiàn)城市。但是這兩年，杭州風(fēng)頭甚勁。據有關(guān)媒體報道，截至11月底，今年杭州的土地出讓收入僅次于上海和北京。如果從城市規模和居住人口以及出讓土地面積來(lái)考量，杭州地價(jià)之貴可見(jiàn)一斑。

　　高地價(jià)帶來(lái)的直接后果就是房?jì)r(jià)持續攀高。

　　如果追根溯源，早在1997年，杭州就在全國率先成立了土地儲備中心，并在1999年實(shí)行了第一次土地招標拍賣(mài)。

　　賣(mài)地產(chǎn)生的土地財政又被稱(chēng)為第二財政，它之所以逐漸成為一個(gè)城市預算外收入的最主要來(lái)源，很大程度上在于地方政府預算內收入現行的是分稅制，增值稅的75%上繳中央，25%留作地方。即使財政收入大幅增長(cháng)，但地方財政收入增長(cháng)有限。這使得地方政府對土地出讓收入傾注了極大熱情，杭州也不例外，土地出讓金占地方收入的比重越來(lái)越高。

　　杭州這些年巨量的土地出讓金，在很大程度上改善了城市面貌，提升了杭州人的生活品質(zhì)。

　　但就像很多專(zhuān)家學(xué)者所擔心的，杭州土地財政依賴(lài)度越來(lái)越高，并不一定是好事。著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家李稻葵不久前警告：“土地財政”的實(shí)質(zhì)是購房者通過(guò)銀行將錢(qián)“借”給了政府，政府拿錢(qián)去搞基建，在這種模式中，政府透支了未來(lái)幾十年的土地，開(kāi)發(fā)商頂著(zhù)政策變化的風(fēng)險參加一場(chǎng)豪賭，購房者則背上沉重負擔。

　　第二個(gè)夾心層的出現

　　杭州提出過(guò)兩個(gè)夾心層的概念，一是指不符合廉租房租賃條件、又買(mǎi)不起經(jīng)適房的低收入住房困難家庭；二是不符合經(jīng)適房申購條件、又買(mǎi)不起商品房的低中收入住房困難家庭。

　　很多購房者發(fā)現，在兇猛的房?jì)r(jià)漲勢中，自己正逐漸淪為第二類(lèi)夾心層。

　　盧煜是老杭州，從小住在吳山一帶。1998年，因杭州要改造河坊街，面臨拆遷的盧煜父母選擇了貨幣安置，拆遷補償費是2000元/平方米。用這筆錢(qián)加上積蓄，以2300元/平方米的價(jià)格買(mǎi)了天時(shí)苑一套房子，“那時(shí)候，旁邊的稻香園大概是3000元/平方米”。等2005年盧煜準備買(mǎi)房結婚，挑來(lái)挑去還是挑中了稻香園�！胺�?jì)r(jià)已經(jīng)接近8000元/平方米。我很不平衡，7年房?jì)r(jià)翻了一倍�！倍鴥H僅4年之后，稻香園的房?jì)r(jià)再度翻了一倍多。盧煜慶幸自己買(mǎi)得早，否則她也很可能像夾心層一樣，為買(mǎi)房而發(fā)愁。

　　即使是資深的房產(chǎn)投資者，也對杭州的房?jì)r(jià)感到迷茫。動(dòng)輒兩三百萬(wàn)的房子，真值那個(gè)價(jià)嗎？

　　五類(lèi)保障房的構建

　　事情的另一面是，這十年來(lái)，杭州在保障房體系的構建上一直走在全國前列。廉租房、經(jīng)濟適用房、危改房、限價(jià)房(拆遷安置房)，包括最近正式啟動(dòng)的經(jīng)濟租賃房，為杭州相當一部分低收入人群解決了住房問(wèn)題。如今，杭州經(jīng)濟適用房已經(jīng)實(shí)現了“房等人”。

　　這個(gè)月初，杭州市召開(kāi)“居者有其屋”領(lǐng)導小組會(huì )議，進(jìn)一步明確了杭州2010年保障性住房工作目標。

　　明年，市區經(jīng)濟適用住房將開(kāi)工建設50萬(wàn)平方米，竣工50萬(wàn)平方米；拆遷安置房開(kāi)工確保360萬(wàn)平方米，力爭400萬(wàn)平方米，竣工200萬(wàn)平方米；新建50萬(wàn)平方米的人才專(zhuān)項用房，突出貢獻人才住房用地在杭氧、之江、濱江地塊劃定180畝……

　　更讓市民期待的是，會(huì )議原則通過(guò)了房管局降低門(mén)檻的建議，實(shí)施后將進(jìn)一步擴大廉租住房和經(jīng)適房覆蓋面。

　　轉型！轉型！

　　浙江大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授 史晉川

　　杭州房?jì)r(jià)高，并不是某一個(gè)人所能左右的。至少在2025年前，中國房?jì)r(jià)整體上將是上漲趨勢，原因有三。

　　首先，中國現在處于大規模城市化階段，大量的農村人口轉移到城市，必然導致住房需求很大，現在是全中國的房?jì)r(jià)都在漲，這是中國工業(yè)化和城市化進(jìn)程中的一個(gè)必然趨勢。

　　其次，目前中國人的消費需求結構發(fā)生了重要變化，從之前以“吃、住”兩大消費重點(diǎn)逐漸過(guò)渡到“住、行”兩大重點(diǎn)，這個(gè)消費需求結構的變化預計到2020~2025年左右才會(huì )趨于平穩。

　　還有一個(gè)非常重要的因素是2000年后，中國的住房開(kāi)始真正商品化、市場(chǎng)化，如今正達到一個(gè)高峰�，F在的情況是什么？上世紀50年代、60年代、70年代、80年代甚至90年代的人都在買(mǎi)房，五個(gè)年代的人對住房的需求集中釋放，房?jì)r(jià)很難在短時(shí)間內剎車(chē)。其實(shí)這樣的市場(chǎng)是有點(diǎn)畸形的。中國人歷來(lái)就有買(mǎi)房置業(yè)的傳統，而在國外，租房的比例更高。

　　就杭州來(lái)說(shuō)，杭州在浙江區域發(fā)展中的優(yōu)勢地位太突出了。用股市的話(huà)來(lái)說(shuō)，杭州是績(jì)優(yōu)小盤(pán)股。

　　由于城市的土地收入歸地方政府所有，現在土地財政已成地方政府最大的收入來(lái)源。老百姓一方面受益于土地財政帶來(lái)的公共服務(wù)的增加，一方面又受累于高房?jì)r(jià)。要解決這個(gè)問(wèn)題，就必須從發(fā)展型政府向服務(wù)型政府轉變，目前杭州公共服務(wù)方面的支出遠未達到服務(wù)型政府的需求。以后必然要加大這方面的支出，完善廉租房及其他住房保障體系。

　　最新動(dòng)態(tài)

　　今年樓市漲幅驚人，調控呼聲日高。12月以來(lái)，中央相關(guān)部門(mén)陸續出臺了一系列政策，被視為調控“組合拳”。杭州樓市交易很快因此發(fā)生變化。在過(guò)去幾個(gè)月瘋狂趕政策“末班車(chē)”的二手房市場(chǎng)，最近成交驟降；在一手房市場(chǎng)上，已經(jīng)有郊區樓盤(pán)大幅打折。