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　　樓市的“鳳凰傳說(shuō)”，正在中國熱帶濱海度假勝地海南激情上演。

　　月初，國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見(jiàn)公布以來(lái)，海南樓市急劇升溫，價(jià)格大幅上漲，各路投資者夾雜著(zhù)炒房團蜂擁而至，部分樓盤(pán)哄抬房?jì)r(jià)，捂盤(pán)惜售。面對房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱現象，海南省于15日暫停商業(yè)性開(kāi)發(fā)土地出讓?zhuān)瑫和�審批新的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目。誰(shuí)知“雙�！闭�策適得其反，此后海南樓市更是一日一價(jià)，據了解，目前海南全島房?jì)r(jià)已較月初飆升30%，個(gè)別區域更是達到50%以上漲幅。

　　海南九十年代的房地產(chǎn)泡沫令人記憶猶新。面對此輪海南房?jì)r(jià)暴漲，各方擔憂(yōu)海南可能產(chǎn)生新的房地產(chǎn)泡沫。但筆者認為，海南樓市目前正經(jīng)歷從被低估到價(jià)值回歸的過(guò)程，未來(lái)或將面臨大幅波動(dòng)的風(fēng)險，如何讓房地產(chǎn)業(yè)回到穩定增長(cháng)的軌道中來(lái)，將深度考驗海南當地政府的執政智慧。

　　2005年以來(lái)，海南省特別是�？�、三亞等重點(diǎn)城市，發(fā)展明顯提速，一批重點(diǎn)工程如東環(huán)高鐵等抓緊建設，新一屆當地政府加大招商引資力度，大公司大項目帶動(dòng)發(fā)展策略初見(jiàn)成效，市場(chǎng)氣候逐漸形成。而國內其他地區這些年獲得高速發(fā)展，自然環(huán)境和資源環(huán)境為此付出了沉重代價(jià)，這進(jìn)一步凸顯了海南島作為中國唯一熱帶度假島嶼、作為全國人民四季花園的環(huán)境價(jià)值。作為一個(gè)面向全國的特殊市場(chǎng)，海南房地產(chǎn)在等待一個(gè)契機回到它應該有的位置。國際旅游島政策出臺，穩定了公眾對海南未來(lái)發(fā)展的預期，由此引爆了當地房?jì)r(jià)。出人意料的是，房地產(chǎn)價(jià)值的回歸是以?xún)r(jià)格劇烈上漲的方式在短時(shí)間內完成。

　　筆者推斷，海南房地產(chǎn)的第一波價(jià)值回歸行情已經(jīng)完成，以后很可能再走出“溢價(jià)”行情，除了海南國際旅游島規劃細則出臺的政策因素外，這也和當地市場(chǎng)的容量有關(guān)。2008年，海南商品房銷(xiāo)售額為200億元，2009年增加73%，也就360億元左右，而浙江溫州一地，保守估計民間游資達6000億元以上。據海南省住房和城鄉建設廳統計，截至1月18日，海南省主要城市可售商品房共計599.19萬(wàn)平方米。如以均價(jià)7000元計算，也就價(jià)值420億元。所以一旦全國范圍的投資者關(guān)注并部分進(jìn)入海南樓市，至少目前階段會(huì )出現嚴重的供求失衡，而不單單是開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)所致。

　　后市既然可能繼續看漲，海南樓市是否會(huì )出現風(fēng)險甚或像九十年代那樣出現嚴重泡沫？

　　首先要看當地政府的管控能力。雖然海南省政府提出強島富民的目標，但國際旅游島是長(cháng)期發(fā)展戰略，當地居民的收入提高是個(gè)長(cháng)期過(guò)程。面對日益脫離當地多數居民購買(mǎi)力的商品房?jì)r(jià)格，海南省政府如何通過(guò)建設廉租房等把本島居民的居住問(wèn)題解決好，是關(guān)系民生的大事，也是保證國際旅游島發(fā)展成功的前提。

　　其次，從目前買(mǎi)房人的資金構成來(lái)看，銀行風(fēng)險是相對較小的。目前，海南很多市縣樓盤(pán)，都不做按揭業(yè)務(wù)，要求購房人一次性付款。一旦房?jì)r(jià)下跌，流動(dòng)性變差，買(mǎi)房人會(huì )被套住，但對銀行影響不大。而1993年房地產(chǎn)泡沫幾乎百分百是用銀行資金吹起來(lái)的，泡沫破滅后嚴重傷害當地實(shí)體經(jīng)濟。目前只要處理好銀行資金不要過(guò)多介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，嚴格按揭條件，就不大可能再現當年的“房地產(chǎn)金融危機”。

　　既然是建設國際旅游島，軟環(huán)境尤其重要。海南省亟待提高總體服務(wù)水平，改善省際以及島內的交通條件，利用好政策不斷推進(jìn)基礎設施建設，不斷提高現代服務(wù)業(yè)的層次，吸引各地高收入者和新興中產(chǎn)階層把海南作為“候鳥(niǎo)”式生活的目的地，而不是因為軟環(huán)境不佳被迫“遷徙”。

　　凌云峰 作者系本報新聞總監