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　　近日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》(下稱(chēng)“國十一條”)。新一輪樓市調控正處“進(jìn)行時(shí)”，相關(guān)部門(mén)、各地政府陸續推出配套實(shí)施措施。近期，不少城市樓市成交量明顯回落。與此同時(shí)，“地王”仍在推陳出新，信貸及資本對樓市偏好一時(shí)難改，觀(guān)望氛圍逐漸濃厚。樓市調控面臨“窗口期”，房?jì)r(jià)離“理性回歸”有多遠？

　　調控發(fā)力造成樓市降溫

　　上�！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示，元旦三天假期內，全市一手商品住宅累計成交僅186套。4日、5日，雖然回升至400多套，但與去年年底動(dòng)輒七八百套的日成交量相比已是大幅回落。北京的樓市近期也同樣遇冷，元旦期間北京市二手住宅網(wǎng)簽套數僅58套，比2009年同期下降64.8%。

　　中原地產(chǎn)人士認為，近日樓市“降溫”，有天氣寒冷等因素，但根本原因還是新一輪調控政策逐漸“發(fā)力”。繼去年12月國務(wù)院常務(wù)會(huì )議決定終止營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠、提出樓市調控四條措施后，相關(guān)部門(mén)、各地政府陸續出臺具體措施。日前下發(fā)“國十一條”更是再度奏響調控強音�！皣�十一條”要求，二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價(jià)。

　　新老問(wèn)題交織考驗調控

　　“成交量下來(lái)，但價(jià)格并沒(méi)有下跌�！鄙虾Ｖ性�地產(chǎn)一家門(mén)店的負責人說(shuō)，現在形勢不明朗，開(kāi)發(fā)商、房主和買(mǎi)房者都在觀(guān)望，“很難說(shuō)今年一季度以后房?jì)r(jià)是跌還是漲”。

　　上海永慶房屋副總經(jīng)理陳史翎說(shuō)，既要鼓勵居民合理購房需求，又要遏制房?jì)r(jià)繼續上漲，“本輪調控所承受的壓力估計超過(guò)以前”。多位業(yè)內人士擔心，房地產(chǎn)短期內仍將是買(mǎi)方市場(chǎng)，在此情況下，增加的契稅等交易成本最終可能轉移給購房者，從而抬高房?jì)r(jià)。

　　另一方面，“地王”依然在推陳出新。2009年12月22日、23日，廣州、上海即先后誕生總價(jià)、單價(jià)“地王”。廣州成交的地塊出讓價(jià)高達255億元，由三家上市房企聯(lián)手獲得；上海拍出的地塊樓板價(jià)超過(guò)3.2萬(wàn)元/平方米，被具有央企背景的地產(chǎn)大鱷摘下。一知名港資房企負責人說(shuō)，經(jīng)過(guò)2009年的銷(xiāo)售回款、股市融資、銀行授信等途徑，不少大型房企的資金實(shí)力已“深不可測”；提高土地出讓首付款，可能會(huì )對中小型房企搶地有所抑制，但對那些地產(chǎn)“大鱷”的約束力有限。

　　“銀根”方面，不少業(yè)內人士指出，在保持貨幣政策連續性和穩定性的前提下，地方政府和銀行很難對房地產(chǎn)貸款踩急剎車(chē)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸和個(gè)貸仍將是銀行“欲拒還迎”的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。宏觀(guān)經(jīng)濟、地方政府對房地產(chǎn)的倚重短期內難以擺脫。據了解，來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)的收入占據了許多省市2009年新增財政收入的半壁江山。

　　回歸理性需根治“頑疾”

　　根治房?jì)r(jià)過(guò)高問(wèn)題，非一日、一年之功能夠實(shí)現。針對去年以來(lái)新出臺的不符合調控要求的地方性房地產(chǎn)政策，住房城鄉建設部明確要及時(shí)進(jìn)行清理和調整，采取針對性措施，遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。有的地方領(lǐng)導明確表態(tài)，過(guò)高的房?jì)r(jià)、地價(jià)不僅不利于民生，對城市的可持續發(fā)展和財政收入的平穩增長(cháng)也都有極大的危害，必須研究制度性舉措，克服對土地收入的偏好。

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭分析，要使房地產(chǎn)步入“穩定成熟”的狀態(tài)，需要打破多重“藩籬”：要“調理市場(chǎng)”，保持適度的房地產(chǎn)投資規模，實(shí)現住宅供求總量基本平衡；要“完善制度”，建立健全信息透明、交易安全的房地產(chǎn)登記體系；健全住房市場(chǎng)監測制度，加大對項目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、住宅供求和價(jià)格變化、投資投機行為的監測力度，完善土地供應機制。

　　專(zhuān)家還建議，應把為房地產(chǎn)“減壓”和為民生“加碼”結合，提高房地產(chǎn)稅收、土地出讓金等政府收入中用于保障性住房的比例。中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院教授安體富也指出，“實(shí)施物業(yè)稅等政策將對房?jì)r(jià)的非理性上漲起到抑制作用，但要嚴格細化規定，如不要增加普通百姓的負擔，而對別墅、高級住房、閑置住房則可以實(shí)行高稅率等等�！贝送�，還應加強政策引導和監督，要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，嚴格執行有關(guān)房地產(chǎn)信貸政策。要著(zhù)力優(yōu)化信貸結構，落實(shí)有保有控的信貸政策。

　　新房成交均價(jià)同比下降8.9%

　　今年房?jì)r(jià)不太可能大幅下跌

　　今年第一周市內六區新建商品住宅共成交455套，成交面積4.83萬(wàn)平方米，成交均價(jià)12653元/平方米，成交均價(jià)環(huán)比下降了8.9%。二手房共成交425套，成交面積3.34萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了59.7%；成交均價(jià)小幅上漲，達到8436元/平方米。

　　新年第一周開(kāi)局有點(diǎn)冷

　　據中原地產(chǎn)(天津)投資顧問(wèn)部統計，上周市內六區的新房?jì)r(jià)格比較穩定，成交量則普遍下降，但河東區受部分樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)集中備案影響，成交2.08萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲了431.9%，一躍成為全市第一。在成交價(jià)格方面，和平、河東、河北區均有所上漲，而河西、南開(kāi)和紅橋區成交價(jià)格再一次下降。市內六區成交均價(jià)為12653元/平方米，環(huán)比下降8.9%。二手房市場(chǎng)方面，上周天津市各區成交量均出現了大幅下滑，市內六區成交面積環(huán)比下降了59.7%。中原地產(chǎn)(天津)投資顧問(wèn)部薛秋宇預計，未來(lái)整體市場(chǎng)成交量會(huì )緩慢回升，價(jià)格波動(dòng)不大，一二月份將成為今年的價(jià)格低谷。

　　購房者觀(guān)望開(kāi)發(fā)商讓利

　　年初以來(lái)，很多樓盤(pán)都推出了各種優(yōu)惠方式吸引購房者，然而購房者卻不買(mǎi)賬，樓市開(kāi)始彌漫觀(guān)望氣氛。市中心某新盤(pán)銷(xiāo)售人員介紹說(shuō)，預計春節前后將會(huì )開(kāi)盤(pán)130余套房源，但現在認購卡只銷(xiāo)售了80張。據了解，該樓盤(pán)對于購買(mǎi)認購卡的客戶(hù)購房?jì)?yōu)惠非常大，不僅5萬(wàn)元購卡費用可抵7萬(wàn)元房款，還可以享受2%的總房款優(yōu)惠。而老城廂某樓盤(pán)元旦期間推出的特惠房源，總房款的優(yōu)惠幅度甚至達到了10%。相對于新房市場(chǎng)的冷清，二手房市場(chǎng)有過(guò)之而無(wú)不及�！叭ツ昴甑酌刻斓陜榷际侨藵M(mǎn)為患，而今年伊始，購房者、賣(mài)房人似乎都人間蒸發(fā)了，店內經(jīng)紀人都閑了好幾天了�！�

　　專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)

　　今年市區房?jì)r(jià)仍有上漲空間

　　新年第一周樓市的下跌走勢是否意味著(zhù)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )回歸理性呢？中國指數研究院天津分院總經(jīng)理蔣云峰認為，影響房?jì)r(jià)漲跌的直接因素是樓市供求關(guān)系，如果今年天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有出現明顯的供大于求現象，那么今年房?jì)r(jià)大幅下跌的可能性不大。

　　蔣云峰分析，2008年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地出讓面積下降，同時(shí)部分項目或停工或緩建，導致2009年全國商品住宅供不應求，而這一問(wèn)題目前依然存在。2009年1-11月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購置面積同比下降15.4%，房屋新開(kāi)工面積去年才由負增長(cháng)轉為正增長(cháng)。這就意味著(zhù)，2010年上半年的供應依然偏緊。至于需求方面，由于調控措施不斷出臺，預計今年投資投機需求比去年將有所萎縮，而結婚、拆遷造成的剛性需求受到的影響較小，符合“改善需求”標準的二次置業(yè)者，仍會(huì )保持一定活躍度�！皬哪壳暗恼�策環(huán)境來(lái)看，今年商品住宅的供求關(guān)系將有所改善，但不容易出現明顯的供大于求，整體來(lái)看價(jià)格將處于理性平穩的狀態(tài)，市區房?jì)r(jià)仍有上漲空間，整體下跌空間有限。但進(jìn)一步政策以及實(shí)際執行力度仍屬未知，對房?jì)r(jià)的影響也需要進(jìn)一步觀(guān)察�！�(城市快報記者姚華)