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　　問(wèn)題回顧：樓市成交何時(shí)回暖？關(guān)注指數：★★★★★

　　回答：2009年年初，樓市還是一片悲觀(guān)，但僅僅幾個(gè)月，市場(chǎng)便發(fā)生了根本性逆轉，商品房成交量突然“井噴”。2009年前11個(gè)月，全國商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額增速均創(chuàng )1998年中國住房市場(chǎng)化以來(lái)最高紀錄。鄭州2009年前11個(gè)月中有6個(gè)月份商品房成交套數超過(guò)1萬(wàn)套�？磥�(lái)，當剛性需求、改善性需求、投資需求在救市政策的刺激下一起襲來(lái)之時(shí)，樓市想不瘋狂都不行。

　　樓市成交持續走高

　　2009年，許多行業(yè)深受金融危機打擊，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)卻在危機中迎來(lái)最輝煌的一年。年初還在低迷中徘徊的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在政策刺激下逐漸復蘇，并迎來(lái)爆發(fā)式增長(cháng)。

　　統計數據顯示，2009年前11個(gè)月，全國商品房銷(xiāo)售面積7.52億平方米，同比增長(cháng)超過(guò)五成；商品房銷(xiāo)售額3.6萬(wàn)億元人民幣，同比增長(cháng)近九成。銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額增速均創(chuàng )1998年中國住房市場(chǎng)化以來(lái)最高紀錄。

　　鄭州樓市的情況與全國樓市大體吻合，且表現更為強勁。同致行提供的數據表明，1～11月份，鄭州市商品房銷(xiāo)售面積為995.9萬(wàn)平方米，比上年同期增長(cháng)65.2%，呈現高速增長(cháng)態(tài)勢。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積846.4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)68.8%。

　　同致行品牌運營(yíng)部總監曹慶偉告訴記者，從2009年春節過(guò)后的3月份開(kāi)始，鄭州樓市開(kāi)始出現一輪長(cháng)時(shí)間的反彈走勢，這輪反彈走勢長(cháng)達7個(gè)月之久，2009年前11個(gè)月中有6個(gè)月份商品房成交套數超過(guò)1萬(wàn)套，3～10月份商品房月銷(xiāo)售面積沖破90萬(wàn)平方米大關(guān)，其中，6～9月份商品房月銷(xiāo)售面積更是沖破100萬(wàn)平方米大關(guān)，鄭州樓市出現了兩輪沖高局面。

　　二手樓市也異�；鸨�。數據顯示，2009年1~10月份，鄭州二手房銷(xiāo)售面積193.22萬(wàn)平方米，較2007年同期增長(cháng)了50.4%，較上年同期增長(cháng)了119.4%。

　　回暖在于政策轉向

　　樓市之所以長(cháng)時(shí)間持續走高是基于推動(dòng)市場(chǎng)長(cháng)時(shí)間反彈的因素在于宏觀(guān)層面政策力量轉變和市場(chǎng)剛性需求沉淀過(guò)長(cháng)。

　　曹慶偉表示，2008年初始，在各種樓市政策和數次加息的累加效應下，國內樓市開(kāi)始出現下行趨勢，樓市成交低迷，樓盤(pán)價(jià)格松動(dòng)，開(kāi)始推出各種優(yōu)惠措施，但眾多購房者觀(guān)望態(tài)度堅決。2008年下半年美國爆發(fā)金融危機，之后波及國內，2008年年底國內出口受到嚴重影響，中央政府和地方政府為了刺激消費、拉動(dòng)內需，樓市宏觀(guān)調控政策開(kāi)始發(fā)生重大轉向，由之前的緊縮政策轉為放松甚至刺激政策，地方政府大量的樓市刺激優(yōu)惠政策出臺。

　　另外，在2008年一年內，房地產(chǎn)市場(chǎng)積累沉淀了大量的購房觀(guān)望者，這批觀(guān)望者在中央和地方各種樓市利好政策的刺激下，開(kāi)始紛紛進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易，而剛性需求者對于樓市的推高，引發(fā)了商品房?jì)r(jià)格回升，并吸引大量的投資者和投機者進(jìn)入市場(chǎng)，使得市場(chǎng)開(kāi)始出現強烈的反彈。

　　河南財經(jīng)學(xué)院常務(wù)副院長(cháng)李曉峰認為，2009年樓市的超預期快速復蘇除了多方需求的積累釋放和激發(fā)以外，與市場(chǎng)供給量的明顯不足也密切相關(guān)。這主要是因為在2007年第四季度以及整個(gè)2008年當中，眾多開(kāi)發(fā)商對未來(lái)樓市預期相對悲觀(guān)，開(kāi)發(fā)商們更多地采取謹慎的態(tài)度與緊縮的戰略，無(wú)論是拿地的數量，還是開(kāi)發(fā)的數量與節奏都明顯下降，從而當2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求洶涌而至的時(shí)候，供應的節奏沒(méi)能及時(shí)跟上，造成了供需比例的失衡。

　　剛性需求主導鄭州

　　盡管自2008年7月份以來(lái)，國內部分一、二線(xiàn)城市出現了量跌價(jià)漲的情況，但鄭州樓市仍然“一枝獨秀”，成交量繼續沖高。數據顯示，2008年7月、8月、9月，鄭州樓市成交量分別為108.37萬(wàn)平方米、104.59萬(wàn)平方米、108.33萬(wàn)平方米，成交量保持在100萬(wàn)平方米以上的高位運行。

　　為何鄭州樓市出現長(cháng)時(shí)間的量?jì)r(jià)齊升現象？曹慶偉表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著(zhù)的地區性差異特征使得鄭州樓市比沿海城市反彈時(shí)間更長(cháng)。鄭州樓市購房者中更多的是自住性需求客戶(hù)，這些購房者在2008年市場(chǎng)低迷時(shí)期進(jìn)入了觀(guān)望，經(jīng)過(guò)一年的觀(guān)望期后，這些客戶(hù)的需求必然要集中釋放出來(lái)，由于自住性需求比例高，因而釋放的時(shí)間更長(cháng)些。另一方面是由于鄭州樓市購房者中省內市地人群占了很大比例，河南省人口眾多，鄭州特殊的地位，吸引了大量市地人口前來(lái)購房，使得鄭州城市化率快速提升，推動(dòng)了房地產(chǎn)成交量的走高。而鄭州相關(guān)部門(mén)出臺的優(yōu)惠政策對于鄭州樓市的刺激作用也相當大，這些政策中不但有針對購房消費者的，還有關(guān)于開(kāi)發(fā)商、稅費和公積金等方面的，這些政策的實(shí)施對本地樓市的刺激效用更大。