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　　“調控組合拳頻繁亮招、樓市前景琢磨不定、1月商品住宅成交量遭遇腰斬、買(mǎi)房人觀(guān)望勢頭重現”，這正是元旦之后北京樓市的真實(shí)寫(xiě)照�！眱H僅一個(gè)月時(shí)間，眼下的市場(chǎng)和去年年末的瘋狂相比，已經(jīng)是天壤之別�！蹦抽_(kāi)發(fā)商表示，近階段的波詭云譎讓2010年樓市變數陡增，不少項目均選擇了按兵不動(dòng)，靜觀(guān)其變，而同時(shí)傳統佳節春節將至，更讓市場(chǎng)供應量和待開(kāi)盤(pán)項目提前“冬歇”。來(lái)自亞豪機構、協(xié)成機構及搜房網(wǎng)統計顯示，2010年2月份北京預計入市項目?jì)H有10個(gè)，數量創(chuàng )下近3年來(lái)歷史最低，且多為老項目后期。種種跡象表明，在政策壓力不斷加大之下，開(kāi)發(fā)商集體觀(guān)望情緒愈加濃厚。

　　●回顧●

　　1月份樓市成交急挫價(jià)仍漲 有效需求受抑制買(mǎi)房人再陷觀(guān)望

　　統計數據顯示，1月1日-20日，北京市期房商品住宅(保障性住房除外)實(shí)際成交3735套，成交面積為42.3萬(wàn)平方米，環(huán)比2009年12月同期分別下降了48.3%、48.0%；現房商品住宅共成交1326套、18.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下降37.1%和37.2%。此外，1月1日-20日，北京市共有28個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，提供房源3002套、32.5萬(wàn)平方米，與12月同期相比，雖然項目個(gè)數相當，但供應套數和面積分別環(huán)比下降59.3%、55.0%。

　　受供應急劇下挫的影響，樓市仍然呈現出供不應求的市場(chǎng)格局，導致成交價(jià)格繼續上漲。1月前兩旬，北京市商品住宅成交均價(jià)19847元/平方米，比2009年12月同期的17351元/平方米上漲了2496元/平方米，漲幅高達14.4%；而28個(gè)項目的整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)為19964元/平方米，比去年12月同期的18663元/平方米上漲了1301元/平方米，漲幅達7.0%。

　　“1月商品住宅成交量遇冷遭“腰斬”，環(huán)比降幅近半，主要是受政策及其連帶效應的影響�！眮喓罊C構副總經(jīng)理任啟鑫表示，12月中央接連釋放調控信號后，1月再次出臺了更加系統全面的“國十一條”，并將存款準備金率上調了0.5個(gè)百分點(diǎn)。雖然這一系列政策都是為了穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，而非抑制，但卻已對部分購房者造成了樓市面臨調控的預期，雖然購房者的客觀(guān)需求存在，但處于歷史高位的樓市價(jià)格，已將購房者有效需求壓制，從而加重了持幣觀(guān)望情緒，影響了成交量。

　　專(zhuān)家同時(shí)表示，政策除了影響購房者預期外，也迫使開(kāi)發(fā)企業(yè)推盤(pán)趨于謹慎，單次推盤(pán)體量明顯收縮，1月開(kāi)盤(pán)項目平均每次僅推出100套左右的房源，令總供應量降幅近六成，深化了供需矛盾，局限了潛在需求向實(shí)際簽約的轉化，迫使成交量大滑。

　　●市場(chǎng)●

　　2月份僅10項目計劃入市 五環(huán)外項目?jì)r(jià)格普遍難定

　　1月份成交量快速下跌，從一定程度上影響了2月開(kāi)盤(pán)項目的進(jìn)程。加之春節即將來(lái)臨，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)意愿明顯降低。據亞豪機構統計數據顯示，2月計劃開(kāi)盤(pán)的項目?jì)H10個(gè)，且70%以上的項目位于5環(huán)以外區域，與此前幾個(gè)月的開(kāi)盤(pán)項目相比，可謂寥寥無(wú)幾。

　　據統計，在這10個(gè)項目中，首次開(kāi)盤(pán)的純新盤(pán)項目?jì)H有2個(gè)，分別是位于大興區黃村的博悅府項目和位于朝陽(yáng)區北土城路的元大都7號項目，前者是區域內品質(zhì)較高的花園洋房項目，后者是210平方米-430平方米大戶(hù)型現房公寓項目。除此之外，其余項目均是老項目后期開(kāi)盤(pán)。在2月開(kāi)盤(pán)項目中，遠郊樓盤(pán)普遍表示“尚難定價(jià)”，而五環(huán)內的4個(gè)項目平均報價(jià)已達29875元/平方米。

　　亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析，受春節長(cháng)假、政策調整等因素影響，2月計劃開(kāi)盤(pán)項目驟減尚符合往年的推盤(pán)規律，但年末年初的調控組合拳加快了樓市降溫之勢。當前中國經(jīng)濟面臨著(zhù)通脹的風(fēng)險，央行在年初就上調了存款準備金率，打出了收縮流動(dòng)性加強金融監管的第一拳，尤其是對房地產(chǎn)行業(yè)的資金監管將變得更為嚴格。這些因素不僅使開(kāi)發(fā)商對樓市預期變得不甚明朗，而且也導致了購房者出現了觀(guān)望情緒，最終造成了樓市急劇降溫。

　　對于五環(huán)外樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)普遍難定，以及市區項目早早高調定價(jià)這兩種截然不同的態(tài)度，專(zhuān)家認為，主要原因是由于目前處于政策出臺的敏感期，短期房?jì)r(jià)有微調的可能，這種情況下，城區樓盤(pán)具有較強的抗跌能力，開(kāi)發(fā)企業(yè)對自身項目的價(jià)格預期比較穩定。一般來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)向好的情況下，城區樓盤(pán)對房?jì)r(jià)具有領(lǐng)漲作用，而市場(chǎng)一旦出現回調，遠郊樓盤(pán)以自住需求為主體的客群將首先受到?jīng)_擊，遠郊樓盤(pán)價(jià)格往往表情容易出現震蕩。加上遠郊區域土地集中供應，區域競爭加劇，因此遠郊樓盤(pán)往往臨近開(kāi)盤(pán)時(shí)，才會(huì )結合區域樓市的變化和購房人的需求最終明確價(jià)格。

　　“去年12月部分購買(mǎi)力集中趕各類(lèi)購房?jì)?yōu)惠政策的‘尾巴’，剛性需求已經(jīng)得到很大釋放，因而在今年初疲態(tài)盡顯�！眳f(xié)成機構房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總裁王裕仁指出，價(jià)格的高位和現今政策調控的出臺，使得購房者對樓市價(jià)格后期走勢出現不確定。加之1月的成交全面出現走低，商品房銷(xiāo)售與開(kāi)發(fā)商的預期不符，導致開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)意愿表現明顯降低。很多開(kāi)發(fā)商更希望選擇有利于項目銷(xiāo)售的時(shí)間段，很多項目均已推遲至春節后的三、四月份再開(kāi)盤(pán)面市。

　　●特點(diǎn)●

　　開(kāi)盤(pán)項目多為普通住宅 高端住宅偃旗息鼓

　　統計數據顯示，2月開(kāi)盤(pán)項目中有7個(gè)項目是普通住宅項目，這些項目多位于五環(huán)外，單價(jià)在一到兩萬(wàn)元之間。而公寓項目?jì)H有兩個(gè)、洋房項目?jì)H博悅府一個(gè)，這些項目品質(zhì)相對較高，但總價(jià)相對較有優(yōu)勢，而往月都會(huì )占據重要份額的豪宅、別墅項目在2月份則難覓蹤跡。

　　任啟鑫分析指認為，2月份受節假日影響，市場(chǎng)需求并不強烈，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)意愿也不大，計劃開(kāi)盤(pán)的項目也主要是以剛性需求為主的客戶(hù)為目標，因此推出了總價(jià)較低的產(chǎn)品。而豪宅別墅項目由于主要針對的是高端消費群體，這一群體往往不會(huì )趕在春節期間看房買(mǎi)房。此外，由于海南國際旅游港發(fā)展規劃獲批，眼下的海南樓市炙手可熱，許多北京投資客也紛紛轉移了目光，有相當一部分人撤出了北京市場(chǎng)轉戰海南，這也在一定程度上成為了影響京城高端樓盤(pán)推盤(pán)的因素。

　　文/邱旸