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　　針對樓市泡沫的政策密集出臺，然而高漲的房?jì)r(jià)并未因此被抑制，1月前兩旬，北京市商品住宅成交均價(jià)19847元／平方米，比去年12月同期的17351元／平方米上漲了2496元／平方米，漲幅高達14.4%。而北京商品房樓盤(pán)進(jìn)入今年一月供應套數和面積分別環(huán)比下降59.3%、55.0%。在即將到來(lái)的二月份欲開(kāi)盤(pán)項目也是寥寥無(wú)幾，房?jì)r(jià)漲勢恐難改變。

　　繼2009年12月，“國十一條”出爐之后，政府出臺了較為密集的調控組合拳，目標直指樓市投機、囤地、炒房等行為。隨后，央行又宣布于1月18日上調存款準備金率0.5%個(gè)百分點(diǎn)。雖然央行上調準備金并不是單指樓市，但這無(wú)疑是收縮流動(dòng)性、加強金融監管的明確信號。這一系列的調控政策，無(wú)疑對市場(chǎng)、對樓市預期產(chǎn)生了重要的影響，地產(chǎn)股紛紛下跌，消費者觀(guān)望情緒再度出現，樓市成交量明顯下跌。

　　據亞豪機構統計數據顯示，1月1日-20日，北京市期房商品住宅共成交4983套、52.3萬(wàn)平方米，扣除保障性住房，實(shí)際成交的期房商品住房為3735套，成交面積為42.3萬(wàn)平方米，環(huán)比2009年12月同期分別下降了48.3%、48.0%；現房商品住宅共成交1326套、18.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下降37.1%和37.2%。

　　此外，亞豪機構數據顯示，1月1日-20日，北京市共有28個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，提供房源3002套、32.5萬(wàn)平方米，與12月同期相比，雖然項目個(gè)數相當，但供應套數和面積分別環(huán)比下降59.3%、55.0%。受供應量急劇下挫的影響，樓市仍然呈現出供不應求的市場(chǎng)格局，導致成交價(jià)格繼續上漲。1月前兩旬，北京市商品住宅成交均價(jià)19847元／平方米，比12月同期的17351元／平方米上漲了2496元／平方米，漲幅高達14.4%；而28個(gè)項目的整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)為19964元／平方米，比12月同期的18663元／平方米上調了1301元／平方米，漲幅達7.0%。供需價(jià)格雙雙上調，成交均價(jià)與開(kāi)盤(pán)價(jià)格幾近相當。

　　亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析，1月商品住宅成交量遇冷遭“腰斬”，環(huán)比降幅近半，主要是受政策及其連帶效應的影響。12月中央接連釋放調控信號后，1月再次出臺了更加系統全面的“國十一條”，并將存款準備金率上調了0.5個(gè)百分點(diǎn)。雖然這一系列政策都是為了穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，而非抑制，但卻已對部分購房者造成了樓市面臨調的預期，從而加重了觀(guān)望情緒，影響了成交量。

　　政策除了影響購房者預期外，也迫使開(kāi)發(fā)企業(yè)推盤(pán)趨于謹慎，單次推盤(pán)體量明顯收縮，1月開(kāi)盤(pán)項目平均每次僅推出100套左右的房源，令總供應量降幅近六成，加大了供需矛盾，迫使成交量下滑，并進(jìn)一步加劇房?jì)r(jià)升勢。由此可見(jiàn)，政策密集出臺擴大了供需缺口，非但未起到抑制當前房?jì)r(jià)的作用，反倒對短期房?jì)r(jià)有催漲之效。

　　1月份成交量快速下跌，從一定程度上影響了2月開(kāi)盤(pán)項目的進(jìn)程。加之春節即將來(lái)臨，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)意愿明顯降低。據亞豪機構統計數據顯示，2月計劃開(kāi)盤(pán)的項目?jì)H10個(gè)，與此前幾個(gè)月的開(kāi)盤(pán)項目相比，可謂寥寥無(wú)幾。

　　據統計，在這10個(gè)項目中，首次開(kāi)盤(pán)的純新盤(pán)項目?jì)H有2個(gè)，分別是位于大興區黃村的博悅府項目和位于朝陽(yáng)區北土城路的元大都7號項目。前者是區域內品質(zhì)較高的花園洋房項目，后者是210平方米-430平方米大戶(hù)型現房公寓項目。除此之外，其余項目均是老項目后期開(kāi)盤(pán)。2月開(kāi)盤(pán)項目中，遠郊樓盤(pán)普遍表示“尚難定價(jià)”，五環(huán)內的4個(gè)項目平均報價(jià)已達29875元／平方米。

　　對于五環(huán)外樓盤(pán)普遍對開(kāi)盤(pán)價(jià)難下定論，而市區項目則肯定表態(tài)這一情況，亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析，主要原因是由于目前處于政策出臺的敏感期，短期房?jì)r(jià)有微調的可能，這種情況下，城區樓盤(pán)具有較強的抗跌能力，開(kāi)發(fā)企業(yè)對自身項目的價(jià)格預期比較穩定。一般來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)向好的情況下，城區樓盤(pán)對房?jì)r(jià)具有領(lǐng)漲作用，而市場(chǎng)一旦出現回調，遠郊樓盤(pán)以自住需求為主體的客群將首先受到?jīng)_擊，暫時(shí)擱置購房意愿，令遠郊樓盤(pán)價(jià)格面臨震蕩。加上遠郊區域土地集中供應，區域競爭加劇，因此遠郊樓盤(pán)往往臨近開(kāi)盤(pán)時(shí)才能夠結合區域樓市的變化和購房人的需求明確價(jià)格。

　　值得注意的是，2月份北京開(kāi)盤(pán)項目多是普通住宅。據亞豪機構統計數據顯示，2月開(kāi)盤(pán)項目中有7個(gè)項目是普通住宅項目，這些項目多位于五環(huán)外，每平方米價(jià)格在一到兩萬(wàn)元之間，總價(jià)在百萬(wàn)元左右。而公寓項目?jì)H有兩個(gè)、洋房項目?jì)H博悅府一個(gè)，這些項目品質(zhì)相對較高，但總價(jià)并不高。往日市場(chǎng)上較為矚目的豪宅、別墅項目在2月份難覓蹤跡。業(yè)內人士分析，2月份受節假日影響，市場(chǎng)需求并不強烈，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)意愿也不大，計劃開(kāi)盤(pán)的項目也主要是以剛性需求為主的客戶(hù)為目標，因此推出了總價(jià)較低的產(chǎn)品。

　　亞豪機構預計，雖然隨著(zhù)天氣轉暖，北京三四月份開(kāi)盤(pán)項目會(huì )明顯增加，但總體來(lái)看，2010年上半年樓市仍然呈供不應求的趨勢，價(jià)格仍將持續高位。