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　　2009年年底政策調控的威力從2010年1月開(kāi)始顯現。新年伊始,一手房、二手房均出現了價(jià)格下跌或者價(jià)量齊跌的局面。按照傳統慣例,一輪新的房地產(chǎn)調控政策的落地,必然會(huì )有一段市場(chǎng)消化期,在市場(chǎng)迷蒙的情形下,交易量的冷清會(huì )導致價(jià)格的下滑。2010年的樓市眾說(shuō)紛紜,按照目前的情形推斷,有業(yè)內人士表示,樓市還將繼續遇冷。也有觀(guān)點(diǎn)認為,因為2010年的經(jīng)濟大環(huán)境仍未完全復蘇,在保增長(cháng)的要求下房地產(chǎn)并不會(huì )受到太大影響。而對于有購房剛需的市民,深圳市美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓建議半年關(guān)注一手房市場(chǎng),下半年關(guān)注二手房市場(chǎng)。

　　營(yíng)業(yè)稅減免新政生效二手房成交量降八成

　　市房地產(chǎn)權登記中心相關(guān)人士日前對媒體透露,自1月1日凌晨起,營(yíng)業(yè)稅減免新政策開(kāi)始生效,元旦假期后正式施行,現在去登記中心辦理過(guò)戶(hù)的都是按新規操作。這一政策雖然對普通住宅并不影響,但是對于二手房市場(chǎng)的影響卻非常大,有業(yè)內人士向記者表示,進(jìn)入1月份二手房成交非常冷淡,看房量大減。

　　來(lái)自深圳規劃與國土資源委員會(huì )的數據顯示,2009年12月最后一周,深圳二手房日均成交數據在1200套以上。而元旦后的首個(gè)工作日,二手房成交量為230套,較之以前下滑80%以上。

　　市房地產(chǎn)權登記中心工作人員表示,元旦過(guò)后的首個(gè)工作日,登記中心的人流量明顯減少�！霸�旦之前登記中心過(guò)戶(hù)非�；鸨�,單日成交多在1000套以上。節后成交就比較冷淡,1月4日的成交只有200多套,5日上午也比較平淡,跟之前的狀況有明顯不同�！�

　　中原、世華等中介公司的統計顯示,2009年12月二手房成交環(huán)比下跌二成以上,部分更高達三成�！霸�旦3日繼續了這種跌勢,成交很冷淡,看房客戶(hù)也少了很多,成交環(huán)比去年12月同期下滑五成以上�！鄙钲谥性�地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智表示。

　　安居客深圳負責人則告訴記者,目前深圳很多的中介不看好市場(chǎng),因為“市場(chǎng)這樣下去的話(huà),投資客少了很多,地產(chǎn)中介也沒(méi)有賺頭了”。

　　世華地產(chǎn)研究中心總監肖小平的說(shuō)法也印證了該負責人的觀(guān)點(diǎn),肖小平表示,元旦除了業(yè)主和買(mǎi)家僵持外,經(jīng)紀人受到2009年12月成交放緩的影響,積極性也受挫,這也是導致了成交的冷淡的一大原因。

　　新房成交價(jià)量均大跌

　　根據深圳市規劃和國土資源委員會(huì )的官方數據,上周(2009年12月28日至2010年1月1日),全市共成交一手住宅1035套,環(huán)比前一周下降7.42%,其中龍崗區環(huán)比上漲73.13%,鹽田區上漲171.42%,其余各區均出現不同程度下降。新房?jì)r(jià)格方面,上周全市成交均價(jià)每平方米21493元,與前一周均價(jià)每平方米26195元相比,每平方米下跌4702元,跌幅達17.95%。

　　面對2009年的高房?jì)r(jià),12月上旬政府的調控政策頻出,措辭也一次比一次嚴厲,嗅覺(jué)靈敏的深圳購房者蜂擁趕搭政策末班車(chē),因此在上周的前半周,成交還算火爆。但是翻年過(guò)后,成交量呈現冰火兩重天的局面。根據統計,元旦3天,深圳成交總數288套,日均96套,成交均價(jià)23674元/平方米。有調查稱(chēng),有多個(gè)在售樓盤(pán)成交減少。盡管開(kāi)發(fā)商表示出現這樣現象確實(shí)有政策的因素,但主要還是因為元旦為市場(chǎng)的傳統淡季。但市場(chǎng)人士認為,受到政策的影響,深圳樓市已經(jīng)有所降溫,近期觀(guān)望情緒籠罩,剛性需求均在持幣觀(guān)望,投資炒房者因對政策的反應靈敏而更是按兵不動(dòng)或者提前退市。

　　豪宅在2009年一路領(lǐng)漲,價(jià)格高到令人咋舌的地步,但是購買(mǎi)者仍然趨之若鶩。2009年12月29日,鴻威海怡灣開(kāi)盤(pán),現場(chǎng)火爆甚至引發(fā)了哄搶沖突事件。據報道稱(chēng),近400名客戶(hù)在已經(jīng)交了20萬(wàn)元誠意金的情況下,卻被告知僅剩下少量高價(jià)單位或低得看不到海的“垃圾樓層”,較優(yōu)越的單位已“提前消化”。

　　VIP客戶(hù)當場(chǎng)表示不滿(mǎn),有客戶(hù)掀翻主席臺的抽簽箱,最終引發(fā)“集體抗議”。開(kāi)發(fā)商緊急決定加售30套新房供客戶(hù)選擇,才得以平息。

　　后海某豪宅項目工作人員向記者透露,豪宅的購買(mǎi)者大都是投資客,他們對于政策的把握和敏感度非常高,一遇到風(fēng)吹草動(dòng)立刻就會(huì )有所行動(dòng)。該工作人員告訴記者,豪宅銷(xiāo)售目前也是疑云重重,1月1日過(guò)后,銷(xiāo)量明顯回落,“元旦三天去踩盤(pán),發(fā)現成交量幾乎為零,目前看來(lái),投資者的觀(guān)望心理還是相當嚴重的�！�

　　自住購房者應關(guān)注下半年二手房市

　　2010年樓市走勢如何,是會(huì )延續目前僵持狀態(tài)下的低迷,還是會(huì )重現2009年的奇跡?市民該如何選擇購房時(shí)機?業(yè)內觀(guān)點(diǎn)紛紜。

　　美聯(lián)物業(yè)三級市場(chǎng)總經(jīng)理江少杰認為,買(mǎi)賣(mài)雙方的僵持在1月仍會(huì )繼續,再加上1月是傳統的淡季,估計成交量會(huì )跌至1萬(wàn)套左右。肖小平認為,營(yíng)業(yè)稅細則已經(jīng)出臺,但更多政策并未出臺,業(yè)主普遍還在觀(guān)望�！百彿空攥F在買(mǎi)房,過(guò)戶(hù)就會(huì )在春節前后才能辦完比較麻煩,這些都將制約1月份的成交量�！�

　　形勢雖不明朗,開(kāi)發(fā)商在回應調控時(shí)均稱(chēng)對樓市政策仍然樂(lè )觀(guān)。1月6日,在“中國地產(chǎn)新視角高峰論壇”上,金地集團總裁張華綱直言,2010年開(kāi)發(fā)商“不差錢(qián)”仍會(huì )持續,他說(shuō),目前開(kāi)發(fā)商資金充裕,“沒(méi)有降價(jià)賣(mài)房”的動(dòng)力,因此明年樓市并沒(méi)有下調的可能,從近期一些開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地的狀態(tài)來(lái)看,也表現出對市場(chǎng)的樂(lè )觀(guān)。

　　對于市民置業(yè)的建議,安居客深圳負責人表示,建議自住需求的市民在關(guān)注“金九銀十”的二手房房市。而美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓則在研究報告中建議購房者上半年關(guān)注一手房市場(chǎng),下半年關(guān)注二手房市場(chǎng)�！吧习肽觋P(guān)注一手房因為發(fā)展商有可能求量不求價(jià),在年后抓緊時(shí)間銷(xiāo)售,因此一手房的優(yōu)惠機會(huì )比較大。2009年樓市的快速復蘇超出了絕大多數發(fā)展商的預料,因此在2008年沒(méi)有來(lái)得及儲備土地的發(fā)展商急忙在2009年有所動(dòng)作。但該年度地價(jià)的上漲又超出了他們的預期。因此對于發(fā)展商而言,特別是需要長(cháng)線(xiàn)發(fā)展的中大型企業(yè),20此需要從銷(xiāo)售端回籠。第二個(gè)10年是尋找土地的好時(shí)機。但土地成交勢必牽制一部分資金,因原因是預計上半年四大城市新房大量上市,消費者可伺機尋找合適的物業(yè)�！�

　　而下半年關(guān)注二手房市場(chǎng)是因為一手房全年的成交價(jià)格將不會(huì )出現大調,預計在中—內環(huán)線(xiàn)內供應的一手房?jì)r(jià)格將持續沖高,開(kāi)盤(pán)價(jià)至少比同質(zhì)樓盤(pán)高5%。高企的房?jì)r(jià)將推動(dòng)需求進(jìn)入二手市場(chǎng)。因此下半年將有利于二手房的成交。同時(shí),調控政策陸續出臺,觀(guān)望氣氛將會(huì )持續一段時(shí)間,出現所謂的“牛皮市”。在大部分人看空市場(chǎng)時(shí),總有些人買(mǎi)家趁著(zhù)業(yè)主急售,以相對低廉的價(jià)格換樓。2010年全年都會(huì )有不少被拋售的筍盤(pán)。上半年可能被一手房搶了風(fēng)頭,但下半年它們將會(huì )現山露水。

　　此外,按照預計,2010年租金下調將告一段落,到年末租金將基本企穩,且長(cháng)期看漲,帶動(dòng)部分投資客回場(chǎng)。

　　南方日報記者蘇妮