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　　救市政策推動(dòng)樓市逆轉

　　2009年這場(chǎng)樓市狂飆堪比電影大片。從年初的市場(chǎng)看空到三月的小陽(yáng)春、紅五月再到七月后的狂飆突進(jìn)，這一年樓市的風(fēng)云變幻，令很多市場(chǎng)中人都看不明白。

　　人們把原因歸結為開(kāi)工不足，土地供應斷檔，4萬(wàn)億投資和天量信貸資金的刺激，央企追逐“地王”，通脹預期。事實(shí)上，這場(chǎng)亢奮的源頭，是催促樓市交易量的一系列事關(guān)稅費、利率的置業(yè)優(yōu)惠政策，宏觀(guān)政策這一只有形之手對市場(chǎng)的影響可謂“如來(lái)佛的手掌”。時(shí)至年終，作為可以載入樓市史冊的2009年，有必要對于這一年宏觀(guān)政策影響下樓市變化的脈絡(luò )做一梳理盤(pán)點(diǎn)。

　　剛需推動(dòng)樓市走出低谷

　　2008年政府為扶植陷入低谷的房地產(chǎn)業(yè)出臺了系列優(yōu)惠政策，政策一定程度上改變了市場(chǎng)預期，并大大減輕了購房者的負擔。但當時(shí)經(jīng)濟大勢尚不明朗，消費者信心尚未恢復，短時(shí)期未有明顯改善。政策的顯效需要一定的消化期，市場(chǎng)仍舊一片低迷，春節期間更是出現全市新房?jì)H成交九套，成交均價(jià)為5594元/平方米，全市的成交均價(jià)環(huán)比下降26.6%的情況。

　　春節后，政策的累計效應開(kāi)始逐步顯現，在一系列稅費減免以及樓盤(pán)優(yōu)惠條件的促使下，一部分2008年底和春節期間積累的婚房、拆遷等剛性需求陸續入市，節后主打婚房的小戶(hù)型更是持續暢銷(xiāo)，成交量開(kāi)始小幅攀升。剛性需求的逐步釋放令樓市初見(jiàn)起色，為2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)全面回暖奠定了基礎。

　　藍印戶(hù)口催生市場(chǎng)回暖

　　2009年2月4日，在年味還未散盡之時(shí)，放寬藍印戶(hù)口政策這樣的重大利好出臺。一時(shí)間激起各方的強烈反應。

　　在年初本地剛性需求受到擠壓，還未充分得到釋放的時(shí)候，藍印戶(hù)口對于一些外地在天津的工作人員以及一些想在天津落戶(hù)，以便子女日后入學(xué)方面的周邊地區的購房者都有著(zhù)較大的吸引力。從藍印戶(hù)口政策出臺以后，許多符合條件的樓盤(pán)主打藍印牌，銷(xiāo)量節節攀升。數據顯示，2009年上半年外地購房者比例達33%，相較去年翻番。

　　此時(shí)，年初觀(guān)望的局面開(kāi)始有所松動(dòng)，隨著(zhù)政策的進(jìn)一步深入，很多外地消費者開(kāi)始組團來(lái)天津購房，對本地持幣待購這部分消費者的心理產(chǎn)生了一定的沖擊，他們擔心外地需求一旦集中釋放，就會(huì )造成房?jì)r(jià)的企穩回暖，因此市場(chǎng)就產(chǎn)生了缺口。于是，剛性需求紛紛入市，市場(chǎng)開(kāi)始逐步回暖。

　　二套房貸松綁助市場(chǎng)上攻

　　二套房貸收緊政策是政府在為調控2007年樓市過(guò)快上漲而定，但在2008年10月后房地產(chǎn)業(yè)因金融危機影響而急轉直下，為鼓勵樓市回暖增加貸款額度，各大地方銀行開(kāi)始對二套房逐步松綁。

　　隨著(zhù)剛性需求的紛紛釋放，二套房貸政策的寬松，進(jìn)入5月，大量改善型需求也陸續入市，一時(shí)間，市場(chǎng)上大戶(hù)型熱銷(xiāo)。而隨著(zhù)樓市成交量的逐步放大，通貨膨脹的預期越發(fā)明顯，投資客紛紛重現江湖。據專(zhuān)業(yè)人士透露，目前投資客的比例已經(jīng)在30%至40%，而且以職業(yè)炒家居多。

　　下半年，隨著(zhù)二套房貸收緊致使津城的“金九銀十”風(fēng)光不再，成交量和均價(jià)均有所回落。市場(chǎng)似乎有偃旗息鼓之勢，但隨著(zhù)年底一些列優(yōu)惠政策即將到期，通貨膨脹的預期擴大，一些零散資金找不到更好的出口，紛紛涌入樓市，一時(shí)間，恐慌性購買(mǎi)成了市場(chǎng)的主旋律。

　　營(yíng)業(yè)稅新政帶火二手市場(chǎng)

　　二手房市場(chǎng)在2009年的表現足以令人側目，在經(jīng)歷了2008年低迷后，自年初3月開(kāi)始大力反彈，5、6月份成交套數字保持了7000套/月以上的高成交量，7月更是以月成交10122套的表現創(chuàng )歷史新高，在經(jīng)歷了金九銀十的短暫的平穩期后，11月全市二手私產(chǎn)住宅共成交10851套，環(huán)比上漲37.8%，年內最高記錄重被刷新。成交量占總體成交的70%

　　二手房領(lǐng)銜的局面，與營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠新政密切相關(guān)。

　　年初，由于政策優(yōu)惠明顯，二手房市場(chǎng)率先對政策作出反應，各大門(mén)店迅速活躍起來(lái)。5年內的次新房備受親睞。數據顯示，2008年全年成交套數是32364套，截至12月15日， 2009年全年是95574套，同比上漲達195.3%

　　年底，時(shí)至優(yōu)惠政策即將到期，二手房市場(chǎng)也迎來(lái)了新一輪的成交高峰。

　　一位在買(mǎi)與不買(mǎi)之間徘徊已久的買(mǎi)家孫女士告訴記者，“年底了，營(yíng)業(yè)稅政策即將到期，一定得在大限之前出手，能節省數萬(wàn)元的稅費，即便其它優(yōu)惠政策繼續執行，有政策的扶持，房?jì)r(jià)也可能繼續上漲，所以無(wú)論政策是否恢復，年底前出手都是明智之選�！�

　　一位中介朋友對記者表示，這種心態(tài)的買(mǎi)家不在少數，所以造成年底成交井噴。

　　信貸寬松開(kāi)發(fā)商“不差錢(qián)”

　　2009年，資本市場(chǎng)充裕的流動(dòng)性及寬松的貨幣信貸政策，造就了房地產(chǎn)企業(yè)融資的“新時(shí)代”。天量銀行信貸涌入房地產(chǎn)，資本市場(chǎng)上市潮重啟，增發(fā)配股、公司債此起彼伏，在巨量資金推動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商資金鏈由“緊繃”快速轉化為“不差錢(qián)”，房地產(chǎn)行情逆轉，房地產(chǎn)調整被迫“停下步伐”，房?jì)r(jià)爆漲。

　　根據數據統計，13家已披露中報的房企2009年上半年經(jīng)營(yíng)性現金流量?jì)糁禐?44.23億元。其中有7家公司現金流由負轉正，同比增幅在100%以上的共有8家。

　　統計還顯示，13家房企中，上半年資產(chǎn)負債率同比有所下降的共有10家，占比達到76.92%，平均負債率為59.53%，同比下降5.42個(gè)百分點(diǎn)。貨幣資金共計336.25億元，同比增長(cháng)71.53%，企業(yè)的資本結構有了一定好轉。

　　與此同時(shí)，國家貨幣政策寬松所帶來(lái)的信貸支持，也降低了開(kāi)發(fā)商籌資的難度。國內貸款和定金及預收款成為開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源增速上升的主要原因。

　　由去年年底的嗷嗷待哺，到今年的財大氣粗，各大房企均以通過(guò)這一輪寬松的貨幣政策和上市風(fēng)潮迅速積攢了脂肪。

　　房企擴張全國地王競現

　　從2009年5月開(kāi)始，“北京地王”的頭銜幾乎以每月一次的速度被不斷刷新。在上半年全國一線(xiàn)城市瘋狂搶地的同時(shí)，天津的土地市場(chǎng)一直表現的很從容，和一線(xiàn)城市形成鮮明對比。

　　進(jìn)入下半年，天津的土地市場(chǎng)開(kāi)始悄然升溫。

　　據天津中原地產(chǎn)研究中心7月土地月報顯示，7月天津供地82幅，供地面積1128公頃，其中居住用地20幅，土地面積479公頃，供地面積較前12個(gè)月均值劇增。且7月，市場(chǎng)上還出現了洞庭路溢價(jià)6億的地塊。

　　8月前兩周，天津土地市場(chǎng)發(fā)力，推出土地29宗，共計面積171萬(wàn)平方米，推出量位居首位。

　　其中，保利天津拿下地塊位于東麗區昆侖路西側，耗資20.4億，規劃建筑面積約58萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)3504元/平方米。

　　11月2日上午，中信集團以36億元的總價(jià)拿下津南區八里臺鎮天嘉湖北側一塊掛牌出讓的土地，該地塊也是2009年天津土地市場(chǎng)地塊面積和總地價(jià)的雙料“地王”。

　　天津地市的悄然升溫主要是因為天津上半年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的去存化量驚人，市場(chǎng)存量迅速減少所致。天津下半年來(lái)連續4個(gè)月供應量少于需求，新增供給嚴重不足，開(kāi)發(fā)商若想在天津市場(chǎng)繼續發(fā)展，進(jìn)行適當的戰略?xún)�備勢在必行。其次，天津土地市�?chǎng)滯后，跟天津土地供應滯后有關(guān)。上半年上海，北京頻顯地王的時(shí)候，天津正在鬧地荒。其次很多上市公司目前正在天津積極進(jìn)行土地拓展的準備，本土企業(yè)也在積極進(jìn)行土地儲備。（今晚報）