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　　過(guò)去的一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)從年初“試探性抄底”到年中“放量大漲”再到年底“恐慌性搶購”，最后國務(wù)院出手四道遏制高房?jì)r(jià)的“金牌”，有關(guān)部委也相繼出臺有關(guān)土地、稅收等新規，這些連環(huán)釋出的新政策使樓市生態(tài)頓時(shí)大變。2010年，高房?jì)r(jià)將在向上、向下的通道上作怎樣的調整備受關(guān)注。

　　2010年整體房?jì)r(jià)上漲空間大幅縮小

　　“國四條”出臺以來(lái)，在很大程度上影響了人們對房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期。過(guò)去的一年，作為二線(xiàn)城市的福州商品房均價(jià)上漲了2000多元，市中心部分新樓盤(pán)均價(jià)現已達兩萬(wàn)元，越來(lái)越多原本“買(mǎi)得起房”的城市家庭只能“望房興嘆”。家庭年收入七萬(wàn)元左右的福州市民陳輝對《經(jīng)濟參考報》記者說(shuō)，飛漲的房?jì)r(jià)已經(jīng)讓他無(wú)力購房改善居住條件，只能在一套60平方米的單位舊公房里“蝸居”，現在他指望“國四條”能夠把房?jì)r(jià)降下來(lái)。

　　在北京、廣州、福州等大中城市，受房產(chǎn)交易營(yíng)業(yè)稅征收年限由兩年改成五年的政策調整影響，二手房市場(chǎng)交易出現了不同程度的下滑，許多潛在的購房者重新陷入了觀(guān)望。

　　據美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部預測，2010年，北京二手房市場(chǎng)將出現明顯的調整。第一季度歷來(lái)是樓市的成交淡季，而且2010年的系列政策實(shí)施日都是從1月份開(kāi)始，這使得需求將出現明顯的觀(guān)望。2009年12月因諸多購房?jì)?yōu)惠政策到期而出現的“恐慌性搶購”已經(jīng)透支了2010年1月市場(chǎng)，2010年1月北京全市二手房的成交量將出現非常明顯下滑。而到了2月由于受春節假期的影響，可能出現自2009年3月份以來(lái)成交量首次下跌到兩萬(wàn)套以下的情況。

　　在2010年的新年樓盤(pán)報價(jià)單中，廣州市越秀老城區和天河珠江新城基本都在每平方米兩萬(wàn)元以上。雖然有部分開(kāi)發(fā)商著(zhù)手積極促銷(xiāo)，甚至久違的“半價(jià)賣(mài)樓”重現江湖，但與開(kāi)發(fā)商加快推盤(pán)和加大促銷(xiāo)力度的積極態(tài)度相比，不少市民的看樓購房積極性并不高，大部分都說(shuō)價(jià)格太高了。

　　據福建麥田房產(chǎn)中介公司總經(jīng)理黃少華介紹，目前，福州二手房市場(chǎng)以普通住宅為主，不滿(mǎn)五年差額征收營(yíng)業(yè)稅對這部分房產(chǎn)交易幾乎沒(méi)有影響。但對高檔住房轉讓將產(chǎn)生較大影響，預計2010年起高檔房轉讓將出現大幅度下降，整體房?jì)r(jià)的上漲空間大幅縮小。

　　部分業(yè)內人士預測，2010年上半年房地產(chǎn)的調控政策還會(huì )陸續出臺，但未來(lái)房?jì)r(jià)下降的可能性不大。

　　福建群升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團銷(xiāo)售部負責人郝先俊告訴《經(jīng)濟參考報》記者，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)快速銷(xiāo)售的行情出乎意料，住房供應量日漸偏少而供不應求；土地成本上漲，占開(kāi)發(fā)總成本比例增大，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)沒(méi)有降價(jià)空間，加上現在開(kāi)發(fā)商資金較為充裕，未來(lái)房?jì)r(jià)可保持堅挺。

　　中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌說(shuō)：“雖然已經(jīng)有一系列政策的出臺，我們的社會(huì )對房地產(chǎn)的發(fā)展下一步的發(fā)展大家還是看不透，再加上在2009年出現了爆發(fā)性的增長(cháng)，也就是說(shuō)好像100米賽跑在激烈的奔跑以后不可能再加速度，能不能在這個(gè)平臺上站得住，大家恐怕也需觀(guān)望，對政策也是沒(méi)吃透，大家都在觀(guān)望政策下一步會(huì )怎么樣�！�

　　顧云昌認為，2010年一季度的遭遇不會(huì )像上一年的三季度、四季度那么旺盛。他說(shuō)“主要原因是，全國的房?jì)r(jià)已經(jīng)處在高位，絕大多數城市的房?jì)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了2007年的峰值。在高房?jì)r(jià)的面前可能會(huì )擠掉相當部分的相對低端的需求，中央出臺的抑制投資投機性需求的政策，也會(huì )擠出一部分的投資投機需求者，這些政策的出臺都會(huì )影響到我們整個(gè)的交易量。我們整個(gè)經(jīng)濟還在復蘇回升過(guò)程中，仍然需要房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟作出貢獻，也就是說(shuō)仍然需要我們的居民通過(guò)踴躍的買(mǎi)房推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定，當然主要是滿(mǎn)足自住型和改善型需求這樣的情況，積極性穩定下來(lái)�！�

　　“再加上我們保障性的住房或者是中低價(jià)位中小套型的面向中低收入的家庭型住房加大供應量，使整個(gè)我們房地產(chǎn)的交易或者房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍然保持相對于2009年平穩的狀態(tài)，這是我想2010年的一個(gè)走勢�！鳖櫾撇�說(shuō)。

　　中國社科院財貿所教授況偉大教授表示，房?jì)r(jià)在2010年上半年可能會(huì )有所下降，但下降的程度取決于中央政策出臺的效果，還要取決于人們的預期能夠持續多長(cháng)時(shí)間。

　　遏制高房?jì)r(jià)亟待健全房地產(chǎn)三項制度

　　浙江大學(xué)江萬(wàn)齡國際經(jīng)濟與金融投資研究中心副主任景乃權接受《經(jīng)濟參考報》專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，目前的房地產(chǎn)泡沫已由經(jīng)濟問(wèn)題轉變?yōu)樯鐣?huì )問(wèn)題，僅僅依靠經(jīng)濟措施已很難解決。但如果中央政府下定決心，完全通過(guò)行政手段遏制目前的高房?jì)r(jià)，又會(huì )使房地產(chǎn)價(jià)格高空墜落，給我國社會(huì )穩定和經(jīng)濟發(fā)展帶來(lái)更大的隱患。應充分協(xié)調利用行政調控和市場(chǎng)調節，絕不能回到“放亂收死”的老路，因此遏制高房?jì)r(jià)亟待健全房地產(chǎn)三項制度，即在房地產(chǎn)宏觀(guān)管理上采取“雙軌制”；在針對地方政府中觀(guān)房地產(chǎn)管理上采取“問(wèn)責制”；在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商微觀(guān)管理上采取“稅收金融制”。

　　宏觀(guān)管理的“雙軌制”

　　景乃權說(shuō)，目前的高房?jì)r(jià)已經(jīng)遠遠超出了普通大眾的購買(mǎi)能力。調查顯示，北京、上海、廣州、深圳等城市房地產(chǎn)每平方米均價(jià)接近或超過(guò)了兩萬(wàn)，80%左右的民眾表示“買(mǎi)不起房子”。目前的高房?jì)r(jià)已不僅是一個(gè)阻礙經(jīng)濟持續發(fā)展的問(wèn)題，更是一個(gè)影響社會(huì )和政治穩定的民生問(wèn)題。因此有必要將我國房地產(chǎn)市場(chǎng)從市場(chǎng)化單軌轉向社會(huì )政策和經(jīng)濟政策雙軌，即廉租房和商品房“雙軌制”。廉租房的建設由中央政府主導，嚴格規范地方政府建設廉租房的比例。在沒(méi)有達到廉租房建設比例的情況下嚴格控制商品房的開(kāi)發(fā)。而商品房的開(kāi)發(fā)則可以由市場(chǎng)進(jìn)行供需確定�！半p軌制”的運用可以有效解決大部分低收入者的居住問(wèn)題，保障社會(huì )安定和政治穩定。

　　2007年，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，明確要求加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的住房保障體系。2008年四季度，中央把保障性安居工程納入應對金融危機的重大舉措，進(jìn)一步加大保障房建設投資。2009年5月，住建部、國家發(fā)改委和財政部聯(lián)合印發(fā)了《2009—2011年廉租住房保障規劃》。這些都表明了，中央對房地產(chǎn)宏觀(guān)管理采取了廉租房和商品房的“雙軌制”�，F在的主要問(wèn)題是，對地方政府缺乏問(wèn)責，對開(kāi)發(fā)商的管理缺少健全有效的稅收金融制度。

　　針對地方的“問(wèn)責制”

　　景乃權認為，地方政府有動(dòng)力抬升地價(jià)、推漲房?jì)r(jià)，主要是原因：首先，以G D P為主的績(jì)效考核體系；其次，土地出讓金收入。在當前政府官員績(jì)效評價(jià)體系中，G D P及其增長(cháng)率占很大的比重。而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對地方G D P的增長(cháng)有重要促進(jìn)作用。出于政績(jì)的考慮，地方政府官員有動(dòng)力積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，采取鼓勵銀行為房地產(chǎn)商貸款、給予房地產(chǎn)商優(yōu)惠等政策，以提升房地產(chǎn)價(jià)格，從而提高當地G D P的絕對值和增長(cháng)額。

　　土地出讓金是地方政府重要的財政收入來(lái)源。抬高土地出讓價(jià)格直接就能增加地方政府收入，地方政府有激勵抬升土地出讓價(jià)格內生動(dòng)力，而高地價(jià)是推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升的重要原因之一。同時(shí)，地方政府傾向于采取有利于房地產(chǎn)價(jià)格上漲的政策，進(jìn)一步推動(dòng)土地價(jià)格上漲。在這樣一個(gè)“高地價(jià)———高房?jì)r(jià)———高地價(jià)”循環(huán)中，房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì )越來(lái)越高。

　　在針對地方政府中觀(guān)房地產(chǎn)管理上可以采取“問(wèn)責制”方法�！皢�(wèn)責制”是指在考核地方政府官員績(jì)效時(shí)，不僅僅看重G D P的高低，同時(shí)納入拍賣(mài)土地價(jià)格、廉租房占商品房的比例，商品房?jì)r(jià)格增幅、商品房空置率等代表民生狀況的綜合指標。這樣可以降低地方政府吹大房地產(chǎn)泡沫的動(dòng)因。

　　微觀(guān)層面的“金融稅收制”

　　景乃權表示，政府在鼓勵居民購買(mǎi)自住房和改善性用房的同時(shí)，要采取措施嚴格抑制投機，充分運用土地出讓金、營(yíng)業(yè)稅、物業(yè)稅、房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅和貸款首付等等財稅金融政策，根據國家宏觀(guān)和微觀(guān)經(jīng)濟形勢隨時(shí)規范和調節房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

　　物業(yè)稅的推出可以有效地抑制高房?jì)r(jià)。因為現擁有住房的成本比較低，這導致了很多投資和投機者購買(mǎi)多套的住房，持房待漲。物業(yè)稅增收提高了房地產(chǎn)投資的空置成本，從而對房?jì)r(jià)有抑制作用，按1%的稅費，征稅后房?jì)r(jià)將理論上下降15%—20%。同時(shí)，房產(chǎn)物業(yè)稅的征收可以采取區別對待的方式，自住房和改善性用房免征，第三套及以上開(kāi)始征收物業(yè)稅。

　　當然，物業(yè)稅的推出必須配合房產(chǎn)實(shí)名制的實(shí)施。只有明確了房產(chǎn)的擁有者，我們才能有效地統計每戶(hù)家庭的房產(chǎn)擁有量。貸款首付的金額也應該根據家庭購房的數量有所差異。家庭首次購房者首付比例保持20%的比例不變，家庭購置第二套住房首付比例可以提高至50%，家庭購買(mǎi)三套及以上房產(chǎn)應全額支付。這樣不僅可以有效轉嫁銀行貸款的風(fēng)險，而且可以有效抑制房地產(chǎn)投機。

　　總之，中央應盡快出臺遏制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(cháng)的具體執行辦法，否則在利益的驅動(dòng)下“上有政策，下有對策”，可能會(huì )造成“國四條”無(wú)法真正落到實(shí)處。